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Los Fondos de Recuperación Europeos (= "Fondos Next Generation") y las Comunidades de Propietarios

Actualmente los edificios emiten el 36% de la contaminación con gases de efecto invernadero y son responsables del 40% del consumo energético total. Pero, aunque este sea el objetivo final, se pueden realizar y optar a las subvenciones para otros tipos de obras, como las que se realicen sobre elementos constructivos del edificio, instalaciones o mejoras en la habitabilidad y la usabilidad del edificio.

Los Fondos de Recuperación Europeos (=

España recibirá, entre 2022 y 2026, 140.000 millones de euros de los Fondos Next Generation, de los cuales 27.500 millones de euros serán destinados a impulsar la descarbonización, la eficiencia energética, el despliegue de las energías renovables y la rehabilitación de inmuebles. Las previsión del Gobierno es que se rehabiliten 500.000 inmuebles. La principal barrera será poder cumplir los plazos, debido al freno provocado por el exceso de regulación y las trabas burocráticas, teniendo en cuenta que todas las actuaciones deberán estar comprometidas antes de noviembre de 2023 y finalizadas en junio de 2026.

Andalucía invertirá 200 millones de los Fondos Next Generation a través del Plan Ecovivienda para su programa de rehabilitación de viviendas, una iniciativa con la que se pretende restaurar 29.210 inmuebles. La Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación Territorial considera que este plan beneficiará a 100.000 andaluces, generará 24.000 empleos directos y evitará 100.000 toneladas de emisiones CO2 a la atmósfera, lo equivalente a 45.454 coches.

Este programa se dividirá en 5 bloques:

  1. Ayudas a la rehabilitación de barrios para viviendas tanto públicas como privadas. Para este programa los Ayuntamientos recibirán 60 millones de euros.
  2. Creación de oficinas de rehabilitación que actuarán como ventanillas únicas para facilitar la tramitación de las ayudas. Para este programa se destinarán 7,5 millones de euros.
  3. Elaboración de un Libro del Edificio para la rehabilitación y la redacción de proyectos de rehabilitación. Para este programa se destinarán 7,5 millones de euros.
  4. Programa de rehabilitación de edificios y viviendas. Para este proyecto se destinarán 74 millones de euros.
  5. Programa para la mejora de la eficiencia energética de la vivienda. Para este proyecto se destinarán 52 millones de euros.

Estas dos últimas líneas de trabajo tienen como objetivo reducir el consumo de energía como mínimo un 30% y obtener una Certificación Energética al menos B.

Las Comunidades de Propietarios que se adhieran a estas ayudas podrán, entre otras acciones:

  • Mejorar el aislamiento de sus viviendas en fachadas y cubiertas.
  • Instalar sistemas de energía renovables como placas fotovoltaicas, placas solares para agua caliente o calderas de biomasa.
  • Sustituir sus ventanas por unas más eficientes.
  • Actualizar los sistemas de iluminación.

 

 

Normativa

 

Objetivo de las subvenciones

La realización de una rehabilitación integral, no solo de eficiencia energética, pero que se ha de conseguir, con ella, el objetivo de edificios más sostenibles y con menor coste energético.

Las subvenciones a las que pueden acceder las Comunidades de Propietarios tienen que estar relacionadas, por tanto, con obras para la instalación de energías renovables, entre ellas los paneles fotovoltaicos y solares, además de aquellas que conlleven el aislamiento de fachadas y ventanas, instalaciones eléctricas más eficientes, control y gestión de la energía, entre otros. Es importante que el concepto de rehabilitación que se aplique sea integral, es decir, que abarque todo tipo de actuaciones, desde la conservación o rehabilitación a las energías renovables. El único requisito que se exige es que con estas obras se consiga, como mínimo, un 30% de ahorro energético.

 

Conceptos subvencionables

Todos los costes se pueden incluir en la inversión subvencionable y deducible del IRPF, como pueden ser los gastos de gestión, estructurales u honorarios, y también en su casi totalidad el informe técnico previo (el Libro del Edificio existente), así como parte del coste de ejecución material de obras integrales. Las ayudas para la vivienda particular pueden ser complementarlas con las ayudas para las obras del inmueble. Por ejemplo, un cambio de ventanas en el piso o local, aunque el porcentaje de propietarios que lo solicite sea pequeño porque el resto ya las ha puesto nuevas, merecerá la pena realizarlo porque beneficiará al propietario individualmente y a la Comunidad de Propietarios, tanto por el ahorro energético como por las subvenciones, que son importantes.

 

Mayorías necesarias

Para la realización de obras de rehabilitación para la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable, será suficiente el voto de la mayoría simple de los propietarios. La misma mayoría será necesaria para solicitar las ayudas y sistemas de financiación para tales obras. Establece que tienen la condición de gastos generales y, por ello, los propietarios/as están obligados a contribuir a su pago.

Los Administradores de Fincas consideran muy positivo el quorum establecido para la adopción de acuerdos y que se apruebe la obligatoriedad del pago de las obras a los propietarios. 

