Las Comunidades de Propietarios no tienen personalidad jurídica. Esta es una afirmación indiscutida en nuestro ordenamiento jurídico (artículo 11 del Reglamento Hipotecario), más allá de que dispongan de determinadas facultades y posibilidades de actuación, como la posibilidad de ser titular de fondos y créditos, capacidad procesal limitada o la asunción de obligaciones fiscales y laborales, por citar algunas.
A partir de tal afirmación se ha concluido tradicionalmente que, ante la ausencia de personalidad jurídica, no era posible que las Comunidades de Propietarios fuesen titulares regístrales de un bien inmueble. El problema se venía solventando, en el caso de adjudicación judicial de bien inmueble a favor de una Comunidades de Propietarios, extendiendo el decreto de adjudicación a favor de los copropietarios en proporción a sus cuotas de participación. Pero esta conclusión se ha empezado a matizar por la DGRN que, en dos resoluciones recientes, ha admitido la inscripción registral a favor de las Comunidades de Propietarios en régimen de propiedad horizontal, bien es cierto, que tal inscripción es limitada.
EJECUCIÓN EMBARGO POR DEUDAS
La primera matización la encontramos en la Resolución de 12 de febrero de 2016. El caso planteado versa sobre la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios en la que se extiende un decreto de adjudicación a favor de la Comunidad de Propietarios. En esta situación, la Registradora de la Propiedad suspendió la inscripción del inmueble a favor de la Comunidad de Propietarios ante su carencia de personalidad jurídica.
Después de un recordatorio sobre la ausencia de personalidad jurídica de las Comunidades de Propietarios y de sus posibilidades de actuación, la DGRN argumentó, y esto es lo novedoso, que:
"Por otra parte, hay que destacar que este Centro Directivo ha admitido excepcionalmente la existencia de casos de inscripciones o anotaciones transitorias, de mero puente, en favor de colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento y sin que por ello se resintieran los principios básicos de nuestro sistema registral, como fue el caso de inscripción de una adjudicación a favor de una comisión de acreedores de una entidad suspensa -Resolución 28 de enero de 1987- y la anotación de un convenio de ejecución de sentencia a favor de la masa de una quiebra (Resolución 30 de enero de 2003)".
ADMISIÓN INSCRIPCIÓN REGISTRAL
En este sentido, en los supuestos de ejecuciones judiciales debe admitirse el acceso registral de bienes a favor de la Comunidad de Propietarios, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación. Ahora bien, "esta inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse como una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las Comunidades de Propietarios, ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común".
La importancia de la Resolución de 12 de febrero de 2016 es notable, pues es la primera que admite la inscripción registral de un inmueble a favor de una Comunidad de Propietarios.
Pero tal posible inscripción se circunscribe a aquellas que sean "consecuencia de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios", es decir, la inscripción a favor de las Comunidades de Propietarios se somete a un doble límite:
- Límite Primero: Que el embargo hubiese sido provocado por la deuda de un propietario en régimen de propiedad horizontal. Este límite excluye aquellos embargos:
- provocados por deudas de otra naturaleza -deudas de un propietario con la comunidad de propietarios que no tengan por origen las cuotas de la comunidad.
- bienes de terceros que no fuesen miembros de la comunidad de propietarios.
- Límite Segundo: Que la propiedad embargada sea parte del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, lo que excluye la inscripción de otros inmuebles del embargado.
CRÉDITO CONTRA UN PROPIETARIO
La segunda matización la encontramos en la Resolución de 26 de julio de 2017 de la DGRN. Esta resolución ha venido a ampliar las posibilidades de inscripción a favor de las Comunidades de Propietarios, desautorizando el doble límite que parecía deducirse de la resolución de 12 de febrero de 2016:
Así, respecto al límite primero, la DGRN señaló que:
“Es cierto que la Resolución parcialmente transcrita - resolución de 12 de febrero de 2016- hace referencia a que la inscripción a practicar debía considerarse la consecuencia ordinaria de un embargo trabado por deudas de uno de los propietarios, pero con tal afirmación este Centro Directivo no pretendía manifestar doctrina, sino, simplemente, hacer referencia al supuesto de hecho. Lo trascendente de la doctrina expuesta consiste en que, permitida legalmente la traba y anotación preventiva de embargo a favor de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, debe considerarse. Incluida en la permisión la consecuencia de que se adjudique al actor el objeto trabado y de que, como consecuencia, se practique la oportuna inscripción a su favor -artículo 673 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-. Sí que constituye doctrina la afirmación de que si la norma jurídica permite que la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal actúe como actor -artículos 538.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 13.3 de la Ley sobre propiedad horizontal-, y como titular de la anotación preventiva -artículo 9 de la Ley Hipotecaria-, deberá practicarse la inscripción a su favor si, como consecuencia del desenvolvimiento del procedimiento, el objeto de la traba le es adjudicado. No existe diferencia conceptual en la condición en que actúa la comunidad si reclama un crédito derivado de la obligación de pago de las cuotas de la propia comunidad -como afirma el acuerdo del registrador-, o si reclama un crédito derivado por cualquier otro concepto -vid. artículo 7.2, último párrafo de la Ley sobre propiedad horizontal-; tampoco existe diferencial conceptual si la persona del deudor no es miembro de la comunidad de propietarios; lo esencial es que se trate de una adjudicación judicial derivada de la reclamación de un crédito del que sea titular la comunidad. De aceptarse la tesis del registrador se estaría afirmando la existencia de una restricción a la legitimación activa de la comunidad de propietarios que no resulta de precepto alguno".
Y respecto al segundo:
“Tampoco es exigible, por no derivarse dicha restricción de ninguna norma que la justifique, que el objeto trabado haya de ser necesariamente un elemento independiente del propio régimen de propiedad horizontal. Si la comunidad de propietarios ostenta un crédito frente a un deudor, éste responde de su satisfacción con todo su patrimonio de conformidad con el principio de responsabilidad patrimonial universal. No existe norma que limite dicha responsabilidad al eventual patrimonio que esté integrado en el régimen de propiedad horizontal”.
A partir de esta última resolución, las Comunidad de Propietarios podrán inscribir a su favor la propiedad de bienes inmuebles que sean consecuencia de la ejecución judicial de un crédito frente a cualquier tercero.
CONCLUSIÓN DE LA DGRN
En definitiva, si la Comunidad de Propietarios ostenta un crédito contra un propietario o contra un tercero, le asiste la facultad de instar judicialmente su cumplimiento y de instar en vía de apremio la traba de cualesquiera bienes del deudor, así como su enajenación vía subasta e, incidentalmente, su adjudicación e inscripción en el Registro de la Propiedad (artículos 670 y 673 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Es un paso muy importante de cara a la atribución de plena personalidad jurídica a las Comunidades de Propietarios.
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