Las Comunidades de Propietarios ante las Viviendas para Uso Turísticos (VUT)

Es innegable que en los pisos de una Comunidad de Propietarios, destinados en su inmensa mayoría a vivienda particular, debe primar, por encima de cualquier interés, el derecho al descanso de sus usuarios.

 

No obstante, el derecho al descanso no puede conculcar el legítimo derecho de explotación que el propietario tiene respecto de su inmueble, ni tiene que ser forzosamente menoscabado cuando en nuestra Comunidad de Propietarios uno de los pisos es destinado a VUT (Viviendas de Uso Turísticos), que no tienen por qué necesariamente convertirse en fuente de ruidos, basuras, trasiegos o cualesquiera otras actividades que pudieran ser calificadas de molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El aprovechamiento de la propiedad es un derecho fundamental, y hay que comprender que un propietario desee obtener la mejor relación entre el rendimiento de su inversión y los riesgos que asume. Y los datos confirman que, en la actualidad, se sigue produciendo un desarrollo de las VUT precisamente porque esta relación económica es muy ventajosa.

Este equilibrio de derechos no debe hacernos olvidar que contar con una VUT en una Comunidad de Propietarios puede implicar, no sólo el incumplimiento de normativas administrativas de convivencia, sino el riesgo cierto de que aumenten los delitos, lo cual que impone un necesario control por parte de las Administraciones Públicas.

La proliferación de la cesión temporal de viviendas (o de parte de ellas) para el alquiler temporal (incluso por días) a turistas, que confunden la estancia en una vivienda con la posibilidad de celebrar fiestas sin ser controlados, o bien que convierten la entrada en el edificio en una recepción de hotel, con constante entrada y salida de maletas y bolsas, ha generado, en nuestro país, una reacción protectora frente a estos usos, en el sentido que la Administraciones Públicas debían limitar, o incluso prohibir, este tipo de actividades. Hasta la llegada de las plataformas digitales, que fomentan y facilitan este arrendamiento temporal, y, por consiguiente, de la generalización de estas prácticas turístico-lucrativas, las viviendas arrendadas se destinaban a un uso mucho más acorde con el sentir de una Comunidad de Propietarios. Arrendar el piso a estudiantes también tenía el riesgo de "las fiestas de los jueves". Arrendar el piso a según qué tipo de perfil de parejas o personas, también podía tener el riesgo de ruidos, gritos, peleas, etc... Pero ese riesgo entraba dentro de las normales posibilidades de que el propietario se equivocara en la elección de sus inquilinos. Pero la situación ha cambiado radical y drásticamente. Incluso se han producido casos de arrendamientos a inquilinos con buena presencia y solvencia económica, que no han llegado ni a entrar a vivir en la vivienda arrendada, y que la han ofrecido en arrendamiento turístico, a través de internet, nada más alquilarla.

El creciente desarrollo del sector turístico está impactando de manera notable en nuestras ciudades, hasta el punto que, en la actualidad, es imposible pasear por una ciudad sin cruzarnos con personas que llevan ruidosas maletas con ruedas, que se hacen un selfie, que salen de un portal con un plano de la ciudad en la mano, o que hablan en algún idioma desconocido para nosotros. Lo cual, como en cualquier otra realidad que se quiera analizar, tiene aspectos positivos y negativos.

Aproximadamente un 12% de nuestra riqueza proviene del turismo, un sector estratégico para nuestro país, que se deriva en la lógica necesidad de proteger esta actividad económica. Quizás esta sea la principal ventaja, pero también es cierto que nuestro patrimonio natural, histórico y artístico se ve beneficiado porque se realizan constantemente inversiones para su conservación y mejora. Y lo mismo se puede decir de nuestros medios de transporte, los cuales permiten diferentes formas de viajar de un modo rápido y seguro.

En el otro lado de la balanza hay que señalar el impacto negativo que tiene en el mercado de arrendamiento de viviendas, las numerosas molestias que se derivan de la masificación, que nos impide, en muchos casos, disfrutar de nuestras propias ciudades. Y, adicionalmente, la constante proliferación de las VUT ha complicado las relaciones en muchas Comunidades de Propietarios en las que esta actividad se ha convertido en un problema de convivencia de enorme magnitud. Como consecuencia, los Administradores de Fincas nos vemos en el medio de un fuego cruzado entre los diferentes intereses que esta situación provoca, y en el que legalmente no podemos decantarnos por ninguna de las partes, por aplicación directa del Principio de Conflicto de Intereses. Las Administraciones Públicas no pueden eludir su responsabilidad derivando la resolución de estos conflictos a las Comunidades de Propietarios, a sus presidentes, y, mucho menos aún, a sus Administradores de Fincas. El RDL 7/2019, de 1 de marzo, no ha resuelto el problema. Aunque incorpora algunas herramientas de utilidad para las Comunidades de Propietarios afectadas por este problema, poco más se ha avanzado para garantizar que en estos edificios sus usuarios puedan descansar sin sobresaltos por las molestias provenientes de una VUT. Es urgente que todas las Administraciones Públicas afectadas realicen, sin dilación, un esfuerzo para establecer un marco común que establezca los requisitos para poder desarrollar esta actividad, la consideración fiscal de la misma, junto con una mayor capacidad y flexibilidad de las Comunidades de Propietarios para poder tomar acuerdos sobre las VUT.

