¿Quién paga el IBI de las viviendas públicas, propiedad de la Administración, alquiladas a personas con bajos recursos económicos?

Las viviendas protegidas, por definición, son aquellas destinadas a personas con pocos recursos económicos, a personas que en muchos casos no pueden acceder al mercado de las viviendas libres. Este dato es especialmente significativo en el caso de las viviendas protegidas arrendadas por la Administración.

Resulta de sumo interés, a efectos comparativos, tener presente lo que ocurre cuando el arrendador no es la Administración, sino un particular, en cuyo caso se aplica la LAU: En el contrato de arrendamiento, el pago del IBI depende de lo que las partes hayan pactado en el contrato. Si nada se pacta, el arrendador no puede repercutir el IBI al arrendatario, pero la LAU permite que en el contrato de arrendamiento se pacte que el IBI pueda repercutirse al arrendatario, de forma que su impago pueda dar lugar al desahucio de la vivienda. El sujeto pasivo del impuesto seguirá siendo el propietario de la vivienda, que puede reclamar al arrendatario su pago, como cualquier otro concepto que se pacte en el contrato de arrendamiento.

 

Repercusión obligatoria

La Ley de Haciendas Locales (LHL) tiene el carácter de LEY ESPECIAL, lo que supone su aplicación preferente (a diferencia de la LAU). Y el art. 63 LHL obliga a la repercusión del IBI a quienes (en este caso los arrendatarios) hagan uso mediante contraprestación de los bienes demaniales o patrimoniales propiedad de la Administración. La repercusión del IBI no se configura como voluntaria, a diferencia de lo que ocurre en la LAU, sino como obligatoria.

La antigua redacción del artículo 63 LHL, se mantuvo hasta el 31 de diciembre de 2007, momento en que se cambió a la redacción actual por la Ley 16/2007, de 4 julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea, con vigencia a partir del 1 de enero de 2008:

 

 

Como puede apreciarse, las diferencias entre la redacción antigua, vigente hasta el 31 de diciembre de 2007, y la actual son notables. En la antigua, como regla general se establecía la configuración de la repercusión de la carga soportada (IBI) como potestad (como en la LAU) no como obligación. Repercusión que se debía producir, en su caso, conforme a las normas de derecho común, lo que remitía a la regulación de la LAU. Como regla especial se establecía la obligación de repercusión por parte de los Ayuntamientos a quienes usasen mediante contraprestación de sus bienes demaniales o patrimoniales (arrendatarios). Nótese que la obligación de repercusión se circunscribía a los ayuntamientos, no afectando a las demás administraciones públicas, que se regirían por la regla general.

 

¿Y si el arrendatario no paga?

En consecuencia, de acuerdo con el actual art. 63 LHL, las administraciones públicas están obligadas a repercutir el IBI en los arrendatarios de viviendas protegidas. Se trata de una obligación "ex lege" para la Administración, es decir, un mandato del legislador al arrendador (Administración Pública) que no tiene relación con la existencia de un pacto entre arrendador (Administración Pública) y arrendatario. En el pacto arrendador-arrendatario la relación se establece entre ambos al margen de la existencia de un mandato legal.

 

¿Quién repercute el IBI?

La obligación de repercusión para la Administración y, por tanto, la obligación que tiene el arrendatario de soportar tal repercusión, no convierte a este último en sujeto pasivo del IBI. El arrendador (Administración Pública) sigue siendo el sujeto pasivo del IBI. Esta diferenciación tiene importancia de cara, sobre todo, al potencial incumplimiento en el pago del impuesto; en tal caso, se derivarán unos intereses, recargos y sanciones a los que deberá hacer frente en exclusiva el arrendador (Administración Pública), sin que pueda repercutirlos al arrendatario. Es más, en caso de impago del IBI por parte del arrendador (Administración Pública) no cabrá repercusión alguna al arrendatario.

Según la regulación actual de la LHL, los sujetos a los que se les aplica la obligación de repercutir el IBI a sus arrendatarios son “las Administraciones Públicas y los entes u organismos a que se refiere el apartado anterior". Es claro que tal obligación afecta a las administraciones públicas y a todos aquellos entes calificables como entes de derecho público. Respecto a las sociedades mercantiles de capital público que se constituyen en instrumento para la ejecución de la política de vivienda por parte de las distintas administraciones públicas, esta obligación de repercusión no será aplicable, pues tales sociedades, a todos los efectos, actúan como un particular.

 

Excepciones para la repercusión

¿Existe alguna posibilidad de excepcionar tal obligación de repercusión dada su presumible injusticia ya que las viviendas protegidas arrendadas por la Administración lo son a personas con pocos recursos económicos?

Sí, pero para ello será necesario que otra norma con rango de Ley excepcione expresamente tal obligación respecto a los arrendatarios de viviendas protegidas, como se ha hecho en Madrid mediante la Ley 9/2017, de 3 de julio, por la que se establece el mecanismo de naturaleza no tributaria compensatorio de la repercusión obligatoria del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a los arrendatarios de viviendas de la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid y se adoptan medidas en materia de vivienda protegida, en su art. 2:

“Art. 2.- Reducción por importe equivalente a la cuantía de la repercusión obligatoria del Impuesto de Bienes Inmuebles.

En el supuesto de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda y anejos, la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid efectuará una reducción por importe equivalente al cien por cien de la cuantía repercutida en concepto de cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles, así como de la parte proporcional de la cuota del Impuesto sobre el Valor Añadido en los casos en que el Impuesto de Bienes Inmuebles forme parte de la base imponible del mismo, que corresponda abonar a los arrendatarios de sus viviendas y anejos, extendiéndose a las cuantías no prescritas conforme al artículo 1966 del CC.”

En consecuencia, en la Comunidad de Madrid los arrendatarios de las viviendas arrendadas por la Agencia de Vivienda Social no tendrán que soportar la repercusión del IBI, pero esto solo afecta a las viviendas arrendadas por tal Agencia, no a las viviendas arrendadas por el resto de administraciones y entes.

¿Cuál es la situación en el resto de Comunidades Autónomas y Administraciones Locales?

Pues que tales administraciones y entes públicos están obligados a repercutir el IBI a sus arrendatarios.