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La Plusvalía Inmobiliaria

El RDL 26/2021, de 08/11/2021, y con entrada en vigor el 09/11/2021, ha modificado la regulación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, vulgarmente denominado como "Plusvalía inmobiliaria", en base a un nuevo criterio de valoración, para adaptarse a la STC 182/2021, de 26/10/2021, que declaraba nulo dicho impuesto, por entender que con el antiguo criterio siempre se producía una revalorización del terreno/suelo, lo cual no era acorde con la realidad. El Gobierno afirma que "ahora sólo pagará Plusvalía Inmobiliaria quien de verdad gane dinero al vender su propiedad".

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1.- ¿La STC 182/2021 tiene carácter retroactivo?

2.- ¿Qué es la Plusvalía Inmobiliaria?

3.- ¿Cómo se calcula la Plusvalía Inmobiliaria y qué excepciones hay?

4.- ¿Cómo se aplica la Plusvalía Inmobiliaria?

5.- ¿Cuándo se aplica la Plusvalía Inmobiliaria?

 

1.- ¿La STC 182/2021 tiene carácter retroactivo?

Pese a que el TC ha considerado que la Plusvalía inmobiliaria es nula e inconstitucional, al haberse infligido el principio de capacidad económica, su Sentencia no tiene carácter retroactivo, cerrando la puerta a posibles reclamaciones. Obviamente el RDL 26/2021 sí será aplicable a aquellas reclamaciones y solicitudes de rectificación de las autoliquidaciones realizadas:

  • antes del 26/10/2021 (STC 182/2021).
  • entre el 26/10/2021 (STC 182/2021) y el 09/11/2021 (entrada en vigor del RDL 26/2021).

Ver o descargar STC 182/2021.

Ver o descargar RDL 26/2021.

Comentarios del TC:

“En definitiva, es la absoluta desatención hacia esas singularidades, lo que hace que el método legal, único e imperativo de delimitación de la base imponible no sea razonable y, por tanto, no esté justificada constitucionalmente la falta de conexión entre el hecho imponible y la base imponible, infringiéndose el principio de capacidad económica. La sentencia cuenta con el voto particular contrario formulado por el magistrado Cándido Conde-Pumpido Tourón al que se adhiere la magistrada María Luisa Balaguer Callejón. El magistrado propone un sistema alternativo al vigente de estimación objetiva de la base imponible. En su opinión, la solución más adecuada debería haber sido no declarar la nulidad de la norma reguladora de la base, sino dar un plazo al legislador para regular el sistema alternativo, de aplicación retroactiva, que hubiera permitido pedir la devolución del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en todos aquellos casos en los que la cantidad abonada no se adecuase a la plusvalía del terreno efectivamente obtenida. Por otro lado, consideran que la nulidad de la norma cuestionada provoca un vacío normativo innecesario y desequilibrado que beneficiará a quienes, aun habiendo obtenido importantes plusvalías, no se verán obligados a pagar el impuesto. Tampoco se verán favorecidos los que pagaron el impuesto sin presentar reclamación ni rectificación de autoliquidación alguna.”


2.- ¿Qué es la Plusvalía Inmobiliaria?

El art. 104.1 del RDL 2/2004 define el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana como un tributo directo que grava el incremento de valor que experimente un terreno que se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre ese terreno.

Es decir, es un impuesto que se produce cuando existe un aumento en el valor del terreno en el momento en que se venda, done o herede y solo será aplicado sobre el valor del terreno y no sobre lo construido.

 

3.- ¿Cómo se calcula la Plusvalía Inmobiliaria y qué excepciones hay?

La nueva reforma legal permite al contribuyente elegir entre dos valores, siempre que sean positivos (ganancias): la ganancia real obtenida con la venta de suelo o la resultante de aplicar el sistema objetivo. Si ambos valores son negativos (pérdidas), el contribuyente estará exento de pago. Con este cambio se garantiza la constitucionalidad de la Plusvalía Inmobiliaria, al someterse a la realidad del mercado inmobiliario, sin que se paguen impuestos a pérdidas.

Según el RDL 26/2021, no se aplicará dicho impuesto en casos como las aportaciones de bienes hecha por los cónyuges a la sociedad conyugal, o entre cónyuges o a favor de los hijos cumpliendo una sentencia de nulidad, separación o divorcio. Hay otras excepciones como algunas operaciones hechas por la Sareb u otros organismos de la re-estructuración bancaria.

 

4.- ¿Cómo se aplica la Plusvalía Inmobiliaria?

Se han creado unos porcentajes/coeficientes anuales en base al número de años transcurridos entre la compra y la venta del inmueble (desde el 0,13% cuando haya transcurrido un año entre la compra y la venta hasta el 0,45% cuando hayan pasado 20 años o más).

Estos coeficientes perjudican claramente a operaciones a corto plazo, haciendo menos rentables las mismas, y se actualizan anualmente en los Presupuestos Generales del Estado, en función de la evolución del mercado inmobiliario.

La Plusvalía Inmobiliaria esta delegada a los ayuntamientos, que tienen la potestad de aplicar este sistema de coeficientes o no, e inclusive de rebajar tanto dichos coeficientes como los valores catastrales (hasta un 15%) para garantizar que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

Los ayuntamientos tienen un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del decreto-ley Real Decreto-ley 26/2021, para adecuar sus normativas al nuevo marco legal.

Es el segundo impuesto más importante para los ayuntamientos, tras el IBI. En 2019 se recaudaron más de 2.500 millones de euros.

Por este método, la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos.


Ejemplos

Hacienda ha elaborado varios ejemplos para entender cómo funciona el nuevo sistema de cálculo y demostrar que en función de la situación, puede ser más beneficios un sistema u otro.

Uno de ellos es la venta de un inmueble en 2021 por 350.000 euros, adquirido en 2017 por 310.000, por lo que la plusvalía real es de 40.000 euros. El valor catastral ―se puede también consultar en los datos fiscales que la Agencia Tributaria pone a disposición para confeccionar la declaración de la renta― es de 100.000 euros, el 60% (60.000 euros) relativo al suelo el 40% (40.000 euros) al inmueble. Para calcular la base imponible según la plusvalía real habrá que calcular el 60% de la ganancia obtenida por la transmisión, que da como resultado 24.000 euros; si se empleara el método objetivo, habría que aplicar a los 60.000 euros del valor catastral del suelo el coeficiente que corresponde, en este caso 0,17, que daría lugar a una base imponible inferior, de 10.200 euros.

El ejemplo contrario es el de una vivienda comprada en 2014 por 250.000 euros y vendida en 2021 por 260.000 euros (una plusvalía de 10.000 euros). El valor catastral total en la fecha de venta es de 100.000 euros, 80.000 correspondientes a la vivienda y 20.000 al suelo. Si se aplicara el sistema de la plusvalía, la base imponible sería de 2.000 euros (el 20% de 10.000); con el método objetivo habría que aplicar a los 20.000 euros del valor catastral del suelo un coeficiente de 0,12, que daría un resultado superior: 2.400 euros.

 

5.- ¿Cuándo se aplica la Plusvalía Inmobiliaria?

Solo en aquellas operaciones en las que se haya producido un aumento de valor del terreno, en cuyo caso el contribuyente beneficiado con esa ganancia podrá elegir entre pagar conforme al nuevo sistema objetivo o en función de la plusvalía real. En caso contrario, el contribuyente deberá dejar constancia de que no ha obtenido ganancia.

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