La Ley 8/2013 ha dejado un complejo sistema de quórum y casos en materia de adopción de acuerdos relativos a mejorar la eficiencia energética de las comunidades de propietarios.
Cierto y verdad es que la legislación viene, no solo recomendando, sino imponiendo que se vayan emitiendo los certificados de eficiencia energética de los inmuebles que se vayan a arrendar o vender en la actualidad.
Dejando a un lado la aplicación de las mayorías simples en los supuestos de mero cambio de combustible, como viene indicando la jurisprudencia al entender es un acto de mera gestión, los problemas surgen en cambios más profundos. Así, suelen surgir dudas sobre cómo aplicar el art. 10.3, b) LPH en supuestos de modificación de envolventes en actuaciones conjuntas de mejora energética, pero sobre todo en el juego del 17.1 LPH (nuevos suministros energéticos) en su relación con el art. 17.3 LPH (sistemas de mejora de la eficiencia energética).
La envolvente para la eficiencia energética
Pues bien, comenzando con el caso del art. 10.3 b) LPH recordemos que se aplica: «Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética».
Pero, ¿qué es la modificación de la envolvente para la eficiencia energética en la comunidad que lleva a que esta reforma exija 3/5 del art. 10.3 b) LPH? ¿Qué medidas quedarían comprendidas en esta actuación en la comunidad? Hay que precisar que el quórum sería de 3/5 en doble mayoría pero con el voto presunto del ausente, ya que no se trata de aprovechamiento individual, sino colectivo, con lo que estamos hablando de medidas de mejora de la envolvente del edificio como medidas en beneficio colectivo; es decir, de las que todos obtienen beneficio, a todos se aplican y nadie se puede oponer, o mejor dicho, aunque se opongan no tendrán efecto, ya que vincula a todos alcanzado el acuerdo por 3/5 con voto presunto del ausente, con lo que el día de la junta solo habrá que alcanzar la mayoría simple y luego estar a la espera del transcurso de los 30 días para si los ausentes no se oponen poder tener por alcanzado el acuerdo. Por ejemplo, en los temas de oposición podría ocurrir que la medida fuera la del cierre de balcones en un proyecto de mejorar la envolvente y, en este caso, si un comunero no quiere que se cierren los balcones y si ésta es una medida para mejorar la envolvente para la eficiencia energética resulta que, si se aprueba, es una medida colectiva de beneficio colectivo, y si se aprueba por 3/5 es obligatorio. Lo paga la comunidad con derrama de comuneros y el 10.3 b) LPH no admite derechos de disidentes para oponerse y dejar de pagar. Si se aprueba es obligatorio porque es medida que no admite ejecución parcial, ya que la mejora de la envolvente lo es en beneficio y ejecución colectiva.
Mejorar el aislamiento térmico
Con ellas se consigue reducir las pérdidas o ganancias de energía de la vivienda, de manera que en verano se reduce el flujo de calor desde el exterior al interior y en invierno se evita perder el calor del interior hacia el exterior, optimizando así el comportamiento energético de la envolvente y consiguiendo reducir las demandas de energía para calefacción en invierno, así como para refrigeración en verano. Estas medidas son las siguientes:
- Mejora del aislamiento térmico. Disponiendo de paneles de aislante térmico en fachadas, cubiertas, falsos techos y de suelos cuando se trate de elementos horizontales sobre espacio exterior o locales no calefactados. También existe la posibilidad de rellenar las cámaras de aire con un aislante térmico en su interior, siendo esta una solución intermedia entre ambas que también deja puentes térmicos.
- Sustitución de las carpinterías y los vidrios. De forma que se dispongan carpinterías con rotura de puente térmico, sistemas de doble acristala-miento con cámara de aire tipo climalit, vidrios con un factor solar bajo o de baja emisividad con un tratamiento que consiga reflejar gran parte de la radiación solar que reciben, y por lo tanto reducen, notablemente, la carga que por radiación solar pueda entrar al interior del edificio.
- Aislar adecuadamente las zonas con puentes térmicos. Es decir, al igual que en los cerramientos, en las zonas donde se interrumpe el cerramiento y pierde su inercia térmica, se debe de reforzar el aislamiento, en cajones de persiana, encuentros con pilares, encuentros con forjados.
- Mejorar las condiciones de ventilación del edificio y de los espacios bajo cubierta. En general siempre es conveniente que se realice una adecuada ventilación que garantice la calidad de aire interior. En zonas climáticas más cálidas, esta ventilación es todavía más importante sobre todo en verano, siendo conveniente realizar ventilación natural cruzada y la ventilación nocturna, de forma que se conseguirá la pérdida de energía y disipar el calor acumulado en los cerramientos durante el día, por tanto es recomendable en edificios antiguos de estas zonas mejorar su envolvente al objeto de mejorar su permeabilidad y reducir su estanqueidad, mientras que en climas más fríos se debería de actuar a la inversa, disminuyendo la permeabilidad y aumentando la estanqueidad.
