En una comunidad quieren instalar una pista de paddle, para ello hay que utilizar el terreno de una parte de la urbanización. ¿Qué mayoría es necesaria para aprobar esta instalación? ¿Es posible que la obra sea considerada una simple mejora de la urbanización y no requerir así la unanimidad?
Para nuevas instalaciones, se deben diferencias dos supuestos:
- cuando la Instalación requierepequeñas alteraciones del elemento común (por ejemplo la Instalación de columpios en un jardín): debe entenderse que se trata de un simple acto de administración, que sólo requerirá la mayoría simple.
- cuando la Instalación requiere obras que modifican sustancialmente el elemento común y afectan al título constitutivo(por ejemplo la construcción de piscinas u otras instalaciones deportivas): será necesario el acuerdo de la comunidad adoptado por unanimidad, conforme a lo dispuesto en el párrafo 1º del artículo 17.1 LPH, que exige esta unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, y este tipo de obras necesariamente van a afectar al título constitutivo, dada su envergadura y la sustancial modificación de elementos comunes que supone.
Sirva como ejemplo el criterio de la Sentencia de la AP Madrid de 30 junio 2005, en la que se planteaba la sustitución de una pista polideportiva por una de pádel, y en la que la Sala, tras reconocer que "la alteración del destino deportivo de la pista no entendemos que exija un acuerdo unánime", no obstante exige dicha unanimidad al analizar el cambio físico, "pues es necesario instalar en cada uno de los fondos de la pista y en las cuatro esquinas una estructura fija de tres metros de altura, para permitir la mecánica del juego, lo que constituye una alteración sustancial de un elemento común, que, además, dificultará las vistas de los pisos más bajos y les privará de luz natural, como ocurre con el de la demandante, que es un piso primero y se encuentra a unos cinco metros de la pista".
Compartimos dicha opinión de que la construcción de una pista de pádel necesariamente implica una modificación de los elementos comunes, y que no es una simple mejora. Podría quedar la duda si se trata de un supuesto incardinable en el párrafo 2º del artículo 17.1, y por lo tanto, al tratarse de un servicio común de Interés general, si se podría adoptar el acuerdo con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos.
Desde la reforma de la LPH, no existía unanimidad ni jurisprudencial ni doctrinal sobre si la construcción de piscinas y otras instalaciones deportivas puede considerarse o no un servicio común de interés general, y por lo tanto si se debía seguir el régimen de la unanimidad o el de la mayoría de tres quintos. La cuestión queda zanjada jurisprudencialmente por la Sala primera del TS, que en la sentencia de unificación de doctrina de 9 de octubre de 2008, declara como doctrina jurisprudencial que la construcción de una piscina en elementos comunes, sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, no es un servicio de interés general y necesita la unanimidad de todos los comuneros, siendo insuficiente la regla de los tres quintos para su aprobación.
Dice dicha sentencia que ninguno de los servicios que numera el párrafo 2º del artículo17.1 LPH, tiene que ver con el recreo, esparcimiento o actividades recreativas, que, con su aprobación, todos los propietarios, incluidos los disidentes, tienen obligación de hacer frente a su abono con arreglo a la cuota de participación, ni puede compararse tampoco con los que menciona de forma expresa, y sí con aquellos vinculados al progreso o puesta al día de la Comunidad y con la mejor utilidad y servicio de los comuneros. Una piscina (o una pista de pádel) es algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime si esta es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios en cuanto implica una alteración del Titulo constitutivo, consentimiento que al no haberse logrado determina la nulidad del acuerdo.
Fuente: Quantor
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