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  • Administrador de Fincas - Colegiado nº 755 de Sevilla, con ejercicio activo desde 1987.
  • Arquitecto Superior - Universidad de Sevilla - Colegiado nº 6106 de Sevilla, con ejecrcicio activo desde 2005.
  • Abogado - Universidad de Nebrija - Colegiado nº 15577 de Sevilla, con ejercicio activo desde 2018.
  • Auditor e Implantador de la LOPD en Empresas - Universidad Rey Juan Carlos I - Con ejercicio activo desde 2011
  • Técnico Superior de Prevención de Riesgos Laborales - Con ejercicio desde 2006
    • Especialidad de Seguridad en el Trabajo: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales
      Especialidad de Ergonomía y Psicosociología Aplicada: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales
      Especialidad de Higiene Industrial: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales


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Limitaciones al derecho de información del propietario de una comunidad ¿Puedo pedirle al Secretario-Administrador de la Comunidad el teléfono de un vecino?

La Sentencia 112/2017 de la AP de Barcelona, Secc. 14ª de 30 de marzo de 2017 es clara: "El derecho a la información de un propietario no comprende la facultad indiscriminada de examinar la totalidad de los documentos y contabilidad comunitaria y, menos aún, de hacerlo en cualquier momento del año". Otras muchas sentencias limitan el art. 10.e de la LPH, que dice que corresponde al Administrador custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

Limitaciones al derecho de información del propietario de una comunidad 1

Limitaciones al derecho de información del propietario de una comunidad. Sentencia de la AP de Barcelona, Secc. 14ª de 30 de marzo de 2017(112/2017). 

Todos los Administradores de Fincas temen las conductas abusivas, excesivas e impropias de ciertos propietarios "especiales", por usar un término positivo, que solicitan reiteradamente, determinada información (tales como detalle de los gastos e ingresos de su comunidad, presupuestos, movimientos bancarios, datos de vecinos, e incluso copia de facturas). Esta "exigencia" no solo se produce, en ocasiones, entre la convocatoria y la Junta, sino que puede reiterarse durante el año, dependiendo de la "curiosidad" del propietario.

Por lo tanto, es de vital importancia, en estos casos, que los Administradores de Fincas conozcan el verdadero alcance del derecho a la información del que es titular un integrante de una Comunidad de Propietarios, y las limitaciones que la normativa estatal y a la jurisprudencia asentada por los Tribunales de Justicia de nuestro país hacen al derecho a la información, al objeto de poder oponerse (o no) a las pretensiones de estos propietarios "especiales".

Para la jurisprudencia, el derecho a la información, al igual que ocurre con todos los derechos reconocidos a los ciudadanos integrantes en una sociedad civilizada, no es omnímodo (absoluto, total, completo), sino que está sometido a unos límites establecidos como mecanismo para preservar la efectividad de otros derechos (como son los derechos de la propia comunidad, de otros propietarios, o de terceros relacionados con la comunidad).

En la Sentencia 112/2017 de la AP de Barcelona, Secc. 14ª de 30 de marzo de 2017 se resuelve la impugnación de los acuerdos adoptados en una Junta de propietarios, que presenta el propietario "Sr. D. Propietario Especial", en concreto los acuerdos de aprobación de las cuentas del ejercicio "... por haberle hurtado el derecho de información previa reconocido por todo comunero ...". Solicita además el "Sr. D. Propietario Especial",  como declaración de derechos, el relativo a "…la declaración expresa del derecho del actor, en cualquier caso o momento, a analizar la contabilidad de la comunidad así como los documentos que le sirven de soporte relativos, entre otros aspectos, a las percepciones salariales del personal en plantilla, sus respectivos contratos de trabajo y detalle de la partida denominada "Consumo de personal"…".

