Una comunidad quieren instalar una pista de paddle o una piscina, y para ello hay que utilizar el terreno de una parte de la urbanización. ¿Qué mayoría es necesaria para aprobar esta instalación? ¿Es posible que la obra sea considerada una simple mejora de la urbanización y no requerir así la unanimidad? El TS ha sido taxativo en su reciente STS 586/2018, de 18 de octubre.
Podría quedar la duda si se trata de un supuesto incardinable en el párrafo 2º del artículo 17.1, y por lo tanto, al tratarse de un servicio común de Interés General, si se podría adoptar el acuerdo con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos.
Desde la reforma de la LPH, no existía unanimidad ni jurisprudencial ni doctrinal sobre si la construcción de piscinas y otras instalaciones deportivas puede considerarse o no un servicio común de interés general, y por lo tanto si se debía seguir el régimen de la unanimidad o el de la mayoría de tres quintos. La cuestión queda zanjada jurisprudencialmente por la STS de 9 de octubre de 2008, que declara como doctrina jurisprudencial que la construcción de una piscina en elementos comunes, sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, no es un servicio de interés general y necesita la unanimidad de todos los comuneros, siendo insuficiente la regla de los tres quintos para su aprobación.
Dice dicha sentencia que ninguno de los servicios que numera el párrafo 2º del artículo 17.1 LPH, tiene que ver con el recreo, esparcimiento o actividades recreativas, que, con su aprobación, todos los propietarios, incluidos los disidentes, tienen obligación de hacer frente a su abono con arreglo a la cuota de participación, ni puede compararse tampoco con los que menciona de forma expresa, y sí con aquellos vinculados al progreso o puesta al día de la Comunidad y con la mejor utilidad y servicio de los comuneros. Una piscina (o una pista de pádel) es algo excepcional en una comunidad de propietarios, máxime si esta es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios en cuanto implica una alteración del Titulo constitutivo, consentimiento que al no haberse logrado determina la nulidad del acuerdo.
EXCEPCIÓN A LA REGLA GENERAL DE LA UNANIMIDAD
Sin embargo, recientes SSTS ha venido a matizar la regla anterior, bien por aplicación del art. 3 CC (rebus sic stantibus), bien por aplicación de art. 33 CE (función social de la propiedad).
El primer grupo de SSTS (art. 3 CC) vienen a decir que hay que estar al caso concreto, sobre todo en lo que respecta a la zona geográfica. Así, por ejemplo, la instalación ex novo de una piscina en Córdoba, es una necesidad y no una mejora y, por tanto, requiere una mayoría de 3/5 para la aprobación de su ejecución. Por supuesto, la instalación de una piscina en Burgos sigue exigiendo unanimidad.
Un segundo grupo de SSTS (art. 33 CE) va aún más lejos. Así, la STS 586 de 2018, de 18 de octubre, viene a recordarnos, en relación a la propiedad privada, la primacía del interés común sobre el particular. De manera que si la instalación de la piscina o la pista sigue permitiendo el uso del patio o jardín comunitario como zona recreativa o de esparcimiento, se sigue admitiendo la excepción a la regla (mayoría de 3/5, insistimos, dependiendo de cada caso). Si la instalación ocupa la mayor parte del patio, se mantiene la regla general (unanimidad)
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