En el ámbito de las comunidades de propietarios, las VFT están afectando a las relaciones de vecindad y a veces son una fuente de preocupación por la seguridad que genera la entrega de llaves de acceso al portal a un sinfín de ocupantes, el trasiego de personas con maletas y el uso excesivo de instalaciones comunitarias, así como las innumerables fiestas que últimamente se están desarrollando en este tipo de inmuebles, incumpliendo las prohibiciones legales establecidas para la COVID-19. Sin embargo, los Tribunales consideran que los hechos descritos no tienen por qué considerarse como molestias de la suficiente entidad como para impedir, automáticamente, los alquileres turísticos.
Art. 7.2 LPH:
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
¿Puede la actividad del alquiler turísitico ser calificada como molesta? Análisis jurisprudencial
No existe una definición legal de actividad molesta, ni una lista que califique determinadas actividades como molestas o insalubres. Pero lo que no ha sido definido por la Ley, sin embargo sí lo ha sido por la Jurisprudencia. Así, podemos acudir a lo establecido en las SSAP Madrid, de 24/10/2019 y de 13/03/2018, que las definen como:
"aquellas que supone unas molestias superiores a las que vienen impuestas por la relación de vecindad, esto es, más allá de los límites tolerables y asumibles por la comunidad, por ser contrarios a la buena disposición de las cosas para el uso normal que ha de hacerse de aquellas, impidiendo a los demás propietarios el adecuado uso de los elementos comunes y el ejercicio de sus derechos sobre los mismos".
Los Tribunales entienden que, si los Estatutos no indican nada, la calificación es meramente casuística, por lo que deberá acreditarse en cada caso concreto con las correspondientes pruebas. Es decir, el alquiler de una VFT no genera en sí mismo, necesaria y automáticamente, molestias de la suficiente entidad como para impedir, automáticamente, el desarrollo de tal actividad.
STSJ de Cataluña, de 19/05/2016: no puede concluirse en abstracto que la existencia de viviendas de uso turístico suponga una actividad contraria a la convivencia normal en la comunidad, sino que es necesario un uso anómalo o antisocial que deberá ser analizado caso por caso.
SAP de Barcelona, de 27/12/2017: no queda acreditado que la actividad de alquiler turístico sea molesta para los usuarios, ya que ninguno ha relatado ningún episodio concreto que haya sido realmente molesto, excepto declaraciones genéricas sobre ruido, trasiego y baños en la piscina fuera de los horarios establecidos.
Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción de Soria n.° 1, de 05/02/2020: la actividad en un alojamiento turístico no tiene porqué ser molesta en sí misma, pues la explotación de estos en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, no tiene la consideración de actividad molesta conforme al art 7.2 de la LPH, es decir, no presupone que se realicen actos incívicos, de notoria importancia, que traspasen el umbral de la mera incomodidad para convertirse en actitudes reprobables que conformen una perturbación grave, por su intensidad y duración, para los vecinos, más allá de los que pudieran derivar de otros usos como pudiera ser cualquier bar en horario nocturno.
SAP La Rioja, de 17/09/2020: el arrendamiento turístico no genera per se siempre, necesaria y automáticamente, molestias de la suficiente entidad como para impedir sistemática y apriorísticamente el desarrollo de tal actividad, pero cuando esta actividad incluye el arrendamiento para festejos, actividades colectivas, despedidas de soltero, u otros eventos semejantes, resulta evidente que por la naturaleza de tales actividades, los arrendatarios pueden llegar a desarrollar conductas y comportamientos que perturban de un modo grave e inasumible el normal uso de viviendas y zonas comunes por parte del resto de los vecinos.
Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia de Granada n.° 14, de 18/09/2018: el uso de la vivienda del demandado como apartamento turístico por ochocientas personas distintas en dos años, supone un uso anormal de las instalaciones comunitarias, y por ello una actividad molesta y perjudicial. Se ordena el cese de la explotación, al constar acreditado y probado el daño en los elementos comunes y el padecimiento de los vecinos por ruidos.
¿Puede la actividad del alquiler turísitico dar lugar a la acción de cesación del art. 7.2 LPH? Análisis jurisprudencial
Los requisitos que, de manera general, la jurisprudencia viene exigiendo para el éxito de la acción de cesación son:
- que se trate de una actividad con continuidad o permanencia,
- que la actividad sea incómoda para las personas que residen en la misma finca, y
- que la molestia sea notoria y ostensible, entendiendo la actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia, excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales.
A la vista de las pruebas aportadas en el procedimiento, el juez puede acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia tipificado en el Código Penal, al igual que puede tomar cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. Sin embargo, además de la cesación y de la indemnización de daños y perjuicios que proceda, puede acordar la medida realmente más efectiva frente al propietario, que es la privación del derecho al uso de esta vivienda, siempre con la limitación legal de no superar tres años, plazo que se impondrá en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la Comunidad.
SAP de Baleares, de 04/12/2020: también el comunero perjudicado por las molestias está legitimado para ejercitar en su propio nombre e interés la acción de cesación correspondiente, acreditada la inactividad del presidente y la Comunidad para defender al comunero por las molestias ocasionadas por el actuar de otro. Sin embargo, requerir al arrendatario de una vivienda turística no tendrá eficacia alguna, al tratarse de alquileres muy cortos, por días o semanas. Hay que tener en cuenta que la medida del lanzamiento de la vivienda que establece el párrafo 5º del citado art. 7.2, "Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento", carece de eficacia en este tipo de arrendamientos de duración tan corta. Ante esta situación, la única solución será dirigir el requerimiento de cesación directamente al propietario arrendador, contra quien posteriormente se interpondrá la demanda a través del juicio ordinario, previo acuerdo de la Junta de Propietarios.
SAP de Salamanca, de 12/12/2019: no es necesario demandar también al arrendatario en la demanda de cese de actividad cuando su ocupación es temporal y lo que se solicita es el cese de actividad de arrendamiento temporal.
SAP de Málaga, de 17/07/2020: el hecho de que el propietario no tenga la posesión mediata de la finca no implica que no ostente legitimación pasiva en la acción de cesación de actividades molestas ejercitada por la Comunidad.
SAP de Valencia, de 27/07/2020: condena al propietario al cese de la actividad, al acreditarse las molestias por el alquiler de la vivienda por periodos muy cortos, ocupado entre 11 y 20 personas, que celebran allí despedidas de solteros y fiestas de diversa índole, y cuyos inquilinos han causado escándalos a altas horas de la noche.
SAP de Valladolid, de 16 /11/2020 y SAP de Cádiz de 10/11/2020: condenan a la privación del uso de una vivienda durante un periodo de 16 y 24 meses respectivamente, habiéndose acreditado las molestias.
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