El arrendamiento con opción de compra

Definiciones y Análsisis jurisprudencial.

4.- INCORPORACIÓN A OTRO CONTRATO DISTINTO

1.- INTRODUCCIÓN:

El TS define la opción de compra como «aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañado del pago de una prima por parte del optante, de modo que constituyen sus elementos principales la concesión al optante de la facultad de decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima».

Integrando este pacto con el arrendamiento (STS de 6 julio 2001 -EDJ 2001/15262- y 3 abril 2006 -EDJ 2006/37225-), podemos definir el contrato de arrendamiento con opción de compra como la inserción de una cláusula en un contrato de arrendamiento, mediante la cual se fija la facultad exclusiva de prestar el arrendatario su consentimiento en el plazo contractualmente señalado, para comprar la cosa objeto de arriendo.

En este caso los distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la voluntad de las partes, y a la que es de aplicación la normativa general contenida en el CC -EDL 1889/1-, y en ningún caso la LAU. En tal caso, dicho derecho de opción supone una especie de plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado (SSTS de 25 mayo 1992, 29 marzo 1992).

Conforme al art. 14 RH -DL1947/13-: «Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción, reúna las siguientes características:

1. 1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
  2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
  3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará, necesariamente, en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento».

En consonancia con ella constituyen como elementos principales de la opción:

la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa
la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada
la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción
en particular, el precio estipulado para la adquisición (hay que resaltar la importancia de la fijación de un precio por cuanto la opción se materializa con la simple declaración de voluntad del optante, válidamente trasmitida al optatario, sin que sea preciso un nuevo convenio entre las partes sobre un elemento esencial del contrato, pues en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante, únicamente que se perfeccione o no como ya anticipaba la STS de 16 abril 1979 -EDJ 1979/673- representando lo convenido a lo sumo si no lo está, la promesa de la celebración de una futura opción, cuando las partes determinen el precio de la misma. Ahora bien, el precio puede no estar concretado, aunque sí susceptible de determinación, por ejemplo por vía alternativa según se deduce de la RDGRN 8-7-03)

2.- LA PRIMA ESTIPULADA:

Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, y que generalmente se descuenta del precio final por abonar, es un elemento accesorio del negocio.

Es, además, un contrato consensual (esto es, se perfecciona por el mero consentimiento) del que deriva respecto de la opción la naturaleza unilateral de la obligación, ya que resulta que solo el concedente queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa, bien para sí o para un tercero, durante un período de tiempo, mientras que al optante corresponde el derecho de aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo (SSTS de 18 octubre 1993 -EDJ 1993/9187- y 31 julio 1996 -EDJ 1996/5740-).

Lo que no excluye la posibilidad de su configuración como contrato oneroso y bilateral, cuando se pacta una prima a modo de reserva (STS de 22 junio 2001 -EDJ 2001/13855-) que en caso de no ejercitarse la opción y caducar implica que el concedente hace suya aquélla, se indica en las Sentencias de 17 noviembre 1986 -EDJ 1986/7369- y 9 octubre 1989 -EDJ 1989/8887- citadas por la parte apelada, en las que el TS recoge la tesis de que «al concertar el contrato de opción de compra, la oferta puede no siempre manifestarse de modo simple, sino con condicionantes elevados por el oferente a la cualidad de esenciales, de tal manera que si no se cumplen de modo estricto, no se produce el concurso de la oferta y la aceptación, lo que ni contradice la naturaleza del contrato de opción ni su sometimiento a las normas generales de las obligaciones y contratos, dado el principio de autonomía de la voluntad».

3.- EFECTOS DEL PACTO:

En principio, el contrato de opción de compra (en cuanto a pacto accesorio) sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, en concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido. Y las consecuencias jurídicas del incumplimiento, por el concedente de la opción, de sus obligaciones, procediendo a la venta a un tercero de la finca ofrecida durante el plazo de la opción aparecen reseñadas en las Sentencias de la Sala de lo Civil del TS de 5 junio 2006 -EDJ 2006/80763-y 395/2000, de 11 abril 2000 -EDJ 2000/5724-.

Pero se puede pactar la obligación del optante de pagar un precio por la opción que se le concede, al margen y con independencia del precio de la compraventa. En este caso, el contrato de opción generaría obligaciones en las dos partes contratantes, el concedente y el optante. Y, para el ejercicio válido y eficaz de la opción de compra, el optante tiene que haber cumplido con su obligación de pago del precio de la opción.

4.- INCORPORACIÓN A OTRO CONTRATO DISTINTO:

Si bien el contrato de opción de compra puede ser principal, por razón de su sustantividad y causa, y único, por no estar acoplado a ningún otro, el supuesto habitual, y es el que nos ocupa, es que el contrato de opción de compra se incorpore a otro contrato distinto, siendo el caso típico el de la incorporación del contrato de opción de compra a un contrato de arrendamiento, recayendo el derecho de opción sobre el objeto arrendado.