La medida de mejora energética del art. 17.1 LPH
Recordemos que el art. 17.1 LPH deriva a un quórum de 1/3 la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. El quórum es el de 1/3 con posibilidad de que los que no voten a favor no tengan que pagar (ni tampoco tienen el servicio). Y ello es así porque el párrafo 2° de este apartado apunta que La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Recordemos, también, que en estos casos no se aplica el voto presunto del ausente, ya que el art. 17.8 LPH lo excluye en los casos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo y en este caso concurre este presupuesto, por lo que se debe alcanzar el quórum en la junta acudiendo al sistema de delegaciones para llegar a ese quórum elevado de 1/3.
Pero ¿Qué son energías renovables para concluir a qué nos estamos refiriendo? Podemos decir que energía solar térmica para la producción de agua caliente o bien energía solar fotovoltaica para producción de electricidad. Es decir, instalar energías renovables. En este caso la aplicación de energías renovables como pueden ser energía solar térmica para la producción de agua caliente o bien energía solar fotovoltaica para producción de electricidad, siempre que por las características del edificio y de sus instalaciones permitan que dicha implantación sea viable desde el punto de vista técnico y económico. De no ser así se deberá optar por implantar sistemas con instalaciones y equipos de alta eficiencia energética, de acuerdo a lo indicado en el punto anterior.
Por nuevos suministros energéticos colectivos -gas por ejemplo-, tienen que tener la característica de ser nuevos suministros energéticos colectivos a fin de poder aplicar este apartado 1º.
Las medidas de eficiencia energética del art. 17.3 LPH
Por su parte, el art. 17.3 LPH señala que el quórum de 3/5 del total de propietarios y cuotas se aplicará a el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1º, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.
El precepto tiene variantes, ya que surgen dos opciones, bien sea aprovechamiento colectivo o privativo. Y además, cabe que la derrama se tenga que pagar por todos los comuneros de forma preceptiva, o solo por los que los vayan a utilizar. Nos referimos a:
- Aprovechamiento global: El establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. El quórum es de 3/5 pero obliga a todos. En este caso lo es con el voto presunto del ausente, con lo que el día de la junta solo habrá que alcanzar la mayoría simple y luego estar a la espera del transcurso de los 30 días para si los ausentes no se oponen poder tener por alcanzado el acuerdo.
- Aprovechamiento privativo: Bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, Solo paga quien recibe el servicio. Pero en este caso esta rebaja del quórum da lugar por otro lado a un encarecimiento del sistema de aprobación, ya que se requerirá alcanzar el quórum de 1/3 el día de la junta, ya que en estos casos no se aplica el voto presunto del ausente, ya que el art. 17.8 LPH lo excluye en los casos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo y, en este caso, concurre este presupuesto, por lo que se debe alcanzar el quórum en la junta acudiendo al sistema de delegaciones para llegar a ese quórum elevado de 1/3.
¿A qué casos nos estaríamos refiriendo? Serían:
- Sustitución de los equipos de la instalación de calefacción por agua y agua caliente sanitaria por otros de mayor rendimiento. Sustitución de calderas por otras de alto rendimiento, como son las calderas de condensación, calderas de biomasa o bien por una bomba de calor aire-agua que intercambia calor con un circuito hidráulico, siendo más eficiente el sistema de calefacción por suelo radiante.
- Sustitución de los equipos de aire acondicionado por otros de mayor rendimiento. La mayor parte de hogares disponen, actualmente, de estos equipos, normalmente bombas de calor, con un Split interior y una unidad exterior, debiéndose sustituir por otros de menor consumo y mayor eficiencia energética como las bombas de calor aire-aire de alta eficiencia.
- Mejorar la red de distribución de calefacción y agua caliente sanitaria. Además de aislar las tuberías de la red de distribución, el incorporar válvulas termostáticas en los radiadores ayuda a disminuir las pérdidas de calor y a conseguir una instalación más eficiente. También es conveniente que los equipos de regulación y control de la instalación, como interruptores, programadores o termostatos sean de fácil acceso y que sean programados correctamente.
