Algunas entidades bancarias ofrecen a las Comunidades de Propietarios suscribir préstamos a la hora de tener que acometer gastos importantes que no pueden ser cubiertos por el fondo de reserva como, por ejemplo, el pago de una obra para la que que los propietarios no hayan querido aprobar una derrama, como puede ser el caso de una reforma de elementos comunes por necesidades de conservación del inmueble, o la instalación un ascensor u otros servicios comunes de interés general.
Quorum exigido
Por otro lado, nos encontramos con la necesidad de distinguir entre el quorum exigido para que se adopte un determinado acuerdo, en el que sí que intervienen los comuneros cuando este acuerdo comporta una importante obligación económica para la Comunidad, y la derivación contractual que determina que esta quede obligada al pago del servicio que solicita. Así, en el caso que nos ocupa, si se trata de la suscripción de un contrato de préstamo debe hacerse notar que si la entidad bancaria solo exige la firma del Presidente de no se podrá dirigir contra éste en el caso de impago de las cuotas del préstamo, sino solo contra la cuenta de la comunidad, ya que esta solo dispone de los elementos comunes en propiedad como patrimonio separado de las propiedades privativas de los comuneros.
En este caso, para que la entidad bancaria pudiera dirigirse personalmente contra los bienes de los comuneros debería haber exigido la firma de la póliza de préstamo a los comuneros, a fin de que estos se obligaran, personalmente, al pago de las cuotas del préstamo, designando bienes personales en garantía del pago del crédito. De ahí que existe la diferencia entre el quorum para la adopción del acuerdo para, por ejemplo, la instalación de un ascensor en el edificio con el consiguiente préstamo a suscribir con la entidad para hacer frente al pago de la citada instalación y la ejecución de este acuerdo, ya que dependería de la entidad bancaria encontrar suficiente garantía, o no, en la firma del Presidente, a sabiendas de que si existen problemas de impago debería demandar a todos y cada uno de los comuneros para poder cobrar la parte que a cada uno corresponde.
Las Comunidades de Propietarios no tienen personalidad jurídica
Sin embargo, la suscripción de estos contratos de préstamo por la comunidad tiene problemas a la hora de que la entidad bancaria tenga asegurada la posibilidad de cobro. Nótese que la firma del Presidente representando a la Comunidad tiene ciertos inconvenientes en razón a que la Comunidad no tiene, por sí misma, personalidad jurídica.
Las comunidades de propietarios no tienen reconocida personalidad jurídica diferente de la que corresponde individualmente a cada propietario, pero ello con la paradoja que, sin embargo, se constituyen una serie de órganos de gobierno (las Juntas de Propietarios) para constituir una voluntad supraindividual y de representación, no solo interna, sino también externa, esto es, en el tráfico jurídico, de modo que, en realidad, se le reconoce una actuación individualizada diferente a la que correspondería a cada uno de los componentes de la Comunidad. Piénsese que el Presidente tiene capacidad para celebrar -y obligar por tanto a la Comunidad- contratos, para exigir responsabilidades o para actuar en calidad de parte, y en representación de la Comunidad como tal, en los procesos judiciales.
Sin embargo, la falta de reconocimiento de una verdadera personalidad jurídica produce, en ocasiones, efectos perniciosos en el normal desarrollo del tráfico jurídico que antes referíamos. Así, por ejemplo, en ocasiones un propietario o los terceros, se ven obligados a demandar a todos y cada uno de los propietarios para accionar frente a los mismos, con ese carácter individual y no colectivo que, en otros ámbitos la ley sí les reconoce. Por otro lado, la limitación de la capacidad representativa del Presidente, limita su actuación ordinaria y diaria en ese tráfico externo, perjudicando el dinamismo de la propia Comunidad.
Derechos y obligaciones
En este sentido, y en relación a las relaciones con los terceros, en tanto es la Comunidad la que se relaciona con ellos, será ésta la que adquiera los derechos y obligaciones frente a éstos, de los actos realizados por los comuneros como órganos o representantes suyos. Ahora bien, si el patrimonio en efectivo de la comunidad fuera insuficiente para responder frente a terceros, serían los propietarios los que responderían subsidiariamente, pero no de forma solidaria sino en proporción a su cuota, lo que incluiría, en el seno de esta responsabilidad subsidiaria, la responsabilidad de los elementos y servicios comunes, de los que participan directa e indisolublemente por razón de su propiedad los comuneros, pero nunca la Comunidad como tal, que se constituye sin aportación de bienes por parte de los que la conforman, a diferencia de los contratos de sociedad.
¿Puede el banco exigir a todos los comuneros que firmen el préstamo?
La Comunidad no puede en una Junta facultar al Presidente para firmar un contrato con una entidad bancaria que obligue al resto de comuneros de forma personalísima con sus propios bienes personales, pues la representación del Presidente solo lo es respecto a la comunidad, pero no en relación al patrimonio personal de cada uno de los comuneros que integran la Comunidad de Propietarios.
La Comunidad tampoco puede en una Junta adoptar acuerdos que afecten a cuestiones internas de la entidad bancaria. Será, en todo caso, la entidad bancaria la que establezca si le parece bastante o insuficiente la firma del Presidente de la Comunidad para obligar a esta, y además, al resto de comuneros. Se trataría de una cuestión de suficiencia de garantías a la hora de suscribir el contrato de préstamo y disponer la entidad bancaria de un mayor arco de bienes sobre los que dirigir la reclamación en caso de impago. Reclamación que puede consistir en solicitar ante el juzgado de primera instancia el embargo de la cuenta corriente o de las cuotas de los comuneros, pero sin que sea posible solcitar al embargo de elementos comunes de la Comunidad. Por ello, llegado el caso, el banco debería demandar al Presidente de la Comunidad firmante del contrato para ejecutar la sentencia que se dicte contra la cuenta de la Comunidad y, también, a los comuneros, para poder dirigirse de forma individual contra cada uno de ellos, por la cuota que le corresponda.
