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Los servicios de interés general en la comunidades

Una de las materias más importantes y relevantes en el contorno de la Propiedad Horizontal es la relativa a la adopción de acuerdos, que además es de las materias más complicadas de interpretar y aplicar en el día a día por los administradores de fincas y abogados.

1.- INTRODUCCIÓN

2.- ¿QUÉ SE ENTIENDE COMO SERVICIO DE INTERÉS GENERAL?

3.- LOS «SERVICIOS DE INTERÉS GENERAL» COMO «CONCEPTO JURÍDICO INDETERMINADO»

4.- ¿CUÁNDO SE PUEDE CONSIDERAR UN SERVICIO COMO «SERVICIOS DE INTERÉS GENERAL»?

5.- SEGÚN LO ANTERIOR, ¿UN QUÓRUM ELEVADO A FAVOR DE UN SERVICIO, SIGNIFICARÍA QUE ES UN «SERVICIO DE INTERÉS GENERAL»?

6.- ¿PUEDE UN COMUNERO APELAR QUE EL ACUERDO PROPUESTO ES UNA MEJORA Y NO UN «SERVICIO DE INTERÉS GENERAL», Y NEGARSE A PAGAR, AMPARÁNDOSE EN EL ART. 11 LPH Y LA PERMISIVIDAD PARA EL DISIDENTE DE NO PAGAR?

7.- SERVICIOS DE RECREO Y ENTRETENIMIENTO

 

1.- INTRODUCCIÓN:

Una de las materias más importantes y relevantes en el contorno de la Propiedad Horizontal es la relativa a la adopción de acuerdos, que además es de las materias más complicadas de interpretar y aplicar en el día a día por los administradores de fincas y abogados.

Ante la escasez de la regulación que nos ofrece la LPH y la falta de claridad en la misma, la jurisprudencia de los tribunales sigue ofreciendo, en ocasiones, distintos criterios en esta materia, circunstancia esta que exigiría, no una modificación parcial de la Ley, sino, como ya venimos insistiendo hace años, una nueva Ley que clarifique éstas y otras situaciones, y que otorgue más seguridad jurídica en la gestión de nuestros inmuebles y nuestras comunidades.

En este contexto de la temática en la adopción de acuerdos, nos encontramos con que adquiere una relevancia especial un punto de la LPH relativo a qué podemos entender por «acuerdos relativos a servicios de interés general» cuando en el art. 17.1° LPH se hace mención que:

«1ª.- La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación».

Vemos que la LPH, en este punto, marca unas líneas generales para fijar la exigencia de la unanimidad siempre que suponga el acuerdo, aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. Sin embargo, a continuación viene a fijar unas excepciones a este régimen para referirse a que no siempre se va a exigir unanimidad en estos supuestos, y ello se llevó a cabo en la LPH donde se produjo un cambio legislativo a través de la Ley 8/1999, de 6 de abril, a través del cual, para la adopción de algunos acuerdos que antes se requería la unanimidad, ahora basta la mayoría cualificada.

2.- ¿QUÉ SE ENTIENDE COMO «SERVICIO DE INTERÉS GENERAL»?:

El tema que nos sugiere el debate que aquí abrimos nos lleva a suscitar qué se entiende por esta expresión de «servicios de interés general», ya que sí queda claro lo que se entiende por los otros objetivos o acuerdos relativos a establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia parece que se añade al final una coletilla relativa a estos «servicios de interés general», como si hubiera querido el legislador añadir aquellos otros que no estuvieran incluidos en los servicios antes citados, pero que pudieran tener o disponer de este beneficio del quórum de los 3/5 en su doble mayoría de propietarios y cuotas de participación, aunque supusiera el acuerdo alcanzado la modificación del título constitutivo o los estatutos de la comunidad.

3.- LOS «SERVICIOS DE INTERÉS GENERAL» COMO «CONCEPTO JURÍDICO INDETERMINADO»:

En ocasiones, el legislador intenta resolver un problema cuando en la redacción de un precepto opta por no dejar algunas especialidades fuera del marco regulador, y por ese temor a olvidarse de alguna de las que está recogiendo en una norma es una costumbre de técnica de redacción legislativa añadir al final del precepto una coletilla que acaba convirtiéndose en lo que se denomina en derecho como «concepto jurídico indeterminado», pero que en muchas ocasiones lo que viene a suponer o crear es diversos problemas interpretativos acerca de lo que debe realmente entenderse por esta adición relativa a los «servicios de interés general», a cuáles incluye y, por ende, a cuáles excluye.

