El Modelo 347, las Comunidades de Propietarios y el Administrador de Fincas ¿Cómo rellenar el Modelo 347?

Incluso hoy en día, hay un desconocimiento importante por las Comunidades de Propietarios sobre las fechas límites para presentar el Modelo 347 de Declaración Fiscal de operaciones con terceros que, dentro de la reforma fiscal (RD 828/2013), obliga a las Comunidades.

1.- ¿EL MODELO 347 ES OBLIGATORIO? ¿CUAL ES LA FECHA DE PRESENTACIÓN?

2.- ¿QUÉ ES EL MODELO 347? ¿CUAL ES SU OBJETIVO Y SU FINALIDAD?

3.- POSICIONAMIENTO DE LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS RESPECTO AL MODELO 347

Las diversas agrupaciones y Colegios de Administradores de Fincas realizaron una campaña divulgativa sobre la nueva Declaración Informativa de las operaciones con terceros por las Comunidades de Propietarios (Modelo 347), de obligada presentación a la Agencia Tributaria desde 2015. Incluso emitió una serie de cuñas publicitarias en distintas radios a nivel nacional, informando sobre este tema y poniendo en conocimiento de la ciudadanía el importante papel que desempeñan los Administradores de Fincas Colegiados en este y otros aspectos.

1.- ¿EL MODELO 347 ES OBLIGATORIO? ¿CUAL ES LA FECHA DE PRESENTACIÓN?

Todas las Comunidades de Propietarios (independientemente de su tamaño y composición) deben presentar en la Agencia Tributaria el Modelo 347, con la Declaración anual de operaciones que hayan realizado con terceros por un importe superior a 3.005,06 euros (IVA incluido). Por lo tanto, las Comunidades de Propietarios están obligadas a presentar el 347 a partir del 1 de enero de 2014, una obligación tributaria que viene recogida en el RD 828/2013 de 25 de octubre (BOE del 26/10/13), y que afecta inclusive a aquellas Comunidades que no desarrollen ningún tipo de actividad empresarial ni profesional, siempre y cuando, durante el ejercicio económico, hayan realizado operaciones con terceras personas y éstas hayan superado los 3.005,06 euros (IVA incluido) durante el año natural correspondiente.

Hasta 31 de diciembre de 2013 estaban excluidas las entidades sin ánimo de lucro, pero ahora están obligadas todas las entidades. Además, la obligación se extiende, como se indica expresamente, a todas las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal, es decir, a las Comunidades de Propietarios. Por lo tanto, hasta 2013 únicamente tenían obligación de presentar el Modelo 347, las Comunidades de Propietarios que desarrollaran actividades empresariales o profesionales según lo dispuesto en la normativa del IVA. Se consideraba que el arrendamiento es una actividad empresarial a tales efectos por lo que las Comunidades que alquilaban elementos comunitarios (locales, fachadas, cubiertas, etc.) ya estaban obligadas a presentar el Modelo 347 para declarar ese arrendamiento, además de las correspondientes declaraciones de IVA y del modelo 184 (declaración informativa anual para imputar el rendimiento neto correspondiente a cada copropietario). En la actualidad también tienen que presentar modelo 347 las comunidades de propietarios que no desarrollen actividades empresariales (o arrendamientos) y que realicen operaciones con terceras personas (albañiles, fontaneros, electricistas, empresas de ascensores, etc.) que durante el año superen los 3.005,06 €. Los administradores de las fincas ya no se podrán limitar a computar los diferentes gastos por conceptos o períodos, sino que tendrán que llevar una contabilidad más detallada y estar muy pendientes de aquellos proveedores que puedan facturar a la comunidad más de 3.005,06 € al año.

De hecho, y en lo relativo al Modelo 347, se ha creado una reglamentación específica para las Comunidades en la que se dice que no están obligadas a presentar la declaración trimestral, sino solamente la del año completo. Las Comunidades de Propietarios pueden presentar el modelo con firma electrónica avanzada, a través de la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria. Además, aquellas cuya declaración no supere los 15 registros declarados, podrán presentar el modelo mediante el envío de un mensaje SMS, utilizando el servicio de impresión que ofrece la Agencia en dicha Sede Electrónica.

El plazo para presentar el Modelo 347, en virtud del art. 10 de la Orden HFP/1106/2017, de 16 de noviembre, que a su vez modifica la Orden EHA/3127/2009, de 10 de noviembre, es: «La presentación de la declaración anual de operaciones con terceras personas, modelo 347, se realizará durante el plazo comprendido entre el día 1 y el 31 del mes de enero de cada año, en relación con las operaciones realizadas durante el año natural anterior, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 17.2 de la Orden HAP/2194/2013, de 22 de noviembre, por la que se regulan los procedimientos y las condiciones generales para la presentación de determinadas autoliquidaciones, declaraciones informativas, declaraciones censales, comunicaciones y solicitudes de devolución, de naturaleza tributaria.». Cuando sea sábado el último día del mes de enero, el plazo se extiende hasta el siguiente lunes.

