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Consecuencias procesales por la falta de personalidad jurídica de las Comunidades de Propietarios

La normativa española ha suplido procesalmente la carencia de personalidad jurídica de las Comunidades de Propietarios con los arts. 6.1.5° y 7.7 LEC, que reconocen capacidad para ser parte a las entidades sin personalidad jurídica y la comparecencia enjuicio de las personas que, de hecho, o en virtud de pactos de la entidad, actúen en su nombre frente a terceros, en nuestro caso, los presidentes conforme al art. 13.3 LPH.

Consecuencias procesales por la falta de personalidad jurídica de las Comunidades de Propietarios

Los mayores problemas que se han planteado derivados de la falta de personalidad jurídica de las Comunidades giran en torno a los tres aspectos que a continuación se estudian.

 

El ejercicio de acciones judiciales por el presidente

La falta de legitimación del presidente para ejercitar acciones judiciales en nombre de la Comunidad de Propietarios sin previo acuerdo comunitario, es consecuencia del carácter orgánico de la representación que fue reforzado con la reforma de la LPH por Ley 8/1999, exigiéndose como requisito de procedibilidad (que además es un requisito insubsanable) la autorización de la Junta de Propietarios.

Actualmente es doctrina jurisprudencial consolidada la "necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta, salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario", ya salvo se trate de que el presidente esté siguiendo, y sea coherente o congruente con la defensa de los acuerdos comunitarios (como sería el caso de la contestación en plazo a la demanda impugnatoria de acuerdos), o de la interposición de recursos. Jurisprudencia que conlleva, en consecuencia, un control de los actos del presidente por parte del órgano soberano cual es la Junta de Propietarios que le impide vincular con su iniciativa procesal a la Comunidad.

 

La ejecución de títulos ejecutivos frente a la Comunidad

Otra consecuencia de la falta de personalidad jurídica son las dificultades del acreedor de la Comunidad para el cobro de los créditos en fase de ejecución cuando se pretende dirigir contra una Comunidad de Propietarios.

Y no sólo por su tratamiento diferenciado respecto a la acción ejecutiva frente a una persona jurídica, sino incluso respecto a otros entes sin personalidad jurídica, según dispone el artículo 544 LEC, sólo pudiendo despacharse ejecución de forma directa en tales casos de comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal sobre bienes comunes tales como dinero o créditos que estén a disposición de los órganos colectivos de la Comunidad, y no sobre los elementos privativos, ni sobre los comunes inseparablemente unidos a los privativos y al considerar que la obligación de los propietarios para con el acreedor es mediata a través de la Comunidad.

De manera que, según el art. 22.1 LPH, si se pretende ejecutar sobre el patrimonio privativo de los comuneros, y además de exigirse como requisitos la insolvencia de la Comunidad, se erige como presupuesto también la necesidad de ser demandados individualmente a los propietarios en el correspondiente juicio, y por su cuota en la deuda insatisfecha de la Comunidad, sin cuyo requisito no podrá dirigirse contra él la acción ejecutiva, ni tampoco anotar preventivamente en el registro embargo alguno. Algo que ya tratamos en este otro artículo.

Problemática a la que Pérez Pascual ofreció como solución de lege ferenda: suprimir parcialmente el art. 22.1 LPH e incluir entre los órganos de representación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria al presidente en el régimen de la Propiedad Horizontal, con objeto de poder inscribir en la finca registral privativa, aún sin demandar directamente al propietario, los actos, incluyendo la sentencia condenatoria, en que intervenga el presidente como órgano permanente de representación.

 

La inscripción registral de bienes inmuebles y derechos reales a favor de las Comunidades

Finalmente, consecuencia de la falta de personalidad jurídica de las comunidades será la imposibilidad, según el artículo 11 del Reglamento Hipotecario de inscribir a favor de la Comunidad, como ente sin personalidad jurídica, bienes inmuebles y derechos reales, lo que provocaba la paradoja de reconocer legitimación a la Comunidad de Propietarios para interponer una demanda contra el propietario deudor por gastos de comunidad, e interesar su ejecución incluyendo el embargo de los bienes a su favor, si bien, y en el momento de su adjudicación, no poder inscribir el inmueble a favor de la Comunidad. Situación que ha venido a paliar la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 12 de febrero de 2016, si bien de forma transitoria y excepcional, y sin que modifique lo dispuesto en el artículo 11 del Reglamento Hipotecario, a modo de como ocurre también en otros supuestos de patrimonios separados colectivos conforme al artículo 9.e de la Ley Hipotecaria, tras reforma por Ley 13/2015.

No obstante, y a pesar de estos avances, quedan sin resolver otros problemas regístrales como la inscripción de otros derechos reales sobre cosa ajena a favor de la Comunidad de Propietarios como titular, y al carecer de la repetida personalidad jurídica. Pensemos en la actualidad en las eliminaciones de barreras arquitectónicas que, en ocasiones, implican necesariamente la constitución de servidumbres de ascensor sobre determinadas zonas o espacios de propiedad privativa, bien locales comerciales o plazas de garaje, y como predios sirvientes, imposibilitando la carencia de personalidad jurídica la inscripción de estas servidumbres en el Registro de la Propiedad.

 

Conclusiones

Debemos preguntarnos si una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal efectivamente solo persigue como fin el interés privativo de los propietarios, o la suma de los intereses privativos o particulares de los propietarios, en cuyo caso, conforme la doctrina relativa a la persona jurídica, nunca podría atribuirse a la Comunidad la personalidad jurídica, o bien, por el contrario, y además de existir el citado interés privativo, existen otros intereses.

La conclusión no puede ser otra que ratificarnos en la afirmación de la existencia de un fin propio y distinto en las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal al interés privativo de cada propietario, al que denominamos interés comunitario o colectivo, razón de ser de la existencia de su peculiar estructura organizativa, y de las normas de ius cogens que predominan en el articulado de la LPH.

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