La firma de los comuneros da mayor garantía de cobro al banco
El comunero que paga sus cuotas podría oponerse al pago salvo que hubiera firmado él, lo que da mayor garantía de cobro de deudas al banco.
En este caso, a la hora de definir esta cuestión relativa a la suscripción de contratos por el Presidente de la Comunidad para obligar a esta, nos lleva a la necesidad de señalar que, como antes hemos expuesto, el Presidente representa a la Comunidad y es el único que está, en principio, legitimado para firmar contratos en representación de aquella sin que otra persona lo pueda hacer, quedando a salvo los supuestos de firma del Vicepresidente por ausencia de aquél o imposibilidad que conlleve la necesidad de que firme el contrato éste.
Ahora bien, en estos casos en los que se legitima al Presidente para obligar a la Comunidad se entiende que se refieren a meros actos de administración que no comportan importantes obligaciones económicas para la comunidad, ya que la dinámica habrá sido que si en la Junta de Propietarios se ha adoptado un determinado acuerdo alcanzado con el quorum exigido por la normativa del art. 17 LPH, la ejecución del acuerdo para obligar a la Comunidad exige la intervención del Presidente. De la misma manera, las facultades del Presidente para obligar a la comunidad cuando ésta va a ser demandada por terceros o comuneros conllevando una afectación de elementos comunes o su privación para el resto de comuneros en su uso exigiría, también, la intervención de los comuneros, no bastando con la del Presidente de la Comunidad.
Es la Junta de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el Presidente ejecuta. La voluntad del Presidente no suple, corrige o anula la de la Junta. Ahora bien, no es acertado sustentar que el presidente, en estas condiciones, carece de legitimación activa, de lo que carece es de poder de la comunidad, pese a lo cual el tercero que ha contratado con el Presidente no queda perjudicado por la suscripción del contrato por el Presidente sin acuerdo de la Junta, aunque puede la Comunidad repetir contra el Presidente por haberse excedido en sus limitaciones. Imaginemos, en el caso que ahora nos ocupa, que el Presidente de la comunidad suscribe un contrato de préstamo con una entidad bancaria, aunque lo sea en beneficio de la comunidad, es decir, para hacer frente a un gasto o una inversión y no se abona el mismo. La entidad bancaria tendría que demandar a la Comunidad para cobrarse de la cuenta corriente donde constan los abonos de los comuneros o demandarles a todos y cada uno de ellos, sin perjuicio de que luego cada uno de ellos pueda repetir contra el Presidente por la cuota de la que haya respondido cada uno de ellos por su irresponsable proceder al haber obligado a la comunidad con un contrato de préstamo sin acuerdo previo de la Junta de Propietarios. Por ello, sería también recomendable que si la entidad bancaria tuviere suficiente garantía con la del presidente de la comunidad que le exigiera el acuerdo de la junta de propietarios que le autoriza al Presidente firmante para suscribir el contrato citado.
¿Qué ocurre si los comuneros no firman la póliza del préstamo?
Sin embargo, en caso de cifras importantes, la entidad bancada podría exigir la firma de los comuneros para incrementar las garantías personales que se cubren para la concesión del préstamo.
No quiere decir con esto que el Presidente no tenga capacidad para poder firmar un contrato de préstamo -que sí la tiene formalmente-, pero que al carecer de personalidad jurídica la Comunidad se incrementan los problemas para la entidad ban-caria al tener que demandar a todos los comuneros en caso de impago u obligarles antes a suscribir la póliza de préstamo incrementándose las garantías que cubre el banco, por si falla el cobro establecido en las cuotas pactadas.
El hecho de que estos no firmen la póliza no quiere decir que no se les pueda reclamar el pago, sino que la entidad bancada debería demandar a todos y cada uno de los comuneros para que se les condenara a pagar la cuota que les correspondiera en ejecución de sentencia. La firma de la póliza tiene la ventaja que refuerza la garantía para el pago del crédito en cuanto el banco podría exigir el aval de bienes personales de estos que quedarían sujetos al pago del préstamo, pero la inexistencia de firma de los comuneros no impide que la entidad bancaria pueda reclamar contra el Presidente firmante y los comuneros no firmantes con el límite, en este último caso, de la cuota que a cada uno le corresponda.
¿Qué ocurre con el comunero que no ha querido firmar el préstamo?
Podría darse la circunstancia de que, aunque solo se exija mayoría simple para pedirlo, algunos comuneros no lo quisieran pedir. Podría hacerse constar en el Acta quién no lo aprueba, para que paguen su parte íntegra en el plazo que se indique, expresando que no le vincula el préstamo, al objeto de que la derrama de dicho préstamo no se le pase. Todo esto debería constar en el Acta para evitar problemas posteriores y que quede claro quién paga su cuota íntegra excluyéndose del préstamo.
El resto de comuneros firmarían como avalistas del préstamo, si así lo exige la entidad banca-ría, con lo que quedan obligados ya personalmente. Es cierto que el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana señala que las comunidades podrán, de acuerdo con su propia naturaleza, contratar préstamos y firmarlos el Presidente. Pero otra cuestión puede ser la exigencia de firma expresa de quienes son los que, en caso de impago de la Comunidad, responderán por su cuota en el préstamo, no por la totalidad, al objeto de evitar una oposición por la vía del art. 22 LPH si no ha firmado de modo expreso, lo que excluirá de la obligación a quienes no firman por constar en el Acta que lo pagarán al contado, quedando excluidos de esta obligación.
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