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Santiago Gutiérrez Galnares posee, entre otros, los siguientes títulos académicos oficiales y/o profesionales, y ejerce las siguientes profesiones, algunas de ellas de carácter regulada y/o colegiación obligatoria:

  • Administrador de Fincas - Colegiado nº 755 de Sevilla, con ejercicio activo desde 1987.
  • Arquitecto Superior - Universidad de Sevilla - Colegiado nº 6106 de Sevilla, con ejecrcicio activo desde 2005.
  • Abogado - Universidad de Nebrija - Colegiado nº 15577 de Sevilla, con ejercicio activo desde 2018.
  • Auditor e Implantador de la LOPD en Empresas - Universidad Rey Juan Carlos I - Con ejercicio activo desde 2011
  • Técnico Superior de Prevención de Riesgos Laborales - Con ejercicio desde 2006
    • Especialidad de Seguridad en el Trabajo: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales
      Especialidad de Ergonomía y Psicosociología Aplicada: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales
      Especialidad de Higiene Industrial: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales


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Las comunidades de propietarios ante las viviendas con fines turísticos (VFT)

Es innegable que en los pisos de una Comunidad de Propietarios, destinados en su inmensa mayoría a vivienda particular, debe primar, por encima de cualquier interés, el derecho al descanso de sus usuarios.

 

Las comunidades de propietarios ante las viviendas con fines turísticos VFT en Andalucía

No obstante, el derecho al descanso no puede conculcar el legítimo derecho de explotación que el propietario tiene respecto de su inmueble, ni tiene que ser forzosamente menoscabado cuando en nuestra Comunidad de Propietarios uno de los pisos es destinado a VFT (Viviendas con Fines Turísticos), que no tienen por qué necesariamente convertirse en fuente de ruidos, basuras, trasiegos o cualesquiera otras actividades que pudieran ser calificadas de molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El aprovechamiento de la propiedad es un derecho fundamental, y hay que comprender que un propietario desee obtener la mejor relación entre el rendimiento de su inversión y los riesgos que asume. Y los datos confirman que, en la actualidad, se sigue produciendo un desarrollo de las VFT precisamente porque esta relación económica es muy ventajosa.

Este equilibrio de derechos no debe hacernos olvidar que contar con una VFT en una Comunidad de Propietarios puede implicar, no sólo el incumplimiento de normativas administrativas de convivencia, sino el riesgo cierto de que aumenten los delitos, lo cual que impone un necesario control por parte de las Administraciones Públicas.

La proliferación de la cesión temporal de viviendas (o de parte de ellas) para el alquiler temporal (incluso por días) a turistas, que confunden la estancia en una vivienda con la posibilidad de celebrar fiestas sin ser controlados, o bien que convierten la entrada en el edificio en una recepción de hotel, con constante entrada y salida de maletas y bolsas, ha generado, en nuestro país, una reacción protectora frente a estos usos, en el sentido que la Administraciones Públicas debían limitar, o incluso prohibir, este tipo de actividades. Hasta la llegada de las plataformas digitales, que fomentan y facilitan este arrendamiento temporal, y, por consiguiente, de la generalización de estas prácticas turístico-lucrativas, las viviendas arrendadas se destinaban a un uso mucho más acorde con el sentir de una Comunidad de Propietarios. Arrendar el piso a estudiantes también tenía el riesgo de "las fiestas de los jueves". Arrendar el piso a según qué tipo de perfil de parejas o personas, también podía tener el riesgo de ruidos, gritos, peleas, etc... Pero ese riesgo entraba dentro de las normales posibilidades de que el propietario se equivocara en la elección de sus inquilinos. Pero la situación ha cambiado radical y drásticamente. Incluso se han producido casos de arrendamientos a inquilinos con buena presencia y solvencia económica, que no han llegado ni a entrar a vivir en la vivienda arrendada, y que la han ofrecido en arrendamiento turístico, a través de internet, nada más alquilarla.

El pasado 01/12/2019, el Presidente de los Administradores de Fincas de España, se dirigió al colectivo para analizar la situación en ese momento de las denominadas VFT. Nos recordaba que el creciente desarrollo del sector turístico está impactando de manera notable en nuestras ciudades, hasta el punto que, en la actualidad, es imposible pasear por una ciudad sin cruzarnos con personas que llevan ruidosas maletas con ruedas, que se hacen un selfie, que salen de un portal con un plano de la ciudad en la mano, o que hablan en algún idioma desconocido para nosotros. Lo cual, como en cualquier otra realidad que se quiera analizar, tiene aspectos positivos y negativos.