- Mejora del rendimiento en las instalaciones de iluminación y otro equipamiento eléctrico. Mediante la sustitución de las lámparas por otras de bajo consumo y de alta eficiencia energética, y disponiendo de sistemas de control de iluminación, el resto de equipos de consumo eléctrico y electrodomésticos, es conveniente que dispongan una calificación energética A o superior. No usar el modo standby de los aparatos eléctricos y apagar completamente los aparatos cuando nos los estemos usando porque siguen consumiendo energía
- Establecer sistemas de domótica para el control de los periodos de puesta en servicio acorde a los horarios de ocupación de cada zona del edificio y mejorar el mantenimiento de las instalaciones. La introducción de domótica y la automatización sobre todo si tuviésemos el caso de una rehabilitación de un edificio destinado a oficinas, nos van a permitir sacar el máximo partido y realizar una gestión más eficiente de las instalaciones térmicas del edificio, en función de las condiciones climáticas exteriores y la demanda.
Quórum sin voto presunto del ausente
Si existen peticiones individualizadas y la comunidad no quiere que se establezcan en todos los inmuebles porque no todos quieren el cambio, se opta por ir a un quórum de voto favorable de 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, 1/3 de las cuotas de participación, Solo paga quien recibe el servicio. Pero aquí el quórum lo es sin voto presunto del ausente por aplicación del art. 17.8 LPH.
Si se aplica en toda la comunidad, el quórum es de 3/5 con voto presunto del ausente y pagan todos.
La cuestión radica en que aquí la LPH deja juego a la comunidad para optar por uno u otro sistema de aprovechamiento global o individual, pero si no hay opción de hacerlo privativo por las características del caso habría que irse al primero y el quórum sería de 3/5 del total con voto presunto del ausente y pagan todos. Habrá que ir a las características de cada caso.
Vemos que aquí hemos incluido a la instalación de aparatos de aire acondicionado que bajo la vigencia del at. 12 LPH ahora derogado, nos llevaba al régimen de la unanimidad a su instalación por afectar a la fachada, pero ahora resulta que tras la Ley 8/2013 todo lo que afecte a obras en fachada se va al quórum de 3/5 del art. 10.3 b) LPH, que si es como acuerdo marco -por ejemplo, cómo instalar aparatos de aire acondicionado en fachada o patio interior- se va al quórum de 3/5 pero con uso de voto presunto, porque no sería para un aprovechamiento privativo, sino como acuerdo marco de cómo se debe proceder a esta instalación. Ahora bien, si concebimos la instalación de equipos de aire acondicionado bajo la vía de mejorar la eficiencia energética, podríamos también acudir al quórum de 1/3 sin voto presunto si fuera para aprovechamiento privativo, o al de 3/5 con voto presunto si se optara por instalar aire acondicionado en todo el edificio.
Con ello, vemos que el margen de maniobra de la comunidad es amplio y que podrá obligarse a todos o no a su pago según la modalidad que se escoja, pero pueden existir algunos casos en los que no sea posible que alguien no reciba el servicio, en cuyo caso si el modelo seguido determina que obliga a todos los comuneros que disientan de la aprobación estarán obligados a pagar su parte de la derrama.
Ventajas de la aprobación de las mejoras energéticas
Las exigencias relativas a la certificación energética de edificios establecidas en la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002, se transpusieron en el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, mediante el que se aprobó un procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción. Con posterioridad, la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002, ha sido modificada mediante la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios, circunstancia que ha obligado a transponer de nuevo al ordenamiento jurídico español las modificaciones que introduce con respecto a la Directiva modificada.
Finalmente, se aprueba el Real Decreto 235/2013 , de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, que entró en vigor el día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado n° 89 (13/04/2013), siendo voluntaria su aplicación hasta el 1 de junio de 2013 y desde entonces es obligatoria, por lo que la presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda, será exigible para los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha.
Con esta previsión resulta que en los edificios los comuneros deben intentar mejorar al máximo las medidas de eficiencia energética y adoptar los acuerdos al respecto para conseguir esta mejora. Por ello, se hace imprescindible la obtención de este certificado, pero que en cualquier caso exigiría en muchos supuestos el acuerdo de la junta para que en realidad el inmueble alcance una buena graduación de la eficiencia energética. Así, la obtención del certificado de eficiencia energética otorgará el derecho de utilización, durante el periodo de validez del mismo, de la etiqueta de eficiencia energética, cuyos contenidos se recogen el documento reconocido correspondiente a la etiqueta de eficiencia energética, disponible en el Registro General. La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio. Deberá figurar siempre en la etiqueta, de forma clara e inequívoca, si se refiere al certificado de eficiencia energética del proyecto o al del edificio terminado.
Pero la obtención de un mejor certificado de eficiencia energética va a depender de que la comunidad se conciencie de las ventajas de la aprobación de las mejoras energéticas que permitan que la comunidad se vaya adaptando a los nuevos tiempos en la asimilación de estas medidas, y ello requerirá de la obtención del quórum de aprobación que se exija para según qué medida de eficiencia energética se pretenda adoptar, porque la Ley 8/2013 ha introducido diversos supuestos en la LPH que no quedan nada claros y que es preciso aclarar según se trate de una medida u otra que mejore la eficiencia energética del edificio.
