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La opción del retracto en pisos y locales

Análisis del Art.51 de la LAU.

 

1.- INTRODUCCIÓN

2.- PROHIBICIÓN DE LA TRANSMISIÓN

3.- LA DOCTRINA DEL TS (SENTENCIA 680/2011 DE 26/09/2011)

4.- LA EXCEPCIÓN DE «HABER VENIDO A PEOR FORTUNA»

5.- RESOLUCIÓN CONTRACTUAL AL AMPARO DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO

 

1.- INTRODUCCIÓN:

La regulación del art 51 de la LAU de 1964 establece que «...el retrayente, o el que hubiese adquirido por derecho de tanteo, así como su heredero o legatario, no podrá transmitir por actos ínter vivos el piso adquirido hasta que transcurran dos años desde la adquisición, salvo si hubiese venido a peor fortuna. El incumplimiento de esta prohibición producirá la resolución del contrato originario, y el de la segunda transmisión, a instancia de parte perjudicada...»

Aunque el citado artículo sólo se refiere al término «piso», el sector mayoritario de la doctrina sostiene que dicho vocablo se halla utilizado en sentido amplio, y la prohibición establecida afecta tanto en casos de vivienda como a locales de negocio.

La finalidad a que obedece el precepto no es otra que tratar de evitar la especulación por parte del inquilino o arrendatario, al que se le da una ocasión de ser propietario para proteger su condición de tal, pero no para que sirva de medio de obtener una ganancia en perjuicio del propietario del inmueble. Hay que tener en cuenta que el precepto hace una remisión al «retrayente» o al que «hubiere adquirido por derecho de tanteo», de que hablan los art. 47 y 48, que también hablan de venta de pisos.

Advirtiéndose que análoga redacción se da en el art. 52 donde existe una prohibición de venta y, sin embargo, nadie duda de que afecte a las viviendas y a los locales de negocio. Para la doctrina favorable a extender los efectos a los compradores de locales de negocios, si el legislador hubiese querido limitar la prohibición a las viviendas, lo haría constar así, como en otros preceptos del mismo capítulo ocurre.

 

2.- PROHIBICIÓN DE LA TRANSMISIÓN:

Por lo que respecta a la transmisión prohibida en el Art. estudiado, se aplica a la compraventa en los términos definidos en el artículo 1445 CC en relación con la fuerza obligatoria de los contratos, siendo que los efectos que la infracción produce serán la posibilidad de la resolución del contrato originario y el de la segunda transmisión, a instancia de parte perjudicada.

Por último, respecto de la interposición de la frase «haber venido a peor fortuna» un sector de la doctrina (García Royo) entendía que habría que valorarse la frase en sentido restrictivo, considerando el estado de necesidad como no causado cuando existen en el patrimonio jurídico o económico del arrendatario otras posibilidades de hacerlo desaparecer «sin efectuar la transmisión del piso». Pero que es evidente que no sólo se creará la excepción cuando sea imprescindible tal enajenación para solventar deudas, sino que también es posible que surja la hipótesis de dificultad para satisfacer sus propias necesidades. Bellán opina que hay que pensar que no debe surgir por cualquier minoración económica sufrida, y que debe suponérsele en intensidad suficiente para que produzcan un desequilibrio entre el tipo de dueño y las posibilidades de mantenerlo.

 

3.- LA DOCTRINA DEL TS (SENTENCIA 680/2011 DE 26/09/2011):

El Tribunal Supremo, en su Sentencia 680/2011 de 26 de septiembre de 2011, tiene ocasión de pronunciarse sobre el supuesto de la demanda presentada por un propietario originario de un local contra su arrendatario que había ejercitado la opción del tanteo, y que lo transmite antes del transcurso de los dos años.

El Juzgado de primera instancia estimó la demanda de resolución, por extender los efectos del citado artículo a los locales de negocio, pero no obstante, la Audiencia Provincial de Madrid revocó dicha sentencia desestimando la demanda. A criterio de la citada AP la limitación dispositiva del artículo 51 de la LAU 1964 se refiere solo al piso o vivienda y aquí lo transmitido fue un local de negocio, y por ello, para esa Sala, es llano que no puede prosperar la resolución del contrato originario ni la segunda transmisión.