Y este tipo de soluciones, a la hora de legislar, lo que crea son más problemas de los que realmente existen en la práctica, ya que un mejor detalle a la hora de fijar el alcance real de la norma nos evitaría problemas interpretativos y daría lugar a una menor litigiosidad, por lo que estos conceptos jurídicos indeterminados lo que hacen es crear, al final, más confusión que resolver problemas.


4.- ¿CUÁNDO SE PUEDE CONSIDERAR UN SERVICIO COMO «SERVICIOS DE INTERÉS GENERAL»?

El TS ya ha tenido ocasión de pronunciarse sobre esta cuestión, y así en la sentencia de 9 de octubre de 2008 señala que el art. 17.1 LPH se trata de un precepto abierto, que flexibiliza el régimen de mayorías para el establecimiento o supresión de determinados servicios comunes distintos de los que menciona, siempre que ofrezcan un interés general a los comuneros, y que sin duda va a favorecer el progreso de las comunidades residenciadas en pisos o locales de vieja construcción desde el momento que escapan de la regla de la unanimidad y permiten que se puedan establecer, con la mayoría de 3/5.

Ahora bien, el problema que plantea la norma está en determinar cuando un servicio presenta ese interés para someterlo a una mayoría distinta. Esta es la cuestión a la que también se refiere el TS cuando enfoca este tema relativo a los recursos de casación, que le llegan para unificar doctrina (aunque ahora con la Ley de tasas judiciales 10/2012 y la cuantía de 1.200 euros para recurrir en casación serán menos los recursos que se presenten), llegando a interpretar lo que el legislador ha querido decir, añadiendo que en algunos casos se llega a puntualizar que si en la comunidad se llega a un quórum de 3/5, por ejemplo, quiere decir que una gran mayoría de la comunidad desea ese servicio en concreto y que, aunque suponga una modificación del título constitutivo o los estatutos, se debe rebajar el quórum de unanimidad a 3/5 con una mayoría tan amplia como ésta, que indicaría que sí que se trata de un «servicio de interés general», habida cuenta el gran volumen de votos positivos alcanzados para la adopción del acuerdo.

5.- SEGÚN LO ANTERIOR, ¿UN QUÓRUM ELEVADO A FAVOR DE UN SERVICIO, SIGNIFICARÍA QUE ES UN «SERVICIO DE INTERÉS GENERAL»?:

Sin embargo, hay que hacer notar que no se puede proceder de esta manera a la hora de adoptar un acuerdo, ya que la fijación del quórum debe indicarse al comienzo de cada junta, e incluso nosotros recomendamos que se haga constar en el orden del día para evitar problemas posteriores interpretativos, por lo que no creemos que sea correcto que se esté a la espera del resultado de la votación para resolver si se alcanzó el acuerdo o no, y si un quórum elevado quiere decir que el servicio lo es de Interés general ante la abrumadora mayoría que vota a favor del mismo.

Por ello, el TS apunta que no puede admitirse que «si el acuerdo ha tenido el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios, será muy difícil poner en tela de juicio que el servicio no sea de interés general, pues ello dejaría sin contenido la regla de la unanimidad».

En un caso en el que se discutía si la construcción de una piscina es un servicio de interés general o no para aplicar la regla de la unanimidad o los 3/5, el TS apuntó que «el problema se resuelve con la lógica de las cosas y a partir de una norma en la que ninguno de los servicios que numera el art. 17.1° LPH tiene que ver con el recreo, esparcimiento o actividades recreativas, que, con su aprobación, todos los propietarios, incluidos los disidentes, tienen obligación de hacer frente a su abono con arreglo a la cuota de participación, ni puede compararse tampoco con los que menciona de forma expresa, y si con aquellos vinculados al progreso o puesta al día de la Comunidad y con la mejor utilidad y servicio de los comuneros. Una piscina es algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime si esta es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios en cuanto implica una alteración del título constitutivo; consentimiento que al no haberse logrado determina la nulidad del acuerdo.»