Ayudas en materia de rehabilitación y eficiencia energética para el sector residencial
En el marco del Plan Estatal de Vivienda y Suelo 2013 -2016, se aprobaron diversas ayudas dirigidas al fomento de la rehabilitación y la mejora de la eficiencia energética. Sin embargo, no ha sido hasta diciembre del pasado año cuando estas medidas han comenzado a tomar forma y se han hecho efectivas, siempre dependiendo de la comunidad autónoma en la que nos encontremos.
Aunque el Ministerio de Fomento cuenta con cuatro programas de ayuda a la rehabilitación, es el Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria el que vamos tratar, dado que se considera objeto de la ayuda: Obras y trabajos de conservación, eficiencia energética y accesibilidad en:
- Instalaciones y equipamientos propios
- Elementos y espacios privativos comunes de edificios residenciales colectivos anteriores a 1981 en los que el 70% de la superficie construida sea de uso residencial y que el 70% de las viviendas sean el domicilio habitual de sus propietarios o arrendatarios Los edificios con graves daños estructurales o de otro tipo.
- Los edificios destinados al alquiler durante mínimo 10 años desde la ayuda
Las Comunidades de Propietarios, agrupaciones de comunidades de propietarios y propietarios únicos de edificios de viviendas están entre los beneficiarios de este programa.
En cuanto al importe de las ayudas, se establece una cuantía máxima de 11.000€ por vivienda y por cada 100m2 de superficie útil de local. Las cantidades se distribuirán: hasta 4.000€ por vivienda para la conservación; hasta 2.000€ por vivienda para la mejora de la eficiencia energética (5.000€ si se reduce en un 50% la demanda energética del edificio) y hasta 4.000€ por vivienda para mejora de accesibilidad. La cuantía no podrá superar el 35% del presupuesto.
Para poder solicitar estas ayudas, la Comunidad de Propietarios deberá cumplir una serie de requisitos entre los que podemos destacar que el edificio debe estar construido con anterioridad a 1981 y que el 70% de la superficie del mismo esté destinada a uso residencial, constituyendo la vivienda habitual de los beneficiarios. Además, para poder presentar la solicitud y acogerse a este programa, es necesario que exista acuerdo de la Comunidad de Propietarios, que cuenten con un informe de evaluación del edificio y que presenten el proyecto de la actuación que se va a llevar a cabo.
Respecto al informe de evaluación de los edificios, es importante destacar que también existen ayudas contempladas en otro programa específico para llevarlo a cabo. El objetivo es que este informe se implante y generalice, incluyendo en el mismo un análisis de las condiciones de accesibilidad, eficiencia energética y estado de conservación del edificio. Las Comunidades de Propietarios también pueden acogerse a este programa, que contempla una cantidad máxima de 20€ por vivienda, con límite de 500€ por edificio y del 50% del coste total del informe del edificio. Para solicitar estas ayudas, los únicos requisitos son presentar el informe de evaluación del edificio y la factura correspondiente a la realización del mismo.
Por último, queda pendiente cómo solicitar estas ayudas cuando hay comunidades de Propietarios interesadas en llevar a cabo mejoras en su edificio. Tal y como establece el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, la gestión es competencia de las Comunidades Autónomas. Para ello, el Ministerio de Fomento está suscribiendo convenios de colaboración con cada una de ellas, a excepción de la Comunidad de Madrid y País Vasco, que aún están pendientes.
La publicación de cada uno de estos convenios, realizada en el Boletín Oficial del Estado, cuenta con un Anexo I cuyo contenido consiste en un Manual de Gestión de los programas de ayudas. Tal y como indica en su introducción, el objetivo de Manual de Gestión es proporcionar una guía operativa que facilite la gestión eficiente y eficaz de las ayudas del Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
De acuerdo con este manual y en relación al Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria, serán las Comunidades Autónomas quienes gestionen las solicitudes, resolviendo a favor o en contra. Una vez resueltas, deberán ser enviadas a la Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo, donde se procederá a su comprobación. Una vez el Ministerio valide las solicitudes aprobadas por las Comunidades Autónomas, serán estas últimas las que realicen el abono de la subvención a los beneficiarios.
Cuando la resolución de la solicitud sea favorable, el plazo máximo para realizar las obras será de 16 meses contados desde la fecha del certificado de inicio de los trabajos de rehabilitación. Dicho plazo se podrá ampliar excepcional-mente hasta 18 meses para el caso de edificios o actuaciones que afecten a más de 40 viviendas.
Autor: Vicente Magro Servet - Presidente Audiencia Provincial de Alicante
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