Existe una regulación legal por comunidades autónomas en materia de VFT que provoca una situación tal que la Federación Española de Asociaciones de Viviendas Turísticas (FEVITUR) ha presentado un Recurso de Amparo ante la Comisión Europea por la situación de indefensión que están teniendo, ya que algunas normativas autonómicas, en lugar de regular las VFT, las están prohibiendo según la zona de que se trate, por lo que se vulnera la libertad de competencia y los derechos de los consumidores.
Las distintas Comunidades Autónomas han venido legislando sobre las VFT, no reguladas hasta entonces en ninguna normativa, bajo la idea de proceder a regular una situación sobre la que la industria hotelera había mostrado serias quejas. pues las VFT:
- carecían de un registro previo de esta actividad por las personas que arrendaban los inmuebles.
- no realizaban de declaraciones tributarias de los ingresos obtenidos (ausencia de gasto para el arrendador y unos ingresos netos no declarados en su mayoría), lo que suponía una merma de ingresos a las arcas del Estado y las Comunidades Autónomas, en base a esta desregulación de un sector que mueve un importante volumen económico de arrendamientos de corta duración.
- suponían una competencia para el sector de la industria hotelera, que cumplía con sus obligaciones fiscales correcta y adecuadamente
COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
Por otro lado está la relación de las VFT con las Comunidades de Propietarios, y si éstas tienen capacidad para prohibir a los propietarios de una VFT la posibilidad de alquilarla. Sobre todo, habida cuenta que las mayores quejas que existen en estos temas dimanan de que, al tratarse de alquileres de corta duración, en algunos casos los arrendatarios pueden realizar actividades molestas que, por la corta duración del alquiler, impediría poner en marcha el procedimiento del art. 7.2 LPH para denunciar las actividades molestas.
Por ello, se ha alzado la voz por las Comunidades de Propietarios contra estas opciones de un alquiler vacacional sin control, reclamando el reconocimiento del derecho a prohibir estos alquileres en los casos de que se reiteren en un inmueble actividades molestas que perjudiquen la paz y la convivencia, a fin de «sancionar» al arrendador que no adopta medidas contra estos casos y no requiere a los inquilinos de que no lleven a cabo actividades que puedan causar molestias; es decir, sancionar la «pasividad» del arrendador que solo mira su fin recaudatorio, olvidando la pacífica convivencia de una comunidad en la que introduce vecinos molestos, sin que el sistema judicial pudiera actuar por la vía del art. 7.2 LPH por la corta duración del alquiler y la inefectividad de la sanción impuesta al infractor por desaparecer del lugar donde ha cometido la infracción, siendo por ello el arrendador quién debería responder por sus inquilinos como beneficiario económico directo.
FEVITUR ha denunciado ante la Comisión Europea la violación de varios derechos fundamentales de la Unión Europa, como la libre competencia y los derechos de los consumidores, por parte de las normativas autonómicas y locales vigentes en España. Es decir, que en lugar de regular correctamente el alquiler vacacional, lo que hacen algunas normativas autonómicas es infringir la normativa europea al restringir la competencia.
En algunos casos se han exigido un número mínimo de días para que se permita el alquiler vacacional y en otros hasta se ha prohibido según la zona bajo el argumento de que esta zona está saturada, entendiendo que la industria hotelera cubre ya esa función, lo que supone un ataque a la libre competencia, porque no se trata de comparar la industria hotelera con el alquiler vacacional, sino que se trata de industrias complementarias que pueden convivir en un estado de competitividad.
Pero razón tiene la industria hotelera si esa competitividad se lleva a cabo cumpliendo esta última con los requisitos legales de constitución de una sociedad y con sus obligaciones fiscales, pero con una gran parte del alquiler vacacional actuando sin control alguno y sin el cumplimiento de esas obligaciones que cumple la industria hotelera.
De lo que se trata, y este debe ser el objetivo de la regulación legal, es de controlar que quién quiera dedicarse al alquiler vacacional se registre debidamente y contribuya a la Hacienda Pública con la declaración de los ingresos obtenidos, y se contrate una póliza de seguro de responsabilidad civil para indemnizar a la Comunidad de Propietarios de los daños que causen los inquilinos.
NECESIDAD DE UNA REGULACIÓN HOMOGÉNEA
Pues bien, los criterios que deberán tenerse en cuenta, a la hora de regular las VFT, se fundan en os siguientes parámetros:
- Necesidad de una regulación homogénea por las Comunidades Autónomas, que respeten los principios de libertad de empresa en el marco de la economía de mercado, no imponiendo restricciones al alquiler siempre que se cumplan los requisitos que la normativa pueda imponer de registro previo de actividad y las obligaciones fiscales derivadas del alquiler vacacional.
- Principio de seguridad jurídica y de legalidad basado en que el alquiler vacacional se asiente en una normativa legal ordenada y homogénea en las Comunidades Autónomas, aunque quizás sería adecuado una ordenación legal a nivel nacional.
- La economía colaborativa exige que estos alquileres estén regulados adecuadamente para poder intervenir en el mercado en competencia adecuada con la industria hotelera, pero no sin regulación alguna que era la queja del sector hotelero.