Aproximadamente un 12% de nuestra riqueza proviene del turismo, un sector estratégico para nuestro país, que se deriva en la lógica necesidad de proteger esta actividad económica. Quizás esta sea la principal ventaja, pero también es cierto que nuestro patrimonio natural, histórico y artístico se ve beneficiado porque se realizan constantemente inversiones para su conservación y mejora. Y lo mismo se puede decir de nuestros medios de transporte, los cuales permiten diferentes formas de viajar de un modo rápido y seguro.

En el otro lado de la balanza hay que señalar el impacto negativo que tiene en el mercado de arrendamiento de viviendas, las numerosas molestias que se derivan de la masificación, que nos impide, en muchos casos, disfrutar de nuestras propias ciudades. Y, adicionalmente, la constante proliferación de las VFT ha complicado las relaciones en muchas Comunidades de Propietarios en las que esta actividad se ha convertido en un problema de convivencia de enorme magnitud. Como consecuencia, los Administradores de Fincas nos vemos en el medio de un fuego cruzado entre los diferentes intereses que esta situación provoca, y en el que legalmente no podemos decantarnos por ninguna de las partes, por aplicación directa del Principio de Conflicto de Intereses. Las Administraciones Públicas no pueden eludir su responsabilidad derivando la resolución de estos conflictos a las Comunidades de Propietarios, a sus Presidentes, y, mucho menos aún, a sus Administradores de Fincas. Por ello es bueno que el Gobierno haya empezado a tomar cartas en el asunto, iniciando tímidamente la regulación de esta actividad. Sin embargo, ya podemos afirmar que el RDL 7/2019, de 1 de marzo, no ha resuelto el problema. Aunque incorpora algunas herramientas de utilidad para las Comunidades de Propietarios afectadas por este problema, poco más se ha avanzado para garantizar que en estos edificios sus usuarios puedan descansar sin sobresaltos por las molestias provenientes de una VFT. Es urgente que todas las Administraciones Públicas afectadas realicen, sin dilación, un esfuerzo para establecer un marco común que establezca los requisitos para poder desarrollar esta actividad, la consideración fiscal de la misma, junto con una mayor capacidad y flexibilidad de las Comunidades de Propietarios para poder tomar acuerdos sobre las VFT.

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Para poder ejercitar esas necesarias medidas de fiscalización y control, las Administraciones Públicas, que son quienes tienen la obligación de velar por la seguridad y la convivencia de sus ciudadanos, han de tener muy presente que el art. 25 de la Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo, de protección de la seguridad ciudadana, impone a los propietarios de VFT las obligaciones de registro documental y de la información sobre los viajeros que se hospeden en las mismas, así como la de presentar o remitir por cualquier medio habilitado al efecto a las correspondientes Comisarías de Policía o Puestos de la Guardia Civil, en su caso, el modelo oficial del parte de entrada de todo viajero mayor de dieciséis años. Las Administraciones Públicas deben establecer controles suficientes para la comprobación del cumplimiento íntegro de la legalidad respecto de aquéllos inmuebles cuyos propietarios deseen dedicar su piso a esta actividad de explotación turística, correspondiendo a la Junta de Propietarios el establecimiento o no de limitaciones a esa actividad, como órgano supremo que debe decidir sobre los asuntos de interés general para la Comunidad de Propietarios. Dichos controles deben incluir la recopilación de la documentación y permisos que son necesarios para la puesta en marcha de una VFT (licencia de obras, licencia de ocupación, declaración responsable, cumplimiento de las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas, cumplimiento de las ordenanzas municipales, etc …). De manera que, recibida dicha documentación de la Administración, la Comunidad de Propietarios pueda convocar una Junta General a los efectos, incluyendo en el Orden del Día la información sobre el cumplimiento o incumplimiento de la normativa de aplicación a la VFT (ya abierta o que esté en proceso de apertura), para que decidan, cuanto antes, y con el debido asesoramiento, sobre si quieren permitir esta actividad en su edificio o prefieren ponerse de acuerdo para modificar los Estatutos.


El recuento de votos

El Secretario puede encontrarse con los siguientes casos:

CASO 1º.- en la votación de la Junta se ha cumplido alguno de los siguientes dos requisitos:

  • Los votos (y coeficientes) contrarios al acuerdo superan a los favorables al mismo.
  • Los votos (y coeficientes) contrarios al acuerdo superan los 2/5 del total de Propietarios.

El acuerdo se da por no tomado, sin perjuicio de que se comunique a los ausentes, como establece el art. 19.3 de la LPH, pero ya no hace falta esperar su contestación o silencio.

CASO 2º.- en la votación de la Junta se ha cumplido el siguiente requisito:

  • Los votos (y coeficientes) favorables al acuerdo superan los 3/5 del total de Propietarios.

El acuerdo se da por tomado, sin perjuicio de que se comunique a los ausentes, como establece el art. 19.3 de la LPH, pero ya no hace falta esperar su contestación o silencio.