Para poder ejercitar esas necesarias medidas de fiscalización y control, las Administraciones Públicas, que son quienes tienen la obligación de velar por la seguridad y la convivencia de sus ciudadanos, han de tener muy presente que el art. 25 de la Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo, de protección de la seguridad ciudadana, impone a los propietarios de VUT las obligaciones de registro documental y de la información sobre los viajeros que se hospeden en las mismas, así como la de presentar o remitir por cualquier medio habilitado al efecto a las correspondientes Comisarías de Policía o Puestos de la Guardia Civil, en su caso, el modelo oficial del parte de entrada de todo viajero mayor de dieciséis años. Las Administraciones Públicas deben establecer controles suficientes para la comprobación del cumplimiento íntegro de la legalidad respecto de aquéllos inmuebles cuyos propietarios deseen dedicar su piso a esta actividad de explotación turística, correspondiendo a la Junta de Propietarios el establecimiento o no de limitaciones a esa actividad, como órgano supremo que debe decidir sobre los asuntos de interés general para la Comunidad de Propietarios. Dichos controles deben incluir la recopilación de la documentación y permisos que son necesarios para la puesta en marcha de una VUT (licencia de obras, licencia de ocupación, declaración responsable, cumplimiento de las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas, cumplimiento de las ordenanzas municipales, etc …). De manera que, recibida dicha documentación de la Administración, la Comunidad de Propietarios pueda convocar una Junta General a los efectos, incluyendo en el Orden del Día la información sobre el cumplimiento o incumplimiento de la normativa de aplicación a la VUT (ya abierta o que esté en proceso de apertura), para que decidan, cuanto antes, y con el debido asesoramiento, sobre si quieren permitir esta actividad en su edificio o prefieren ponerse de acuerdo para modificar los Estatutos.

 

Acuerdo de Junta de Propietarios limitando los arrendamientos turísticos, aplicándole una «cuota especial», o incrementando su cuota ordinaria de comunidad hasta en un 20%

El RDL 7/2019, vigente desde el 06/03/2019 modificó la LPH en tres cuestiones:

• El Fondo de Reserva (art. 9.1 f. LPH).
• La Accesibilidad Universal (art. 10.1 LPH).
• Las limitaciones que pueden imponerse a las VFT (art. 17.12 LPH), que es la que vamos a tratar a continuación.

Como dicta este precepto, es claro que el acuerdo de la Junta no puede tener efectos retroactivos, es decir, que hay que aceptar a los que ya tienen licencia administrativa, sin que se le pueda tampoco incrementar la cuota. Ahora bien, dicho esto, nunca debemos olvidar dos aspectos importantes:

1. Que el art. 7.2 establece la forma para acudir a la vía judicial (sin perjuicio de denuncias ante la autoridad administrativa), sea una vivienda en alquiler ordinario o turístico, sea una vivienda habitada por la misma propiedad, pues en todos los casos pueden darse "actividades molestas".
2. Que, aunque el piso no tenga la licencia administrativa para alquiler turístico (porque no ha sido solicitada, o porque el inmueble no reúne las condiciones exigidas por la Comunidad Autónoma y/o Ayuntamiento), no hay que olvidar que de hecho y de derecho la propiedad puede arrendar la vivienda por plazos cortos: por habitaciones, etc ... ya que el art. 3.b LAU lo permite, por lo que en determinados casos, no habrá mucha diferencia entre unos y otros.

La impugnación judicial del acuerdo no lo suspende, salvo excepciones, a tenor del art. 18 LPH.

 

La cláusula estatutaria de limitación, condicionamiento y/o prohibición de la actividad "Arrendamiento Turístico" (también denominada en muchos Estatutos como "Hospedaje")

Los Estatutos regulan los aspectos relativos al régimen jurídico real de la Comunidad de Propietarios, y son estos los que pueden regular las normas de uso de los elementos privativos. A falta de regulación estatutaria de las normas de uso, los derechos de los propietarios son los que establecen la LPH y subsidiariamente el CC.

Hasta la entrada en vigor del RDL 7/2019 (o de su antecesor, el RDL 21/2018), era casi imposible que las Comunidades de Propietarios pudieran aprobar mecanismos de defensa, en forma de cláusula estatutaria limitativa, pues precisaba de la unanimidad para esta actuación, y la consecuente la dificultad de su consecución, ya que cualquier propietario (incluso el que destinaba su inmueble al alquiler turístico) podía impedir el acuerdo. Pero con el RDL 7/2019 esta situación cambia radicalmente por cuanto se añade el apartado 12 en el art. 17 LPH, que sitúa la mayoría necesaria en los 3/5.

El redactado del art. 17.12 LPH permite "limitar o condicionar el ejercicio de la actividad turística". El TS ha determinado el significado de "limitar" en sus recientes SSTS de 27/11/2023, 27/11/2024, 23/01/2024 Y 30/01/2024, como explicamos en otro de nuestros artículos de esta web.