- La regulación debe cumplir los criterios exigidos en cualquier país de la Unión Europea de libre empresa y libertad de iniciativa económica.
- Las Comunidades de Propietarios, que ya disponen de una facultad de limitar estatutariamente el uso del alquiler vacacional, necesitan de alguna herramienta legal que les permita prohibir dicho uso a aquel propietario en cuyo inmueble se haga un uso inadecuado de este derecho de alquilar por periodos cortos de tiempo las viviendas por parte de sus propietarios. Y ello, cuando no surtan efecto las advertencias o requerimientos de la Comunidad de Propietarios, no a los infractores, porque el corto periodo de ocupación lo hace ineficaz, sino a los propietarios que no adopten medidas de control y prevención para evitar que se abstengan de intervenir y que los actos descontrolados de los ocupantes no se reproduzcan de forma reiterada. Por ello, en la regulación del alquiler vacacional deberá haber un expreso reconocimiento de la posibilidad de que, por mayoría simple, las juntas puedan acordar requerir a los propietarios para evitar las molestias de sus inquilinos y en su defecto poder aprobar el ejercicio de acciones judiciales tendente a obtener una sentencia judicial de «prohibición del alquiler vacacional» en ese inmueble por el periodo que fije la sentencia por el incumplimiento de las advertencias y requerimientos para evitar que los inquilinos del alquiler vacacional hagan la convivencia imposible en aquellas comunidades donde se reproducen con reiteración estos casos. Esa es la queja de las comunidades de propietarios ante el alquiler vacacional.
- También se debe recoger la necesidad de que el propietario que alquila por estos cortos periodos de tiempo entregue a los inquilinos las normas de régimen interno y aquellos aspectos de los estatutos que sean necesarios para ese uso temporal del inmueble, ya que deben respetar las normas de conducta de la comunidad.
- Los daños causados por los inquilinos en la comunidad deben ser asumidas por el propietario. Para ello debe asumirse la solidaridad en la responsabilidad por el propietario y el inquilino con respecto a los daños que se causen en elementos comunes en los días que dure ese periodo del alquiler. En aquellos casos de arrendadores cuyos inquilinos ya hayan dado pruebas de causación de estos daños, se podría ejercitar reclamación contra éste por su pasividad, incluso la comunidad podría por mayoría simple ejercer acciones civiles para postular la prohibición judicial del ejercicio del alquiler vacacional por su actitud omisiva, pero lo importante es que la Comunidad pueda exigir la suscripción a cargo del arrendador de una póliza de seguro que cubra la causación de este tipo de daños en elementos comunes, y que no tenga que ser la comunidad la que tenga que reclamar y encontrar problemas para poder resolver el pago del daño causado, habida cuenta que los inquilinos habrán desaparecido y la póliza de seguro de la comunidad no cubrirá estos daños causados por inquilinos en elementos comunes debiendo ser un gasto, el del pago de la prima, que debe correr por cuenta del arrendador.
LAGUNAS LEGALES
La regulación autonómica peca de muchas lagunas, a saber:
- Se establecen prohibiciones al comunero que no van unidas a un régimen de sanciones en el caso de que causen molestias en la comunidad donde contrate el alquiler vacacional, como sería la inmediata expulsión del comunero, facultando a la policía nacional, local o autonómica para ejecutar la expulsión en el caso de una denuncia por el propietario o la comunidad de propietarios sobre el hecho ocurrido y la infracción cometida, que lo seria por: daños en la comunidad, actividades molestas, prohibidas, insalubres, nocivas o peligrosas, enfrentamientos con otros comuneros.
- Se debería facultar a las comunidades de propietarios para adoptar, por mayoría simple, el acuerdo de prohibición de destino de un inmueble a vivienda vacacional en el caso de que se hubieran dado dos casos o más en donde los inquilinos hayan realizado actividades que causen daños o molestias a la comunidad, sin actuación alguna del propietario para impedirlo ordenando la expulsión del inquilino. La prohibición de alquiler debe serlo por causa motivada y no por la simple decisión de la Junta de no querer que en una comunidad exista el alquiler vacacional.
- El propietario debe entregar al inquilino copia de las normas de régimen interno de la comunidad y advertirle en el contrato de alquiler de la expulsión inmediata en caso de las actividades que se citan o incumplir las normas de régimen interno.
- Obligación del propietario que destine su inmueble a alquiler vacacional de suscribir una póliza de seguro de responsabilidad civil que cubra daños causados por sus inquilinos en la comunidad.
- Las comunidades autónomas no pueden prohibir el alquiler vacacional en algunas zonas. No se puede atentar al ejercicio del derecho de propiedad ni a la libertad de empresa ni de competencia.
- No pueden ponerse topes numéricos a quienes quieran dedicarse a esta actividad. El derecho de libre disposición de la propiedad y destino al alquiler vacacional no permite que las Comunidades Autónomas puedan fijar una cifra de inmuebles destinados en cada zona al alquiler vacacional, sino que lo que debe exigirse es que quién se quiera dedicar a esta actividad se registre debidamente, cumpla los requisitos legales establecidos y adopte medidas de vigilancia del buen destino de su inmueble respetando a los vecinos de la comunidad donde residen sus inquilinos.
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