El Tribunal estimó algunas de las solicitudes del propietario,y desestimó otras. Dice la AP de Barcelona:

DESESTIMÓ:

  • el derecho a la información del propietario en ningún caso puede comprender la facultad indiscriminada de todos y cada uno de los comuneros a examinar la totalidad de la documentación y contabilidad comunitaria, y, además, a hacerlo en cualquier momento, tal y como exige el " Sr. D. Propietario Especial "
  • el derecho de información del propietario de una comunidad no tiene el mismo alcance del que corresponde a un socio en las sociedades de capital (SSTS 16/4/93,14/02/02 , 28/06/11).
  • permitir el acceso ilimitado a todos los copropietarios, supondría:
    1. Entorpecer la marcha ordinaria de la comunidad: con el consiguiente perjuicio para el resto de comuneros, y para el Administrador de Fincas, que se vería permanentemente ralentizado en su quehacer profesional y paralizado en su deber de diligencia en sus funciones. Ni los Administradores de Fincas, ni los miembros de los órganos de gobierno de la Comunidad (presidente, vicepresidente, vocales, etc..), pueden estar sometidos a una asfixiante fiscalización continuada por cualquiera de los propietarios. En este sentido se pronuncian la STS de 28 de febrero de 2005 y las Sentencias de las AAPP de Palma de Mallorca, Secc. 3ª de 21/02/2014, AAPP de Santa Cruz de Tenerife de 13/05/2000, AAPP de Valencia, Secc. 8ª de 8/04/2009, y AAPP de Madrid de 16/12/2005. En todas ellas se proclama que "el derecho de información no puede entenderse como la facultad de todo propietario a obtener cuanta información quiera y le venga en gana". Para esta jurisprudencia, este derecho de información ha de compatibilizarse con el deber de los órganos de la Comunidad (incluyéndose entre ellos el secretario-administrador) de proteger el interés general, evitando con ello conductas con fines obstruccionistas o de control o fiscalización general, más propio de una auditoría que de una petición de información para la intervención en la Junta en los términos legalmente exigidos. Esta prerrogativa de fiscalización alcanza únicamente a quienes la Junta de Propietarios ha elegido con un cargo ejecutivo (presidente y/o tesorero) y para cuyo ejercicio resulta obligado el acceso continuado a toda la documentación custodiada por el secretario-administrador.
    2. Vulnerar la normativa reguladora de la protección de datos de carácter personal de los terceros que se relacionan con la comunidad: El derecho de información de todo propietario, debe estar supeditado al de la comunidad, sin que dificulte el funcionamiento de la misma, y al derecho de terceros que se relacionen con la comunidad, en el sentido que sus datos personales no sean divulgados fuera de los casos previstos legalmente.

ESTIMÓ:

En el supuesto de hecho de la Sentencia de la AP de Barcelona, Sec. 14ª, de 30 de marzo de 2017, la Sala considera que se ha privado indebidamente al "Sr. D. Propietario Especial" de los datos relativos a la cantidad que percibe cada trabajador contratado por la comunidad, con el detalle individualizado de sus percepciones salariales, y ello por cuanto sólo tuvo acceso a la cantidad global gastada en el ejercicio objeto de aprobación y justificada en la liquidación de gastos como "gastos de personal". Por tanto, la impugnación del "Sr. D. Propietario Especial" es estimada parcialmente, pero únicamente en el sentido de que debía de tener acceso al detalle de los datos de las percepciones salariales de cada empleado, identificando la mensualidad correspondiente y si existen o no otras percepciones salariales, ya que ese dato económico es motivo de aprobación en la Junta ordinaria de toda comunidad de propietarios, y por tanto debe entregarse por el Administrador a todo propietario que lo solicite, una vez convocada la Junta.

 

EN RESUMEN ...