El Tribunal Supremo conoció del recurso ante esta situación procesal y esta Sentencia nos servirá para resolver si es correcta o no la extensión a los locales de negocio de los efectos del citado art 51, y la facultad resolutoria de la compraventa efectuada por el anterior arrendatario antes de los dos años que marca la LAU 1964. El Alto Tribunal recuerda que ya en la sentencia de esta Sala de 2 de diciembre de 2009 (RC 1819/2005), se declara en su Fundamento de Derecho Décimo Tercero, que en el examen de un arrendamiento de un local de negocio «no cabe imputar a la sentencia una desacertada interpretación del contrato en cuestión, pero en cualquier caso, aunque tal contrato no se hubiera celebrado, los actores podían hacer uso del derecho concedido por el art. 51 de la LAU 1964 en tanto que la transmisión a tercero por parte de quien había adquirido por derecho de tanteo se había producido en realidad (mediante simulación) pocos meses después de la adquisición y por tanto dentro del plazo prohibitivo de dos años previsto en la indicada norma.»

 

4.- LA EXCEPCIÓN DE «HABER VENIDO A PEOR FORTUNA»:

Sólo se establecen dos excepciones a la resolución de la compraventa:

  • las transmisiones de las citadas entidades mortis causa: esta situación no ofrece dudas. Fallecido el inquilino, no queda afectada la transmisión a los herederos, pero los que adquieran el piso o local no pueden transmitirlo en cualquier momento, sino que han de esperar a los dos años desde que el arrendatario adquirió el piso o local por tanteo o retracto.
  • la venta inter vivos por parte de arrendatarios que han venido a peor fortuna: esta situación plantea en nuestros días una realidad ciertamente inesperada por el legislador en 1964. En la actualidad es fácilmente acreditable que el arrendatario de local de negocio (e incluso el de vivienda) haya venido a peor fortuna y tenga necesidad de vender el inmueble adquirido gracias a su posición de arrendatario sometido a la prórroga forzosa. En locales de negocio, es ciertamente frecuente que el arrendatario deba cerrar su negocio o lo tenga en situación prácticamente de insolvencia. Pues bien, en estos casos, la venta antes de los dos años no estaría afectada por la causa resolutoria del art 51 de la LAU, por la propia excepción del citado artículo. Así pues, cabrá examinar en la actualidad si el arrendatario podrá alegar esta excepción que ya no es tan excepcional, sino que, ciertamente, se ha convertido en ordinaria por situaciones ajenas a las partes en el contrato de arriendo

 

5.- RESOLUCIÓN CONTRACTUAL AL AMPARO DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO:

Con estos antecedentes, el Tribunal Supremo amplía los efectos de la acción de resolución contractual del artículo 51.2 LAU 1964 para el caso de locales de negocio, y estima el recurso de casación y confirma la sentencia dictada en primera instancia, al haber acreditado la parte actora, tal como refleja la sentencia de primera instancia y la sentencia de apelación, los presupuestos tácticos que deben dar lugar a la estimación de la demanda.

Para el TS, el arrendatario impidió la adquisición del local al ahora recurrente, mediante el ejercicio de la acción de tanteo, para, posteriormente, incumplir con la obligación de no enajenar el local por actos inter vivos, dentro del plazo legalmente establecido. En ese supuesto no se ha probado que el arrendatario actuara movido por una causa de necesidad que, en atención a lo dispuesto en el artículo 51.2 LAU 1964, hubiera podido impedir el éxito de la acción que se ejercita.

La previsión del art 51 de la LAU de 1964 que sanciona al arrendatario con la resolución de la compra del piso que adquirió por tanteo o retracto, si lo vende antes del transcurso de dos años desde que lo adquirió, debe aplicarse asimismo a los locales de negocio, por lo que ambas acciones, la del tanteo y retracto de pisos y locales de negocio, por parte de sus arrendatarios, están sometidas a las mismas condiciones fijadas en el citado artículo.

En definitiva, a pesar de que el texto legal del art 51 de la LAU de 1964 sólo se refiere a pisos, la jurisprudencia integra el citado precepto y lo amplía a locales de negocio. Jurisprudencia que se concreta en la citada Sentencia del TS de 26 de septiembre de 2011.

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