El art.17.12 LPH ha generado desde siempre una enorme controversia ya que, desde su inclusión en la LPH, la doctrina se dividió entre los que consideraban que "limitar" no podía asimilarse a "prohibir" y los que entendían que ambas expresiones eran idénticas. Incluso las Audiencias dictaban sentencias contradictorias en este sentido. Pero, por fin, el TS ha tenido a bien pronunciarse hacia una de estas dos doctrinas. Analizamos los antecedentes y esta Sentencia que pone fin al debate.
El art. 17.12 LPH concreta los requisitos exigibles a los acuerdos (que bajo ningún concepto podrán tener efectos retroactivos) adoptados por las Comunidades de Propietarios en una Junta General para:
- La limitación o condicionamiento de la actividad relativa a las Viviendas de Uso Turístico (en adelante VUT).
- El establecimiento de cuotas especiales de gastos para las viviendas en las que se realice dicha actividad (siempre que no suponga un incremento superior al 20% de los gastos comunes).
- El incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad (siempre que dicho incremento no supere el 20% de los gastos comunes).
Como es bien sabido (art. 1 CC), las Fuentes de Derecho son la Ley, la Costumbre y los Principios Generales del Derecho, que deberán ser complementadas con las sentencias casacionales del TS. Sin embargo, pasaban los años y esta controversia seguía sin aclararse, inclusive tras las siguientes SSTS:
STS 1643/2023, de 27/11/2023:
En este caso, los Estatutos de la Comunidad de Propietarios prohibían en las viviendas "las actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo". Pues bien, el TS dictamina que el arrendamiento de viviendas para su uso turístico es una actividad mercantil y, por tanto, está expresamente prohibida. Recalca la Sentencia que es irrelevante el hecho de que a la vivienda se le haya concedido una licencia administrativa para su uso como VUT por parte de la comunidad autónoma que corresponda. Por supuesto, las prohibiciones municipales del uso turístico en determinadas zonas (que suelen identificarse como "zonas saturadas") siempre son de obligado cumplimiento.
STS 1671/2023, de 29/11/2023:
En este caso, los Estatutos de la Comunidad de Propietarios prohibían en las viviendas toda clase de "actividad económica". Pues bien, el TS dictamina que el arrendamiento de viviendas para su uso residencial no es una "actividad económica" y, por el contrario, el arrendamiento de viviendas para uso turístico sí lo es y, por tanto, está expresamente prohibido. Recalca la Sentencia que lo dictaminado no vulnera su propia doctrina jurisprudencial sobre que las limitaciones al derecho de propiedad, para que sean válidas y eficaces, deben (1) ser interpretadas de modo restrictivo y (2) constar de forma expresa, dado que ambos requisitos se cumplen en este caso.
STS 90/2024, de 24/01/2024:
En este caso, los Estatutos de la Comunidad de Propietarios prohibían en las viviendas cualquier "actividad profesional, comercial ó industrial". La sentencia es idéntica a la STS 1671/2023, de 29/11/2023, pues se fundamenta íntegramente en ella. Vuelve a recordarnos la irrelevancia de que haya o no una autorización administrativa que, si acaso, opera como condición necesaria, pero no suficiente.
STS 95/2024, de 29/01/2024:
En este caso, los Estatutos de la Comunidad de Propietarios prohibían usar las viviendas para "pensión". El TS dictamina que el arrendamiento de una Vivienda para Uso Turístico es completamente asimilable a los usos "hospedaje", "fonda", "pensión" o similares, los cuales figuran con esas expresiones en multitud de Estatutos de Comunidades de Propietarios, especialmente en aquellos con cierta antigüedad. También acude a la STS 1671/2023, de 29/11/2023.
STS 105/2024 de 30/01/2024:
En este caso, los Estatutos de la Comunidad de Propietarios prohibían "cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley". El TS dictamina en el mismo sentido que la anterior STS 105/2024 de 30/01/2024, en este caso asimilando las VUT al uso "hospedería".