  1. Por la doctrina expuesta, y por la resolución de las Sentencias referidas, el derecho de información está "limitado", pero no "vaciado". Por tanto, hay que concederle el alcance concretado en que, todo propietario, entre la convocatoria y la Junta convocada, tiene el derecho a examinar los comprobantes de pago, detalles de gastos, facturas y documentos que vayan a conformar las cuentas a aprobar en el ejercicio. No siendo extensible a otros ejercicios anteriores, ya aprobados, ni a datos ni documentos que no vayan a ser objeto de un punto del orden del día de la Junta.
  2. Del mismo modo, tras la convocatoria de las juntas extraordinarias tiene el derecho a conocer el motivo de la misma, su justificación, presupuestos solicitados, con sus partidas, forma prevista de pago, etc...
  3. El Administrador debe conceder los medios para dicho examen, siendo su propio despacho el lugar idóneo para ello.
  4. El Administrador puede y debe hacer firmar al propietario un justificante de los documentos que ha solicitado copia, y el compromiso de no atentar a los derechos de protección de datos de carácter personal, asumiendo las consecuencias de dicho incumplimiento.
  5. No se permite publicar en una página web (tenga o no acceso restringido) las facturas y comprobantes de pago de una Comunidad de Propietarios. Debiendo limitarse, en consecuencia, dichas publicaciones a las liquidaciones aprobadas y acuerdos adoptados.
  6. Una vez se ha celebrado la Junta y aprobados los puntos del orden del día, el derecho a la información de todo propietario se reduce ostensible y drásticamente, debiendo el Administrador negar toda información que, como dice la jurisprudencia, entorpezca la marcha de la comunidad, de su despacho profesional y de sus propias funciones y obligaciones frente a la comunidad. Debe ser este criterio el que le sirva al Administrador de "defensa" frente a propietarios como el "Sr. D. Propietario Especial", que no le importa emplear sus medios económicos para impugnar judicialmente unos acuerdos comunitarios, en primera instancia y apelación, para obtener el detalle de lo que su comunidad paga a sus empleados, todo, y que tenía información sobre el total gastado en el ejercicio.

Limitaciones al derecho de información del propietario de una comunidad 2

 

Otras sentencias:

SAP de Málaga de 27 de febrero de 2.007: los titulares a los que se refiere el Art, 10.e LPH son las Comunidades de Propietarios, no los Propietarios.

"una cosa es facilitar una concreta información a los propietarios que lo soliciten y, otra cosa distinta es estar obligado a facilitar la totalidad de la documentación contable de la Comunidad o realizar una rendición de cuentas privada frente un único propietario, como de forma soslayada se pretende por el actor. Así pues, el administrador no está obligado a soportar las obligaciones que de forma individual se le reclaman en este procedimiento, por no facilitar tal información o no rendir cuentas al actor, pues solicitadas éstas, en caso de negativa, el propietario debe canalizar su petición a través del presidente de la comunidad, el cual lo pondrá en conocimiento de la junta de propietarios y ésta decidirá lo procedente".

SAP de Málaga de 30 de noviembre de 2.005:

"el art. 16.1 LPH dispone que la junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para la aprobación de los presupuestos y cuentas, para lo cual, no ofrece dudas, por la propia naturaleza de las cosas, que para que los propietarios puedan aceptar y discutir los presupuestos y las cuentas, tienen que conocer los datos, documentos y justificantes que precisen para ello, bien previamente o en la propia junta, pues no puede tomarse como dogma lo que sobre el particular puedan manifestar el presidente o el administrador, pero esta información queda circunscrita a la junta de propietarios en tal momento y si no se hace así, el camino es el de impugnación de la Junta, conforme el art. 18 LPH, en los términos fijados en la Ley, pues una vez consentida la Junta, el acuerdo deviene inimpugnable".

SAP de Madrid de 20 de mayo de 2.004:

"la LPH no concede en cualquier tiempo a cada propietario la posibilidad de auditar las cuentas de la Comunidad. El derecho de información viene concebido para que los propietarios, con conocimiento adecuado de la situación, puedan asistir y votar en las Juntas de la Comunidad donde se toman los acuerdos en interés de los mismos e impugnar los acuerdos si estima que son irregulares y no para informarse de unos acuerdos que ya adquirieron firmeza y de los gastos realizados en función de los mismos. No es a un miembro individual de la Comunidad de Propietarios a quien le compete controlar la gestión del Administrador durante los últimos años, sino que ello es una función que le corresponde a la Junta de Propietarios. El derecho de información nunca se debe extender cuando los acuerdos adquieren firmeza y se encuentran ejecutados".


STS de 28 de febrero de 2005:

"El derecho de información de un propietario tiene un alcance limitado, pues afecta únicamente a aquellos datos y documentos que resulten imprescindibles a los efectos de ilustrarse sobre los asuntos sometidos a voto en una Junta de Propietarios, pues sólo entonces el propietario podrá votar sobre dichos asuntos con pleno conocimiento de causa. En definitiva, el contorno de ese derecho alcanza y cubre toda información directamente relacionada con los asuntos en el orden del día de la junta convocada, y se limita a esa información, pudiendo la comunidad limitar la información a los propietarios a los documentos y datos que no sean motivo de discusión en la Junta convocada".