El incumplimiento de dicha obligación podría derivar en sanciones administrativas por parte de Hacienda. Si la comunidad no presenta en plazo el Modelo 347 podría ser sancionada con una multa pecuniaria fija de hasta 20 euros por cada dato o conjunto de datos referidos a una misma persona o entidad que hubiera debido incluirse en la declaración, con un mínimo de 300 euros y un máximo de 20.000 euros. Sin embargo, si el Modelo 347 se presentase fuera de plazo, pero sin haber sido requerida previamente por Hacienda, la sanción y los límites anteriores se reducirían a la mitad. Así, por ejemplo, si los órganos de gestión tributaria constatan que una Comunidad de Propietarios no declaró las operaciones de reforma de zonas comunes realizadas con un albañil, por importe de 5.000 euros, y con un pintor, por importe de 3.500 euros, la sanción ascendería a 300 euros (dos proveedores no declarados, por 20 euros por cada conjunto de datos, totalizaría 40 euros de sanción, resultando de aplicación el mínimo legal). Esta sanción podría reducirse en un 25% si se ingresara sin impugnación.

Pero además de las sanciones, hay otros muchos inconvenientes para las Comunidades de Propietarios que no presenten el 347. Por ejemplo, es bien sabido que cuando una Comunidad tiene previsto solicitar ayudas o subvenciones, están obligadas a presentar (junto a la solicitud de la ayuda) el certificado o la declaración de estar al corriente con las obligaciones tributarias. Por lo tanto, aquellas Comunidades que no presenten el Modelo 347, no podrá tener recibir ayudas ni subvenciones. Por ejemplo, en la reciente Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, será determinante que las comunidades de propietarios tengan perfectamente detalladas sus cuentas y realizadas las presentaciones fiscales correspondientes para poder optar a la petición de las distintas subvenciones estipuladas en la norma.

Estimativamente, solo el 80% de las Comunidades son gestionadas por Administradores de Fincas, lo que significa que aproximadamente 10 millones de inmuebles están autogestionados directamente por los propietarios. Estas Comunidades, con total seguridad tendrán muchos problemas a la hora de cumplimentar dicha normativa, exactamente igual que ocurre con el resto de las obligaciones tributarias. Es por eso aconsejable que la administración de una Comunidad sea llevada por los profesionales colegiados que puedan cumplir no solo con las normativas fiscales, sino con todas aquellas que le sean de aplicación a las Comunidades de Propietarios. De hecho, ya son muchas las comunidades de propietarios gestionadas por los propios vecinos u otras personas no cualificadas que no han podido optar en años anteriores a las ayudas y subvenciones por carecer de las declaraciones fiscales correspondientes.

2.- ¿QUÉ ES EL MODELO 347? ¿CUAL ES SU OBJETIVO Y SU FINALIDAD? ¿QUÉ SE DECLARA Y QUÉ NO?

Hay que aclarar que no se trata de una declaración para pagar o devolver (una liquidación) sino una declaración de operaciones. El objetivo es entregar una determinada información sobre una serie de cantidades económicas que permita a Hacienda enlazar lo que declara el que lo ha pagado con lo que declara el que lo ha cobrado. Y ambas cantidades tienen que coincidir.

En el Modelo 347 no se declaran las cuotas que paguan cada uno de los propietarios, sino las operaciones con terceros (compra de bienes y servicios). Las Comunidades deberán declarar el total de los importes (y si alguno es superior a 3.005,06 euros, IVA incluido, deberán especificar además el proveedor tales como el CIF, razón social, Código Postal, clave “D”, etc...) sobre una base de cómputo anual, lo cual supone una excepción a la obligación general de desglosar los importes por trimestres. Es una información que se enlaza con la que Hacienda dispone del proveedor de bienes y servicios. Las discrepancias salen en el ordenador rápidamente y, en ese caso, se envía la carta de discrepancia. Habrá dolores de cabeza.

Hay que resaltar al respecto que las Comunidades de Propietarios no están obligadas a declarar en el 347 por:

• los suministros de energía eléctrica, agua y combustibles que se usen para consumo comunitario
• los seguros que tengan por finalidad el aseguramiento de bienes de zonas y elementos comunes
• los ingresos derivados del alquiler de las viviendas de su propiedad, ya que están exentas de IVA

Sin embargo, sí han de cumplimentar el 347, aquellas Comunidades que desarrollen actividades empresariales o profesionales acorde con la normativa del IVA, como por ejemplo:

el alquiler de elementos comunitarios que no sean viviendas (locales, fachadas, cubiertas, etc...) habrá de consignarse separadamente, debiendo la comunidad arrendadora identificar a los arrendatarios, así como al inmueble objeto de alguiler, mediante su referencia catastral y cualguier otro dato necesario para su localización

• las operaciones realizadas por la comunidad con empresas de limpieza, de mantenimiento o de administración, así como con electricistas, jardineros, pintores, antenistas, fontaneros o albañiles.
• la contratación de una empresa para pintar las fachadas del edificio
• el servicio de mantenimiento de ascensores
• etc ...

Además, si la comunidad ha percibido en metálico importes superiores a 6.000 euros en su conjunto, deberá indicarse este hecho por separado respecto a cada uno de los terceros relacionados en la declaración.

