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La Coordinación de las Actividades Empresariales en las Comunidades de Propietarios

Cuando una Comunidad de Propietarios emplea trabajadores, adquiere la condición de Empresa Titular de un Centro de Trabajo. Es indiferente si esos trabajadores son contratados directos (conserje, mantenedor, etc...), son contratados a empresas externas de servicios (limpieza, vigilancia, jardinería, etc...), o son contratados a empresas de trabajo temporal (ETT's).

Coordinación de las Actividades Empresariales en las Comunidades de Propietarios 1

Y desde el momento en que coinciden en el mismo instante de tiempo varios trabajadores empleados, la Comunidad de Propietarios está obligada a la Coordinación de Actividades Empresariales. Y cuando contrata una obra (sea mayor o menor), puede ser una Empresa Promotora, una Empresa Constructora, o ambas a la vez. En todos estos casos, debe cumplir con una serie de obligaciones.

 

Normativa básica:

 

Definiciones:

Centro de Trabajo: cualquier área, edificada o no, en la que los trabajadores deban permanecer o a la que deban acceder por razón de su trabajo. Es decir, cualquier punto de la Comunidad de Propietarios.

Gestor del Centro de Trabajo: la Comunidad de Propietarios.

Empresa Titular del Centro de Trabajo: la persona que tiene la capacidad de poner a disposición y gestionar el centro de trabajo. Es decir, la Comunidad de Propietarios.

Promotora o Empresa Promotora: la persona física o jurídica por cuenta de la cual se realiza una obra. Es decir, la Comunidad de Propietarios.

Contratista o Empresa Contratista: la persona física o jurídica que contrata con la Comunidad de Propietarios el compromiso de ejecutar la totalidad o parte de las obras con sujeción al proyecto y/o al contrato, con independencia de que use medios humanos y materiales propios o ajenos.

Trabajador autónomo: persona física que realiza de forma personal y directa una actividad profesional, sin sujeción a un contrato de trabajo, y que contrata con la Comunidad de propietarios o con el Contratista (en este caso adquiere la condición de Subcontratista) la realización de determinadas partes o instalaciones de la obra.

 

Figura legal de la Comunidad de Propietarios

La Comunidad de Propietarios, en materia preventiva, puede adoptar una, varias, o todas las siguientes figuras legales, con sus consiguientes obligaciones y responsabilidades, derivadas de la normativa en prevención de riesgos laborales:

1.- EMPRESA (O EMPRESARIO):

Cuando la Comunidad de Propietarios tiene trabajadores o empleados contratados directamente (porteros, conserjes, limpiadora, etc...), actúa en calidad de Empresa o Empresario, y tiene las siguientes obligaciones:

1.a.- En materia de Prevención de Riesgos Laborales:

  • Observar el derecho a la protección frente a los riesgos laborales de los trabajadores (art. 14 LPRL), debiendo adquirir la Comunidad una de las modalidades preventivas establecidas en el art. 10 del RD 39/1997 (Reglamento).
  • Documentar el Plan de Prevención de Riesgos Laborales (art. 16.1 de la LPRL desarrollado por el art. 2.2 del R.D. 39/1997), elaborar, si procediese, el Documento de Evaluación de los Riesgos (art. 16.2 de la LPRL desarrollado por el art. 3, 4, 5, 6 y 7 del RD 39/1997), y gestionar la planificación de la actividad preventiva (art. 16.2 de la LPRL desarrollado por art. 8 y 9 del RD 39/1997).
  • Observar los principios de la acción preventiva establecidos en el artículo 15 de la LPRL.
  • Gestionar la prevención derivada de la planificación en cuanto al deber de información, formación, entrega de Equipos de Protección Individual (EPI's) necesarios para el desempeño de sus funciones, medidas de emergencia, Vigilancia médica del estado de salud, coordinación de actividades empresariales, trabajadores sensibles y ETT, entre otros (art. 18, 19, 20, 22, 24, 25, 26, 27 y 28 LPRL).
  • Ser conocedor, si procede por parte de las empresas de servicios contratadas por la Comunidad (empresarios principales) en los términos reglamentarios, de cómo ha de llevarse a cabo el deber de vigilancia establecido en el artículo 10 del R.D. 171/2004, a través, si procediese de la designación de presencia de recurso preventivo conforme a lo establecido en el artículo 32bis de la LPRL desarrollada por el artículo 22 bis del RD 39/1997.