6.- ¿PUEDE UN COMUNERO APELAR QUE EL ACUERDO PROPUESTO ES UNA MEJORA Y NO UN «SERVICIO DE INTERÉS GENERAL», Y NEGARSE A PAGAR, AMPARÁNDOSE EN EL ART. 11 LPH Y LA PERMISIVIDAD PARA EL DISIDENTE DE NO PAGAR?:

Cualquier supuesto que pueda tener entrada en lo que se entiende por «servicio de interés general» y suponga una modificación del Título Constitutivo, requeriría de 3/5 de doble mayoría, y por ello todos estarían obligados al pago, y así los que votan en contra y los ausentes que no se oponen deberían pagar, porque los acuerdos adoptados son vinculantes al pago, ya que solo los supuestos de mayoría simple del art. 17.4° LPH que sean de mejoras permiten que no paguen los que votan en contra o los supuestos del art. 17.2 LPH, pero no los que requieren de unanimidad o de quórum cualificado de 3/5. Todo cambio en el destino de un elemento común requiere de unanimidad o 3/5 si se trata de «servicios de interés general».

Otra cosa es que, siendo el acuerdo de unanimidad por entenderse que no se trata de un «servicio de interés general», que alguien se oponga y al no quedar aprobado, que la comunidad opte por acudir al juez por la vía del juicio ordinario para que resuelva este en equidad que es positivo para la comunidad la instalación de una pista o el cambio de destino de un elemento común, pero los que voten en contra deberían pagar por disponerlo el art. 17.1 LPH y no aplicarse el art. 10 o el 11 en estos casos.

Lo que debe ponerse de manifiesto es que si el acuerdo que vaya a adoptarse entra en la configuración de «servicio de interés general» por suponer una ventaja generalizada para toda la comunidad, como lo son los ascensores, el servicio de vigilancia de una comunidad en sus distintas modalidades de contratación de guardas jurados o instalación de cámaras de vigilancia, servicio de conserjería y demás, es inviable que un comunero alegue, para no pagar su cuota, que se trata de una mejora y en consecuencia que no va a abonar su parte que le corresponda por entender que tiene el amparo de los arts. 10 y 11 LPH, y que al haber votado en contra puede ampararse en que considera la obra o el servicio una mejora y que en consecuencia su carácter de disidente le va a permitir no abonar su cuota; aspecto este, como decimos, que es inviable, habida cuenta que el propio art. 17.1. LPH señala in fine que los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos y, por consecuencia, todos están obligados al pago de las derramas que les correspondan en cualquier caso, no pudiendo ampararse ningún comunero disidente en el voto en esta consideración de mejora por obligarles al pago la ley, siempre que se alcance el quórum de 3/5 en lo que se refiera la aprobación de «servicios de interés general».

7.- SERVICIOS DE RECREO Y ENTRETENIMIENTO:

Con ello, el posicionamiento del TS está claro en orden a distinguir claramente que en los supuestos de «servicios de interés general» no podríamos incluir ni construcciones de piscinas, ni zonas recreativas, zonas deportivas, como construcciones de pistas de pádel o de petanca, barbacoas, etc..., temas estos muy recurrentes en las comunidades de vecinos, ya que, en muchos casos, se ha intentado llevar por este art. 17.1° en este apartado de los 3/5 de quórum para englobar como «servicio de interés general», y de la sentencia antes citada del TS entendemos que la interpretación más adecuada de la norma en lo que se refiere al alcance de esta expresión de «servicios de interés general», debe quedar al margen de aquellas cuestiones que solo interesan a una parte de la comunidad, pero no a la colectividad, y que no puede llegar a ponerse de manifiesto una interpretación extensiva que lleve a entender que porqué una mayoría amplia, por muy numerosa que esta sea, apoye con sus votos o posicionamiento en una comunidad que se instale un determinado servicio ello no se considera de interés general, sino el servicio o proyecto de acuerdo en sí mismo.

Por ello, el TS rechaza que puedan tener esta consideración servicios de recreo o divertimento en una comunidad como zonas recreativas o piscinas, para los que se exigirá la unanimidad si afectan al título constitutivo o a los estatutos.

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