 

El Agente Rehabilitador

Su función es asesorar a la Comunidad de Propietarios y canalizar todas las gestiones que se tienen que llevar a cabo para realizar las obras y pedir las subvenciones, es decir, se ocupará de todo el proceso desde su inicio hasta su finalización. Aunque puede ser cualquier persona física o jurídica, yo recomiendo que el papel de los Administradores de Fincas en la tramitación de estos fondos sea meramente informativo, y que el Agente Rehabilitador sea siempre el técnico contratado para la redacción del Informe Previo, que es el informe del estado del edificio y de las actuaciones necesarias para reducir el consumo de energía como mínimo un 30% y obtener una Certificación Energética al menos B.

 

Deducciones/desgravaciones fiscales en el IRPF y/o IS

En las ayudas concedidas a las Comunidades de Propietarios, la deducción se aplicará al pago realizado por cada propietario/a. La Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana reconoce a las Comunidades de Propietarios personalidad jurídica propia exclusivamente a los efectos de solicitar créditos o financiación para la mejora de la eficiencia energética de los edificios de viviendas. Para el resto de cuestiones siguen siendo los propietarios/as a nivel individual los titulares de derechos y obligaciones, y no la Comunidad de Propietarios. La norma recoge tres tipos de deducciones en el IRPF y en el Impuesto de Sociedades. Las deducciones en el IRPF serían del 20% la primera, la segunda del 40% y la tercera del 60% de lo pagado por las obras.

El establecimiento de deducciones fiscales como una buena forma de incentivar las obras de rehabilitación, ya que serán muy efectivas para que las comunidades de propietarios aprueben las obras necesarias. Estas deducciones, aunque se aplicarán en el año en que se terminan las obras, se pueden solicitar previamente con el presupuesto de la obra ya formalizado, y se aplicarán, exclusivamente, sobre la cuantía de las obras que no tienen subvención. Las comunidades autónomas realizaran anticipos de las ayudas solicitadas, aunque el importe total solo se abonará al finalizar la obra.

Se prevén tres modalidades:

  1. En primer lugar, se establece una deducción de un 20% de las cantidades satisfechas por obras que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda, con un máximo de 5.000 euros anuales. Dichas obras serán deducibles, a priori y siempre y cuando se cumplan los restantes requisitos previstos en la normativa, siempre que conlleven una reducción de al menos un 7% en la demanda de calefacción y refrigeración.
  2. En segundo lugar, se establece una deducción de un 40% de las cantidades satisfechas por obras realizadas que supongan una mejora en el consumo de energía primaria no renovable de su vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda, con un máximo de 7.500 euros anuales. A estos efectos, prevé la norma que únicamente se entenderá que se ha mejorado el consumo de energía primaria no renovable cuando se reduzca en al menos un 30 por ciento el indicador de consumo de energía primaria no renovable, o bien, se consiga una mejora de la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación.
  3. En tercer y último lugar, se prevé una deducción de un 60% de las cantidades satisfechas por los titulares de viviendas pertenecientes a Comunidades de propietarios para sufragar obras de rehabilitación energética que mejoren la eficiencia energética del conjunto del edificio, de uso predominantemente residencial, en el que se ubica su vivienda, con una base máxima anual de 5.000 euros (y una base máxima acumulada durante los cuatro años que se permite su deducción de 15.000 euros). A estos efectos, prevé la norma que tendrán la consideración de obras de rehabilitación energética del edificio aquéllas en las que se obtenga una mejora de la eficiencia energética del edificio en el que se ubica la vivienda, que supongan una reducción del consumo de energía primaria no renovable de un 30 por ciento como mínimo, o bien, la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación.

Tal y como establece la DA 50ª LIRPF, tratándose de obras llevadas a cabo por una comunidad de propietarios la cuantía susceptible de formar la base de la deducción de cada contribuyente, vendrá determinada por el resultado de aplicar a las cantidades satisfechas por la comunidad de propietarios, el coeficiente de participación que tuviese en la misma cada uno de los contribuyentes.

La DA 5ª.4 LIRF prevé que no se integren en la base imponible de este Impuesto en los ejercicios 2021 y siguientes, entre otras, las ayudas concedidas en virtud de los distintos programas establecidos:

  • En el Real Decreto 691/2021, de 3 de agosto, por el que se regulan las subvenciones a otorgar a actuaciones de rehabilitación energética en edificios existentes,
  • En el Real Decreto 737/2020, de 4 de agosto, por el que se regula el programa de ayudas para actuaciones de rehabilitación energética en edificios existentes,
  • En el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

En términos generales, ha de tenerse en cuenta que las subvenciones tienen para los comuneros la consideración de ganancia patrimonial no derivada de la transmisión de elementos patrimoniales a efectos del IRPF, que se integrarán en la Base Imponible General, si bien, en la medida en la que las Comunidades de propietarios perciban ayudas acogidas a los citados programas, y en la medida en la que tengan encaje en la DA 5ª.4 LIRF, no existirá obligación de aquellos imputen dichas cuantías en su Declaración de la Renta.

 

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Fondos Next Generation

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