Este humilde letrado lleva más de una década defendiendo, en los procedimientos judiciales en los que ha participado, que el "Uso Turístico" y el "Uso Hospedaje" son completamente asimilables, por lo que ha recibido gratamente la confirmación de su interpretación por el Alto Tribunal.
AÑOS DE CONFUSIÓN:
En definitiva, todas las SSTS tratadas hablaban de prohibiciones estatutarias establecidas por el primer y único propietario del edificio (y, por tanto, obviamente por unanimidad) en la declaración de la Obra Nueva y/o en la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal. En ninguna de estas SSTS se trataba la excepción a la unanimidad establecida por el art. 17.12 LPH para las "limitación" de los arrendamientos turísticos. Los Notarios y Registradores estuvieron muchos años rechazando la similitud entre "limitar" y "prohibir" (ejemplo), pero al final decidieron elevar a público e inscribir los acuerdos de prohibición de arrendamientos turísticos adoptados por mayorías cualificadas de 3/5 (ejemplo).
Aun así, dos reputados juristas, previo análisis pormenorizado de las SSTS anteriores, seguían adoptando posturas diametralmente opuestas:
- Por un lado, Daniel Loscertales Fuertes, director de SEPIN, afirma que con estas SSTS "el tema ha quedado totalmente aclarado, en el sentido de que la Comunidad puede impedir (a una vivienda) el destino temporal o definitivo de uso turístico" mediante acuerdo adoptado por mayoría de 3/5 en Junta General. (Artículo publicado el 01/04/2024 en la Revista nº 207 del Consejo General de Administradores de Fincas).
- Por otro lado, Vicente magro Servet, Magistrado de la Sala de lo Penal del TS, a raíz de las anteriores SSTS concluye que "solo es posible la prohibición del alquiler vacacional para el caso de que los estatutos lo indiquen expresamente, (...) o que se adopte el acuerdo por unanimidad. No se podrá prohibir el alquiler vacacional por el quórum de 3/5 del art.17.12 LPH. Este artículo y ese quórum solo permite su regulación, pero no su prohibición" (Artículo publicado el 02/02/2024 en el portal web elderecho.com).
La realidad de todo esto es que los Administradores de Fincas no sabíamos qué decirles a "nuestros comuneros".
POR FÍN LLEGÓ LA ANSIADA SENTENCIA DEL TS:
El pasado 03/10/2024 el TS ha casado que el término "prohibir" puede asimilarse a "limitar" porque, ex art. 3 CC, ese era el espíritu del legislador al aprobar la nueva redacción del art 17.12 LPH.
Esta es la SENTENCIA que acaba con nuestras dudas.
SOBRE EL AUTOR ...
Santiago Gutiérrez Galnares es Administrador de Fincas colegiado ejerciente desde 1987, siendo además el único de toda Europa que domina los 4 pilares principales y necesarios de la profesión: el ADMINISTRATIVO (es Administrador de Fincas, colegiado ejerciente), el ECONÓMICO (es Economista, colegiado ejerciente), el TÉCNICO (es Arquitecto Superior -Plan 75-, colegiado ejerciente y "Máster Universitario en Reparación y rehabilitación de Edificación Existente") y el JURÍDICO (es Abogado, colegiado ejerciente). También domina los 4 pilares secundarios de la profesión: la PRL (es Técnico Superior de Prevención de Riesgos Laborales en todas sus especialidades), la PPDD (es Auditor e Implantador de Protección de Datos), el COMERCIAL (es Agente de la Propiedad Inmobiliaria, colegiado ejerciente y "Máster Universitario en Mercado Inmobiliario") y el ASEGURADOR (es Corredor de Seguros Nivel 1 -máximo-, colegiado ejerciente). Desde 1990 es asesor, profesor y ponente en múltiples cursos y congresos especializados en Propiedad Horizontal.
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