CASO 3º.- en la votación de la Junta se han cumplido simultáneamente los siguientes dos requisitos:

  • Los votos (y coeficientes) favorables al acuerdo superan a los votos contrarios al mismo.
  • Los votos (y coeficientes) favorables al acuerdo no superan los 3/5 del total de Propietarios.

En este caso, el Secretario deberá remitir fehacientemente copia del Acta a los propietarios ausentes, y esperar a que transcurra el plazo de 30 días que establece el art. 17.8 de de la LPH, toda vez que los ausentes pueden confirmar o rechazar el acuerdo de la Junta. Los ausentes que, aun así, tampoco se pronuncien en esos 30 días, adquieren la condición de voto favorable al acuerdo.

Finalizado dicho plazo, el Secretario procederá a recalcular los votos y coeficientes, con el fin de comprobar si se han alcanzado los 3/5 para la limitación, o incremento de la cuota, y remitirá una Notificación, en forma de Cédula de recuento, o de Anexo o complemento al Acta, con el porcentaje definitivamente alcanzado. De superar el mismo los 3/5 el acuerdo se habrá adoptado definitivamente, y se procederá a su elevación a público.

 

Acuerdo de Junta de Propietarios limitando los arrendamientos turísticos, aplicándole una «cuota especial», o incrementando su cuota ordinaria de comunidad hasta en un 20%

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El RDL 7/2019, vigente desde el 06/03/2019 modificó la LPH en tres cuestiones:

  • El Fondo de Reserva (art. 9.1 f. LPH).
  • La Accesibilidad Universal (art. 10.1 LPH).
  • Las limitaciones que pueden imponerse a las VFT (art. 17.12 LPH), que es la que vamos a tratar a continuación.


El art. 17.12 LPH y sus períodos de vigencia y aplicación

«Art. 17.12: El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.».

El art. 17.12 LPH NO es aplicable a las VFT con licencia obtenida:

  • Con anterioridad al 18/12/2018.
  • Desde el 23/01/2019 hasta el 05/03/2019.

El art. 17.12 LPH es aplicable:

  • Desde el 19/12/2018 al 22/01/2019, en virtud de la temporal vigencia del RDL 21/2018.
  • Desde el 06/03/2019 en adelante.

Como dicta este precepto, es claro que el acuerdo de la Junta no puede tener efectos retroactivos, es decir, que hay que aceptar a los que ya tienen licencia administrativa, sin que se le pueda tampoco incrementar la cuota. Ahora bien, dicho esto, nunca debemos olvidar dos aspectos importantes:

  1. Que el art. 7.2 establece la forma para acudir a la vía judicial (sin perjuicio de denuncias ante la autoridad administrativa), sea una vivienda en alquiler ordinario o turístico, sea una vivienda habitada por la misma propiedad, pues en todos los casos pueden darse "actividades molestas".
  2. Que, aunque el piso no tenga la licencia administrativa para alquiler turístico (porque no ha sido solicitada, o porque el inmueble no reúne las condiciones exigidas por la Comunidad Autónoma y/o Ayuntamiento), no hay que olvidar que de hecho y de derecho la propiedad puede arrendar la vivienda por plazos cortos: por habitaciones, etc ... ya que el art. 3.b LAU lo permite, por lo que en determinados casos, no habrá mucha diferencia entre unos y otros.

La impugnación judicial del acuerdo no lo suspende, salvo excepciones, a tenor del art. 18 LPH.


BORRADOR DEL ACTA

Se acompañan los siguientes borradores, según sea el acuerdo:

«Punto xº.- Limitación de los arrendamientos turísticos en el edificio sito en (Calle, número, Localidad):

El Sr. Presidente propone a los propietarios que se limite el arrendamiento turístico en la Finca, a tenor de lo previsto en el art. 17.12 LPH, pues esta actividad supone molestias para todos y un uso desmesurado de los elementos comunes. Dicha limitación consistirá en ________.

Previa deliberación, se somete a votación la propuesta, con el siguiente resultado:

- A favor de la limitación: (relación de los que votan a favor, incluyendo el coeficiente).

- En contra de esta limitación: (relación de los que se oponen incluyendo el coeficiente).

En consecuencia, se faculta al Presidente Don ____ para que comparezca ante Notario y otorgue la correspondiente Escritura Pública de este acuerdo, acompañando copia del Acta y Certificado del Secretario acreditando la comunicación a los ausentes, con la finalidad de que el mismo conste finalmente en el Registro de la Propiedad, como modificación del Título y Estatutos.»