STS de 14 de febrero de 2004:

Ni de la letra ni del espíritu del art. 10.e LPH, puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas, bastando con hacer constar las materias a tratar en la Junta que se convoca, sin que se exija con rigor la exposición previa de todos los datos o medios de conocimiento precisos para la participación y, en su caso, deliberación de los interesados. De esta manera, no conforma el precepto una exigencia particularizada y detallista de los temas a decidir en la asamblea”.

 

El derecho de información viene delimitado al derecho a votar con fundamento en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias de propietarios. Derecho a impugnar o adoptar los acuerdos que en las mismas se propongan y ello sin perjuicio del derecho que tiene todo propietario a solicitar judicialmente diligencias preliminares de exhibición de documentos conforme al Art. 256.4 de la LEC, en cuyo caso habrá el Juez de determinar la procedencia o no de la exhibición documental solicitada.

 

¿Puedo pedirle al Secretario-Administrador de la Comunidad el teléfono de un vecino?

No puede. El RGPD y la nueva LOPDGDD se lo prohíbe de forma expresa. Se destaca (por encima del resto de las obligaciones de los Responsables, Encargados y Delegados) el deber de confidencialidad o secreto. Por lo que, salvo expreso consentimiento de un propietario, el Secretario-Administrador no podrá revelar ninguno de sus datos a un tercero, incluso después de finalizar su relación contractual con la Comunidad.

Como es bien sabido, en la documentación de la Comunidad de Propietarios custodiada por el Secretario-Administrador, existen numerosas informaciones que contienen datos personales. Y en la LPH no se definen cuáles son los límites del derecho de información de los propietarios.

Pues bien, aún en el caso de que los propietarios reclamen el ejercicio de su derecho de información, ni siquiera en tal caso podrán tener acceso la documentación que obre en los archivos de la comunidad, salvo a aquellos datos que sean estrictamente necesarios, pertinentes, adecuados, y limitados, en relación a la finalidad perseguida. Esta disposición es importante, porque hasta ahora habían existido numerosos conflictos en las comunidades a raíz de la negativa de los Secretarios-Administradores a dar información personal de un propietario a otro.

Pero además el RGPD prohíbe expresamente también:

  • la publicación, en el tablón de anuncios de la comunidad, de cualquier tipo de convocatoria donde conste una relación de los vecinos morosos, incluso aunque se sustituya el nombre del propietario por la vivienda objeto de la deuda. Solamente se podrá utilizar esta vía cuando previamente se haya intentado la notificación domiciliaria sin éxito y se acompañe en el anuncio una diligencia firmada por el secretario con el visto bueno del Presidente en el que consten los motivos por los que se ha procedido a esta forma de notificación.
  • la publicación, en el tablón de anuncios de la comunidad, de cualquier tipo de notificación de solicitud de liquidación de la deuda a uno o varios propietarios morosos, incluso aunque se sustituya el nombre del propietario por la vivienda objeto de la deuda. Al igual que en el caso anterior, solamente se podrá utilizar esta vía cuando previamente se haya intentado la notificación domiciliaria sin éxito y se acompañe en el anuncio una diligencia firmada por el secretario con el visto bueno del Presidente en el que consten los motivos por los que se ha procedido a esta forma de notificación.
  • el envío o exhibición del libro de actas a terceros, como por ejemplo a las entidades financieras, situación que hasta ahora era muy habitual, para formalizar la apertura de una cuenta corriente, o para el cambio de firmas autorizadas en la cuenta. En este caso, deberá ser el Secretario-Administrador, con el visto bueno del Presidente, el que proceda a emitir una certificación en la que transcribirá el texto del acta necesario para acreditar el acuerdo ante la entidad financiera.

 

Si le ha resultado de interés, quizás quiera leer también el siguiente artículo: La Protección de Datos, las Comunidades de Propietarios y el Administrador de Fincas

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