Y en cuanto a la naturaleza jurídica del convenio resultante - con opción de compra- se pronuncian las Sentencias de la Sala de lo Civil del TS núm. 467/2003, de 19 mayo 2003 -EDJ 2003/17143-; 1199/2002 de 17 diciembre 2003 -EDJ 2002/59204-; 1126/1997, de 15 diciembre 1997 -EDJ 1997/9779-, y 441/1996 de 29 mayo 1996 -EDJ 1996/2718-, siendo de reseñar que la concurrencia, durante el plazo de la opción, de cualquier causa resolutoria de la relación arrendaticia -así la falta de pago de la renta- no impide, al arrendatario-optante, el válido y eficaz ejercicio de su derecho de opción, salvo que hubiera recaído sentencia firme resolviendo la relación arrendaticia con anterioridad al ejercicio del derecho de opción. Y, por lo demás, también es posible, aunque ciertamente raro, el supuesto inverso de un contrato de opción al que se incorpora un contrato de arrendamiento, contemplado en la Sentencia de la Sala de lo Civil del TS de 5 abril 1949.

5.- CONTRATO BILATERAL Y PRINCIPAL:

Además no hay que olvidar que este pacto puede ser accesorio a un contrato bilateral que actúa como principal, con obligaciones recíprocas, lo cual entraña el cumplimiento de una relación jurídica que ya se estableció, es decir, comporta pedir el cumplimiento de las obligaciones que ya habían asumido las partes cuando se pactó la opción, según la cual las obligaciones recíprocas de los contratantes ya quedaron determinadas cuando se acordó la opción, quedando su efectividad supeditada al arbitrio o voluntad del optante.

Es necesario, en consecuencia, cumplir las obligaciones derivadas del contrato principal, cual es el de arrendamiento, lo que incluye, lógicamente, como principal el abono de las cuotas concertadas. Siguiendo con la misma argumentación, parece evidente que «si la opción va unida a otras convenciones y contratos, su incumplimiento no puede producir el concurso de oferta y aceptación dejado al ejercicio de la opción» (STS de 17 noviembre 1986 -EDJ 1986/7369-), o, dicho de otra forma, el incumplimiento de las convenciones y contratos a los que aparece indefectiblemente unido el derecho de opción determinan la caducidad de éste y la consiguiente extinción del contrato de opción de compra.

Y cabe recordar que por estar ante un contrato atípico tiene especial interés lo que es objeto de pacto. Así lo recuerda la STS en que prima lo convenido sobre la aplicación del art. 1124 CC -EDL1889/1-. Dirá: «La respuesta a esta controversia pasa, necesariamente, por recordar la doctrina relativa al concepto y naturaleza del contrato de arrendamiento financiero y a su carácter de contrato atípico, y complejo, con base en el principio de autonomía de la voluntad contractual» (Sentencia de 20 julio 2000), en la medida que la decisión de la Audiencia de estimar favorablemente la acción de reclamación de cuotas, aún ejercitándose después de haberse optado previamente por la resolución, se basa en que estamos ante un contrato regido por lo pactado, y tal posibilidad estaba expresamente contemplada en la cláusula 7.2 b) de la condición general VII, y además, en que la naturaleza del contrato hace que el arrendador mantenga la propiedad sobre las cosas, mientras no se ejercite la opción de compra, de manera que aunque se resuelva, y se restituyan los bienes, la arrendadora conserva su derecho de crédito sobre las cuotas devengadas durante el tiempo que la entidad usuaria siguió disfrutando de la cosa cedida en arriendo.

También importa resaltar que: a) al arrendatario financiero sólo se le cede el uso del bien objeto del contrato y en consecuencia la entidad de leasing conserva la titularidad dominical del bien, la cual puede defender, frente a un embargo, mediante la tercería de dominio.

6.- CONTRATO DE COMPRA VENTA:

Como razonaba la STS de 3 abril 2006 -EDJ 2006/37225- el principal efecto de este pacto de opción es su vinculación para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido. Por lógica, el concedente o promitente se obligue a también a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado, pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo (STS de 29 septiembre 1993). Una vez ejercitada la opción, oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con que el optante le haya comunicado la voluntad de ejercitar el derecho de opción. Por lo que, ejercitada debidamente la opción, queda perfeccionado el contrato de compraventa, sometido a su propia regulación de los arts. 1445 y ss. CC -EDL1889/1-. en los que se incluye el art. 1450 -EDL1889/1-, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, de modo que en cuanto al requisito del pago o la consignación del precio se trata de una condición, en principio no exigida para el válido ejercicio de la opción, salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante.