En materia de Prevención de Riesgos Laborales podemos considerar, a todos los efectos, a una Comunidad de Propietarios como una empresa (y por lo tanto como un Centro de Trabajo), y con las mismas obligaciones y responsabilidades.
El artículo 1.2 del Estatuto de los trabajadores deja claro que, desde un punto de vista laboral, las Comunidades de Propietarios son empresarios a todos los efectos, pues al definir y fijar el concepto de empresario dice:
”A los efectos de esta ley, serán empresarios todas las personas, físicas o jurídicas, o comunidades de bienes que reciban la prestación de servicios de las personas referidas en el apartado anterior, así como de las personas contratadas para ser cedidas a empresas usuarias por empresas de trabajo temporal legalmente constituidas.”
Se pueden dar varias situaciones:
- Comunidad sin trabajadores:
- En este caso, lo más habitual es que la Comunidad tenga contratados determinados servicios (limpieza, socorrismo, conserjería, seguridad y vigilancia, etc...) de forma externalizada con profesionales y/o empresas de servicios. La Comunidad de Propietarios es pues titular de un Centro de Trabajo sin personal propio.
- El “modus operandi” se encuentra en el RD 171/2004, de 30 de enero, por el que se desarrolla el artículo 24 de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales, en materia de coordinación de actividades empresariales. Se trata de una disposición importantísima, de suma utilidad para la propiedad inmobiliaria en general que, a lo largo de 16 artículos, 3 disposiciones adicionales y dos finales regulan la materia como norma mínima o de derecho necesario.
- El/los órgano/s de responsabilidad y decisión La Comunidad (presidente o junta rectora), previamente asesorados por su empresa de prevención, deben INFORMAR a todos y cada uno de los profesionales y/o empresas concurrentes en el Centro de Trabajo DE LOS RIESGOS propios que puedan afectar a las actividades por ellos desarrolladas, las medidas preventivas referidas a la prevención de tales riesgos, y las medidas de emergencia que se deben aplicar. Esta información debe ser suficiente, y proporcionarse antes del inicio de las actividades y/o cuando se produzca un cambio en los riesgos propios del Centro de Trabajo que sea relevante a efectos preventivos. Es recomendable que esta información sea desarrollada, bien en un escrito independiente, bien incluida como cláusula de obligado cumplimiento en el contrato de arrendamiento de servicios profesionales que sugerimos sea redactado por profesional del Derecho por encargo de la propia comunidad contratante y no por el empresario contratista por razones obvias de seguridad jurídica para la comunidad contratante.
- Además de lo anterior, la Comunidad de Propietarios debe asegurarse de que las empresas que desarrollan estas actividades cumplen con sus obligaciones respecto a la formación, información y vigilancia de la salud de los trabajadores que prestan los servicios en la Comunidad. Para ello, la Comunidad debe coordinarse con los responsables de los contratistas para intercambiarse información con estas empresas contratistas; celebración de reuniones periódicas y establecimiento conjunto de medidas específicas para la prevención de riesgos laborales que deberá cumplir. Especialmente se trataran datos relativos a: la aplicación coherente y responsable de los principios de la acción preventiva establecidos en el artículo 15 de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales por las empresas contratistas con presencia en el Centro de Trabajo; la aplicación correcta de los métodos de trabajo por estas empresas contratistas en el centro de trabajo; el control de las interacciones de las diferentes actividades desarrolladas en el centro de trabajo, en particular cuando puedan generar riesgos calificados como graves o muy graves o cuando se desarrollen en el centro de trabajo actividades incompatibles entre sí por su incidencia en la seguridad y la salud de los trabajadores; la adecuación entre los riesgos existentes en el centro de trabajo que puedan afectar a los trabajadores de las empresas concurrentes y las medidas aplicadas para su prevención.
