Una de las cuestiones más interesantes en el ámbito de la Propiedad Horizontal es la relativa a los actos de comunicación. Los Administradores de Fincas asumen que comunicarse con los comuneros es una de las tareas más preocupantes en una comunidad. ¿Qué pasará si no hago bien las comunicaciones? ¿Y si no les llegan bien? ¿Es válido el buzoneo? ¿Qué pasa si dos comuneros se divorcian? ¿Debo mandar comunicaciones a ambos? ¿Hace falta la fehaciencia en el acto de comunicación?
EL TABLÓN DE ANUNCIOS
Si no es posible la localización del comunero en el domicilio indicado por éste a efectos de notificaciones (o en su defecto en el piso o local) se aplica el art. 9.1.h LPH que señala que "Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente".
No existe, en la LPH, una regulación específica acerca del lugar en el qué ubicar el tablón de anuncios, pero debe entenderse que debe hacerse en un lugar visible, al que todos puedan acceder. Ello da lugar a problemas en comunidades con varios bloques o portales, en cuyo caso la solución es que en cada bloque o portal deben indicarse las comunicaciones que por este conducto quieran llevarse a cabo. Por ello, lo más correcto en casos de comunidades con problemas para ubicar un punto común es ubicarlo en cada portal o zona donde esté cada bloque y que al mismo tiempo se comunique a los comuneros su ubicación, sin que sea preciso un acuerdo en Junta con respecto al lugar donde se ubique. El comunero que no fuera notificado y no leyera el tablón no podría ampararse en falta de información, ya que el Administrador de Fincas habría extendido diligencia acerca del lugar o lugares visibles donde se encontraba, sin que la comunidad pueda llegar a más que lo que le marca la LPH, ya que ésta no exige una constancia plural en varios lugares del tablón de anuncios, sino adoptar las medidas lógicas y adecuadas para intentar una correcta publicidad.
COMUNICAR EN CASOS DE SEPARACIÓN Y/O DIVORCIO
En estos casos, lo correcto sería que el comunero que va a residir en el inmueble presente un escrito firmado también por el otro cotitular a la comunidad, en el que les traslade que, a los efectos del art. 15 LPH, éste será el representante del proindiviso. Para ello la comunidad le trasladará los actos de comunicación que fueren procedentes sin que el otro comunero, que no usa el inmueble, tenga derecho a que reciba las comunicaciones de la comunidad, ya que los supuestos de separación y divorcio no son vinculantes para la comunidad y ésta no está obligada a enviar dos actos de comunicación a los dos ex cónyuges o ex parejas, por mucho que alguno de ellos lo interese, ya que la separación o divorcio no le confiere al no usuario un derecho conjunto de información con el que lo usa.
Para el supuesto de que no se lleve a cabo esta comunicación a la comunidad acerca de quién es el representante del proindiviso, a los efectos legales, resultará que la comunidad seguirá enviando los actos de comunicación al inmueble donde está sito el piso o local, sin que esté obligado a llevarlo a cabo en otro domicilio, salvo que, eso sí, exista un escrito conjunto firmado por los dos en el que conste quien es el representante a los efectos de seguir recibiendo las notificaciones de la comunidad. Con ello, en el caso de impugnación judicial, la comunidad opondría la ausencia absoluta de comunicación de que él era el representante del proindiviso a los efectos del art. 15 LPH.
SE COMUNICA SIEMPRE AL PROPIETARIO, NUNCA AL ARRENDATARIO
El hecho de que el inquilino tenga concedido el derecho de asistencia a las juntas por contrato o por documento de delegación, no quiere decir que también las comunicaciones se lleven a cabo con él. Y ello, aunque lo diga el contrato, ya que éstas se deben seguir haciendo en el domicilio designado por el titular a efectos de notificaciones y este no es delegable en el inquilino en ningún caso. En estos casos lo que debe hacer el titular es trasladar al inquilino la fecha de la junta, pero ni éste ni aquél podrán exigir al Administrador de Fincas que se le comunique al inquilino la fecha de la junta basándose en la existencia de un contrato en el que consta la transferencia al inquilino del derecho de representación, habida cuenta que la comunidad solo tiene la obligación de realizar las notificaciones al titular del inmueble, nunca a terceros usuarios del mismo.
La comunidad deberá seguir intentando los actos de comunicación con el titular del inmueble, ya que si aceptara llevar a efecto el acto de comunicación con el inquilino podría darse la circunstancia de que, como la comunidad debe realizar las notificaciones en la forma establecida en el art. 9 LPH en relación con el art. 16.2 LPH, ya que siempre se refiere al titular del inmueble, y no está admitida la "delegación" de esta circunstancia que la comunidad no puede diferir a tercero que no reúna la condición de "propietario". De hacerlo se expone a que el titular impugne la junta por falta de convocatoria en legal forma, con lo que las convocatorias a juntas y las notificaciones de las actas de las juntas se deben seguir enviando al domicilio del titular, que lo será el que este haya facilitado en el caso de contrato de arrendamiento, o en el propio piso o local en el caso de silencio del titular de vivir en otro inmueble, ya que si éste nada ha manifestado a la comunidad se presume que sigue residiendo en la comunidad y si ha comunicado la existencia del arrendamiento, pero no el nuevo domicilio particular, la situación será la misma.