Se estima el fraude en las Comunidades en un 25% de su volumen económico. A veces son facturas muy pequeñas, pero acumuladas pueden llegar a sumar grandes cantidades. La finalidad de esta declaración es reducir el nivel de fraude, ya que Hacienda pretende que aflore el dinero negro de las Comunidades acentuando el control de ciertos pagos. Es indiscutible que Cualquier prestación de bienes o servicios debe ir acompañada de una factura y su correspondiente IVA.

Se pretende pues acabar con la economía sumergida en las Comunidades de Propietarios. Una economía que puede diferenciarse en dos grandes grupos:

• la economía informal: aquella que lleva aparejada una conducta antisocial que perjudica a todos, inclusive a quienes la practican. Es una economía de hábitos, por sistema. La pregunta de «¿con IVA o sin IVA?» lo demuestra.
• la economía de subsistencia: aquella a la que se ven obligadas por la situación determinadas personas que necesitan subsistir para encontrar ingresos económicos.

Aunque ambas son totalmente ilegales, no se puede ser injusto y valorar a todo el mundo por igual. Con la economía de subsistencia hay que ser hoy en día un poco comprensivo y tolerante.

3.- POSICIONAMIENTO DE LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS RESPECTO AL MODELO 347:

Cumplir con la fiscalidad que obliga a las Comunidades de Propietarios no es un tema baladí, en absoluto. Los Administradores de Fincas colegiados consideran muy positiva esta nueva obligación fiscal para las Comunidades de Propietarios, pues ya desde hace años venían demandando normas que regulasen, contable y fiscalmente, los datos económicos de los inmuebles como la máxima garantía de lucha contra el fraude fiscal y para propiciar la máxima transparencia en la administración de los inmuebles. Los profesionales colegiados han garantizado, aun cuando no existía una norma obligatoria al respecto, que los datos contables y fiscales de los inmuebles que administran cumplan con toda la normativa fiscal en vigor, pero no cabe duda que hacerlo obligatorio es un gran paso en la defensa de los intereses de los propietarios de inmuebles.

Por ello, para los Administradores de Fincas Colegiados es una obligación tributaria más que formará parte de su actividad profesional y, aun suponiendo una mayor carga laboral, no va a ser nada compleja su implantación porque los sistemas contables que utilizamos los profesionales facilitarán, considerablemente, la cumplimentación del Modelo 347 en los términos aprobados por la nueva normativa.

En los últimos meses la Agencia Tributaria está realizando bastantes inspecciones a las comunidades de propietarios con el objetivo de combatir el fraude fiscal. Pero para realizarlo con la máxima eficacia los Administradores de Fincas consideran imprescindible dotar de una vez por todas de personalidad jurídica a las comunidades de propietarios, así como que que la normativa obligue a contratar respectivamente a un Administrador de Fincas (que lleve las cuentas de acuerdo al Plan General de Contabilidad) y un Técnico de Cabecera (que controle la existencia y correcta ejecución de los servicios y obras de mantenimiento, conservación y reparación facturados).

Sin estos requisitos es realmente complejo que la Agencia Tributaria tenga el éxito que espera en su plan de lucha contra el fraude fiscal en las comunidades de propietarios.

Otros modelos son las declaraciones de IVA pertinente y la cumplimentación del Modelo 184 (declaración informativa anual con la que se imputa el rendimiento neto a cada copropietario). La finalidad es, en otras, la declaración de alquileres de antenas en zonas comunes (sin necesidad de declarar aquellas que no superen los 3.000€) y de aquellas subvenciones percibidas (p.e. tubos LED), quedando exentas las correspondientes a la adaptación de antenas por el Dividendo Digital. Se debe confirmar con el proveedor antes de declarar la subvención percibida, ya que en algunas ocasiones, a pesar de estar tramitada durante el ejercicio a declarar, aún no ha sido ingresada su cuantía a la entidad proveedora, por lo que ésta no procederá a su declaración ante Hacienda.

Los plazos límites para la presentación del 184 son los mismos que los del Modelo 347. El plazo para presentar el Modelo 184, en virtud del art. 4 de la Orden HFP/1106/2017, de 16 de noviembre, que a su vez modifica la Orden EHA/3127/2009, de 10 de noviembre, es: «La presentación de la declaración informativa, modelo 184, se realizará en el plazo comprendido entre el día 1 y el 31 del mes de enero de cada año, en relación con las rentas obtenidas por la entidad y las rentas atribuibles a cada uno de sus miembros en el año natural inmediato anterior, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 17.2 de la Orden HAP/2194/2013, de 22 de noviembre, por la que se regulan los procedimientos y las condiciones generales para la presentación de determinadas autoliquidaciones, declaraciones informativas, declaraciones censales, comunicaciones y solicitudes de devolución, de naturaleza tributaria.». Cuando sea sábado el último día del mes de enero, el plazo se extiende hasta el siguiente lunes.

Santiago Gutiérrez Galnares - Administrador de Fincas, Arquitecto y Abogado

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