- Comunidad con trabajadores:
- Cuando la comunidad de propietarios tenga trabajadores contratados bajo su responsabilidad y dirección, de cualquier especialidad u oficio. En este caso, las obligaciones en materia de prevención son las mismas que para cualquier empresa, salvo que una comunidad de propietarios no puede constituir un servicio de prevención propio ni mancomunado, como se prevé en la Ley de Prevención de Riesgos Profesionales para las empresas, por lo que debe contratar un servicio de prevención externo que se ocupe de atender y cubrir estas responsabilidades (que en absoluto pueden ser competencia ni obligación del Administrador de Fincas):
- el Plan de Prevención: este plan deberá incluir la estructura organizativa, las responsabilidades, las funciones, las prácticas, los procedimientos, los procesos y los recursos necesarios para realizar la acción de prevención de riesgos.
- la Evaluación de Riesgos: la comunidad de propietarios tiene que realizar una evaluación inicial de los riesgos para la seguridad y salud de los trabajadores, contratados, atendiendo a si son Porteros, Conserjes, Controladores, Jardineros, Socorristas, Limpiadores, Mantenedores, Conservadores, Garajistas o de cualquier otra actividad. Deberá también tener en cuenta la aptitud de estos trabajadores contemplando si en el desarrollo de su trabajo deberán manejar sustancias o productos químicos, como cloro de piscinas, líquidos de limpieza, abono de jardinería, herbicidas, desinfectantes de torres de recuperación de aire acondicionado, o de cualquier otra naturaleza. Esta evaluación deberá actualizarse si cambian las condiciones de trabajo y/o teniendo en cuenta los daños que para la salud de los trabajadores se puedan producir. Si los resultados de la evaluación de riesgos pusiesen de manifiesto situaciones de riesgo, la comunidad de propietarios empresaria deberá realizar aquellas actividades preventivas necesarias para eliminar, reducir y controlar dichos riesgos.
- la planificación de las medidas preventivas: las anteriores actividades han de ser objeto de planificación por la Comunidad. Al respecto viene obligada a entregar a su personal el o los equipos de trabajo que garanticen su protección personal en el desarrollo de su trabajo y adoptar las medidas necesarias para la vigilancia de la salud de sus trabajadores así como su formación organizando cursos de obligado seguimiento por parte de éstos.
- la planificación de las medidas de emergencias
- la formación e información a los trabajadores
- la vigilancia de la salud de los trabajadores
- etc....
- Así mismo, en el caso de que se contraten empresas de servicios, habrá que tener en cuenta que habrá que facilitar a sus trabajadores la información sobre los riesgos existentes en el Centro de Trabajo, sus medidas preventivas y las medidas de emergencia, y se deberán establecer los medios de coordinación de actividades empresariales que se consideren necesarios (intercambio de información y de comunicaciones con las empresas concurrentes, celebración de reuniones periódicas, establecimiento conjunto de medidas específicas de Prevención de Riesgos Laborales, etc...).
- Cuando la comunidad de propietarios tenga trabajadores contratados bajo su responsabilidad y dirección, de cualquier especialidad u oficio. En este caso, las obligaciones en materia de prevención son las mismas que para cualquier empresa, salvo que una comunidad de propietarios no puede constituir un servicio de prevención propio ni mancomunado, como se prevé en la Ley de Prevención de Riesgos Profesionales para las empresas, por lo que debe contratar un servicio de prevención externo que se ocupe de atender y cubrir estas responsabilidades (que en absoluto pueden ser competencia ni obligación del Administrador de Fincas):
- Comunidades en las que se realiza una obra:
- Un caso importante y que provoca numerosos incumplimientos y sanciones por desconocimiento, es el caso en el que la comunidad realice una obra (reformas, mantenimiento del edificio, etc...).
- En estas circunstancias deberá cumplir con las obligaciones que se le imputan al promotor en el RD 1627/97 sobre disposiciones mínimas de seguridad y salud en obras de construcción.
En todas estas situaciones la legislación hace máximo responsable de su cumplimiento a la Comunidad y a su Presidente, que es el que tiene la capacidad de tomar las decisiones. Así mismo, ya que los Administradores de Fincas asesoran a la Comunidad y, en muchos casos, eligen a las empresas de servicios, es posible que la responsabilidad pueda serle derivada (en función de la capacidad que tengan de tomar decisiones).
El Administrador de Fincas evitará en cualquier caso incurrir en responsabilidades derivadas de estas obligaciones, si asesora correctamente a la Comunidad en esta materia.
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