COMUNICACIONES EN EL PROPIO INMUEBLE
Así, si un comunero hace un contrato de arrendamiento con una persona, no es correcto que pacte en contrato que las notificaciones las recibirá el inquilino, ya que el hecho de que el inquilino tenga concedido este derecho por contrato de arrendamiento no quiere decir que también las comunicaciones se lleven a cabo con él. Es delegable por contrato la asistencia a la junta, pero no el derecho a recibir las notificaciones que se reciben siempre para el titular no para el inquilino. Pero si el titular no ha comunicado fehacientemente al Administrador de Fincas su nuevo domicilio a efectos de notificaciones, como le compete por el art. 9.1, h) LPH, se intentará en el piso o local y en su defecto se irá al tablón de anuncios.
Así, en el caso de no conocerse el nuevo domicilio del titular, indudablemente, la comunidad debe seguir realizando las comunicaciones en el propio inmueble, ya que es obligación del propietario comunicar su nuevo domicilio y si lo incumple debe correr con este incumplimiento, por lo que no podrá alegar que el arrendatario no le dio traslado de las comunicaciones si es él quien incumplió su deber de comunicación del domicilio personal a efectos de comunicaciones. Este criterio consta también en la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 28 Jun. 2007.
Por todo ello, las notificaciones y citaciones practicadas con el ocupante del piso o local surtirán igual efecto que si se hubiesen practicado directamente con el propietario cuando:
- El propietario haya incumplido previamente la obligación de comunicar un domicilio, o que la notificación en el domicilio designado no haya surtido efecto -no se ha localizado o ha sido devuelto por el Servicio de Correos-.
- El piso o local esté ocupado por una persona distinta del propietario que le permite detentar su posesión mediata en virtud de una relación obligatoria -arrendatario, comodatario-, en virtud de un derecho real -usufructo, usuario, habitacionista- o por mera tolerancia del propietario -precarista-; también incluye a cualquier persona que conviva en el piso con el propietario o que sea empleado suyo.
- La práctica de la notificación o citación se llevará a cabo con el ocupante en el propio piso o local.
NOTIFICACIONES O REQUERIMIENTOS POR MEDIO DEL TERCERO DE CONFIANZA
Es válido y positivo realizar estos actos con empresas que existen hoy en día denominadas "tercero de confianza" que acreditan la notificación en casos como el que nos ocupa. Las notificaciones realizadas por empresas de tercero de confianza tienen validez jurídica porque están admitidas por la Ley 34/2002, de 11 de julio de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico, que incorpora al ordenamiento jurídico español la Directiva2000/31/CE, de 8 de junio del Parlamento Europeo y del Consejo, relativa a determinados aspectos de los servicios de la sociedad de la información y en particular del comercio electrónico.
Uno de los aspectos más importantes de la Ley es la regulación de la contratación por vía electrónica afirmándose la equivalencia entre los contratos en soporte papel y los contratos electrónicos. En el artículo 25 crea la figura de los terceros de confianza, figura que podría ser utilizada por las partes de un contrato para archivar en soporte informático por un plazo mínimo de 5 años, las declaraciones de voluntad de las partes, consignando la fecha y hora en que dichas declaraciones tuvieron lugar, siendo el documento electrónico admisible en juicio como prueba documental.
Pero también para los Administradores se fue haciendo cada vez más necesaria la intervención notarial: la afección de los inmuebles al pago de los gastos vecinales cada vez más extensa, la necesaria certificación de presidente y secretario, o la proliferación de las reclamaciones contra vecinos que la crisis ha puesto tristemente de moda por impagos a la comunidad no han hecho sino aproximar la interrelación entre Administradores y Notarios y que ha permitido elaborar una plataforma conjunta que facilite, con el uso de la firma electrónica, el envío de los certificados de los Administradores de Fincas antes de la autorización de las escrituras de compraventa (Convenio firmado con el Consejo General de Notariado). Esto no constituye más que un primer paso. Quedan muchos retos por cumplir, como la necesidad de que los certificados de deudas solo puedan ser emitidos telemáticamente por Administradores. Y hay otros que tendrán que ser pedidos a la Administración, como que el certificado de deudas pueda venir expedido exclusivamente por el Administrador de la Comunidad, que es quien controla la contabilidad y cuya responsabilidad deontológica colegiada es, sin duda alguna, suficiente garantía. O el hecho de que los Notarios puedan levantar actas de las juntas cuando así se nos solicite por el Administrador, como ya existe en la normativa catalana. Pero lo cierto y verdad es que estamos en el camino adecuado.
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