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Definición de Rehabilitación. Tratamiento fiscal

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Según el Ministerio de Vivienda, una obra de rehabilitación es la que «se realiza para la mejora de viviendas y edificios». Por ejemplo, aquellas que se hacen para obtener más superficie útil, modificar la distribución interior, adecuar las instalaciones como las del agua o la electricidad, o bien para conseguir un mejor aislamiento térmico y acústico. También las realizadas para ahorrar energía o suprimir barreras arquitectónicas o el ruido.

Edificio en rehabilitación

Más de la mitad de las viviendas que hay en España tiene más de 30 años. Más de doce millones de casas necesitan un «lavado de cara». O una «cirugía» en toda regla, porque la mitad (seis millones) se construyeron hace más de medio siglo. Estas cifras dejan claro que la rehabilitación es una asignatura pendiente para los propietarios y las administraciones públicas.

 

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La deducción fiscal sólo se apicara a las viviendas "habituales", y no a las vacacionales

Pero no es lo mismo el concepto común de rehabilitación que el que establece la ley a efectos fiscales. El Gobierno ha aprobado el denominado «Pacto de los Fontaneros», consistente en una rebaja bianual del IVA de la rehabilitación y de las obras domésticas, del 16% al 7%. Y hay una desgravación del 10% en el IRPF por obras relativas a la eficiencia energética y suministros o accesibilidad. Como ha comentado recientemente la ministra de Vivienda, estamos en el mejor momento para acabar con esas «ventanas que dejan salir el calor, calderas que no son eficientes, edificios sin ascensor o portales sin rampas de acceso para discapacitados». Para ello, el Gobierno ha ampliado las obras consideradas de rehabilitación estructural, a efectos del IVA, con el objeto de disminuir el coste de la renovación del parque de viviendas, en particular en el centro urbano de las ciudades (más allá de los dos años en que se podrá hacer de forma extraordinaria). Esta ampliación se aplica sólo y únicamente para los contribuyentes con rentas inferiores a 33.007,20 euros. A partir de dicho umbral de renta, el importe de la deducción irá decreciendo hasta su desaparición.

Tributariamente sólo se admiten las obras que principalmente afectan a elementos estructurales del edificio y cuyo coste exceda del 25% del valor de construcción (terreno incluido). Se deberá tener en cuenta también que una vivienda rehabilitada en venta pasa a considerarse de nuevo una primera transmisión. Es decir, tributaría por IVA (impuesto estatal) y no por ITPyAJD (autonómico). Por lo que, en este último caso, no se puede deducir, ya que el promotor o dueño del edificio soportó ITP antes, y no IVA.

El Plan de Vivienda y Rehabilitación concede préstamos convenidos por el coste total de la rehabilitación -computando un máximo de 90 metros cuadrados- a quienes quieran rehabilitar su piso para el uso, siempre que ingresen menos de 6,5 veces el IPREM (48.458 euros al año). Será condición necesaria que al menos el 25% del presupuesto de las actuaciones esté dedicado a reparaciones sociales (energía, accesibilidad, etc...).

 

Las nuevas rebajas fiscales del Gobierno van más dirigidas a las reformas que a las rehabilitaciones puras y duras

¿Y qué pasa con las reformas pequeñas o de eficiencia energética? Otras rehabilitaciones menores, como los servicios de pintura, fontanería, electricidad y carpintería, tributan por IVA, que será también el reducido (10%). Además, hasta 12.000 euros en el IRPF por realizar rehabilitación en la vivienda propia.

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