O bien:

«Punto xº.- Incremento hasta el 20% de la cuota de los inmuebles dedicados a arrendamientos turísticos en el edificio sito en (Calle, número, Localidad):

El Sr. Presidente propone a los propietarios que se incremente hasta un 20% la cuota de los inmuebles destinados a arrendamientos. Previa deliberación, se somete a votación la propuesta, con el siguiente resultado:

- A favor de la limitación: (relación de los que votan a favor, incluyendo el coeficiente).

- En contra de esta limitación: (relación de los que se oponen incluyendo el coeficiente).

En consecuencia, se faculta al Presidente Don ____ para que comparezca ante Notario y otorgue la correspondiente Escritura Pública de este acuerdo, acompañando copia del Acta y Certificado del Secretario acreditando la comunicación a los ausentes, con la finalidad de que el mismo conste finalmente en el Registro de la Propiedad, como modificación del Título y Estatutos.»

 

La cláusula estatutaria de limitación del uso como piso turístico

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Los Estatutos regulan los aspectos relativos al régimen jurídico real de la Comunidad de Propietarios, y son estos los que pueden regular las normas de uso de los elementos privativos. A falta de regulación estatutaria de las normas de uso, los derechos de los propietarios son los que establecen la LPH y subsidiariamente el CC.

Hasta la entrada en vigor del RDL 7/2019 (si bien su antecesor, el RDL 21/2018 ya lo introdujo, como hemos comentado), era casi imposible que las Comunidades de Propietarios pudieran aprobar mecanismos de defensa, en forma de cláusula estatutaria limitativa, pues precisaba de la unanimidad para esta actuación, y la consecuente la dificultad de su consecución, ya que cualquier propietario (incluso el que destinaba su inmueble al alquiler turístico) podía impedir el acuerdo. Pero con el RDL 7/2019 esta situación cambia radicalmente por cuanto se añade el apartado 12 en el art. 17 LPH, que sitúa la mayoría necesaria en los 3/5.

El redactado del art. 17.12 LPH permite "limitar o condicionar el ejercicio de la actividad turística", pero no permite prohibirlo. Por tanto, la Comunidad puede modificar una cláusula estatutaria que limite el uso de las entidades privativas como pisos turísticos, o puede añadir una nueva cláusula, ante la falta de regulación en este sentido, pero no puede aprobar una cláusula que prohíba dicho ejercicio, ni amparándose en la unanimidad, ni mucho menos, amparándose en una mayoría de 3/5. El Alto Tribunal también prohíbe expresamente los circunloquios legales que lleven al Fraude de Ley. Por lo tanto, tampoco está permitido redactar la cláusula estatutaria usando una terminología que, sin usar expresamente términos como "prohibir", "prohibición" o similares, imponga la exigencia de solicitar el consentimiento de la Comunidad de Propietarios para el destino turístico, y que dicho consentimiento deba ser otorgado por unanimidad. Dicho redactado sería nulo de pleno derecho, y susceptible de impugnación por Fraude de Ley en base a considerar que la prohibición de una actividad legal es contraria a los derechos reconocidos en la Constitución Española. Estemos pues pendientes del Recurso que se ha presentado contra la Sentencia 339/2017 de la AP de Barcelona, de 05/07/2017, para conocer el verdadero alcance del art. 17.12 LPH.


La elevación a público de los acuerdos

En todo caso, en las Actas de Juntas de Comunidades de Propietarios en las que se incluyan acuerdos limitando las VFT o incrementando la cuota de los mismos, en primer lugar, es totalmente necesario que, en el Orden del Día de la Convocatoria, se incluya la propuesta expresamente. La Citación deberá hacerse conforme a los requisitos del art. 16 LPH.

Se aconseja que, con anterioridad a la celebración de la Junta, se contacte con la Notaría correspondiente, para saber qué va a exigir el Fedatario Público, evitando con ello que considere insuficiente la documentación que se presenta con la finalidad de inscripción en el Registro de la Propiedad. Además de la consulta al Notario, debe hacerse siempre una segunda consulta al Registro de la Propiedad competente, para poder informar a los propietarios, antes de que se adopte el acuerdo, sobre los costes que van a tener que soportar.

Una vez celebrada la Junta, pasados los 30 días (si proceden), y adoptado el acuerdo, éste es válido y exigible a los propietarios que lo sean al momento de la Junta, pero no es válido frente a futuros propietarios.

Por ello, una vez elevado a público el acuerdo por el Notario, es absolutamente necesaria su inscripción en el Registro de la Propiedad, pues en otro caso no obligará a terceros adquirentes, conforme el art. 5.3 LPH. En algunas provincias el coste de la inscripción en el Registro de la Propiedad es elevado, por cuanto algunos Registradores consideran que se modifica la Escritura de División Horizontal del edificio, y toman como base de cálculo de sus honorarios el valor catastral de todo el edificio.

 

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RDL 7/2019 VFT Estatutos

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