1.b.- En materia de Coordinación de Actividades Empresariales:

Además de cumplir las medidas establecidas en el deber de cooperación, cuando sus trabajadores desarrollen actividades en el centro de trabajo, la Comunidad de Propietarios deberá adoptar, en relación con los otros empresarios concurrentes, las medidas establecidas en los arts. 7 y 8 del R.D. 171/2004, a saber:

  • Información de la Comunidad de Propietarios (= empresario titular):
    • La Comunidad de Propietarios deberá informar a los otros empresarios concurrentes sobre los riesgos propios del centro de trabajo que puedan afectar a las actividades por ellos desarrolladas, las medidas referidas a la prevención de tales riesgos y las medidas de emergencia que se deben aplicar.
    • La información deberá ser suficiente y habrá de proporcionarse antes del inicio de las actividades y cuando se produzca un cambio en los riesgos propios del centro de trabajo que sea relevante a efectos preventivos.
    • La información se facilitará, preferente, por escrito a pesar que el R.D. sólo lo establece cuando los riesgos propios del centro de trabajo sean calificados como graves o muy graves.
  • Instrucciones de la Comunidad de Propietarios (= empresario titular), con el fin de cumplir con uno de los medios de coordinación establecidos en el art. 11 del RD 171/2004:
    • La Comunidad de Propietarios, cuando sus trabajadores desarrollen actividades en él, dará al resto de empresarios concurrentes instrucciones para la prevención de los riesgos existentes en el centro de trabajo que puedan afectar a los trabajadores de las empresas concurrentes y sobre las medidas que deben aplicarse cuando se produzca una situación de emergencia.
    • Las instrucciones deberán ser suficientes y adecuadas a los riesgos existentes en el centro de trabajo que puedan afectar a los trabajadores de las empresas concurrentes y a las medidas para prevenir tales riesgos.
    • Las instrucciones habrán de proporcionarse antes del inicio de las actividades y cuando se produzca un cambio en los riesgos existentes en el centro de trabajo que puedan afectar a los trabajadores de las empresas concurrentes que sea relevante a efectos preventivos.
    • Las instrucciones se facilitarán, preferente, por escrito a pesar que el R.D. 171/2004 sólo lo establece cuando los riesgos propios del centro de trabajo que puedan afectar a los trabajadores de las empresas concurrentes sean calificados como graves o muy graves.
    • La condición de Empresario Titular, conforme a lo establecido en el artículo 12 del R.D. 171/2004, le obliga a adoptar la "iniciativa para el establecimiento de los medios de coordinación".

Obligaciones y Responsabilidades

Todas las obligaciones mencionadas, así como la propia gestión del Centro de Trabajo, corresponden a la Comunidad de Propietarios, nunca al Administrador de Fincas. La única obligación que tiene este último es informar a la Comunidad de Propietarios sobre las mismas.

2.- EMPRESA USUARIA:

Cuando la Comunidad de Propietarios tiene firmados contratos con Empresas de Trabajo Temporal (ETT's) y/o con Empresas Proveedoras de Servicios (EPS's) para la puesta a disposición de trabajadores (limpieza, vigilancia de seguridad, jardinería, etc...) actúa en calidad de Empresa Usuaria, y tiene las siguientes obligaciones:

2.a.- En materia de Prevención de Riesgos Laborales:

  • Informar a la ETT/EPS sobre las características propias del trabajo y de las tareas a desarrollar, sobre sus riesgos, capacidades y cualificaciones profesionales requeridas.
  • Realizar la evaluación de riesgos del puesto de trabajo.
  • Verificar que el trabajador ha sido declarado apto para realizar el trabajo, a través de un adecuado reconocimiento médico.
  • Comprobar que reúne las cualificaciones y capacidades requeridas para el desempeño de las tareas.
  • Asegurarse que ha recibido formación en prevención de riesgos laborales e información sobre las características propias del puesto y de las tareas que tiene que desempeñar.
  • Informar al trabajador de los riesgos para su seguridad y salud y de las medidas de prevención aplicables, así como las medidas para situaciones de emergencia.
  • Informar por escrito a la ETT/EPS de todo daño para la salud del trabajador.
  • Cerciorarse que se ha observado el Derecho a la protección frente a los riesgos laborales de los trabajadores (art. 14 LPRL), habiendo adquirido, las empresas contratadas, una de las modalidades preventivas establecidas en el art. 10 del R.D. 39/1997. Para ello, como elemento de prueba, puede solicitarse, a fin de justificar el cumplimiento del artículo 11 del R.D. 171/2004:
    • certificado por responsable de la modalidad preventiva asumida por la empresa, que acredite la condición y la vigencia del modelo.
    • O copia del concierto con el servicio de prevención ajeno o acta de constitución de servicio de prevención propio o de designación de persona (art. 10 RD 39/1997).
  • Cerciorarse que las empresas prestacionarias de servicios u obras observan los principios de la acción preventiva establecidos en el artículo 15 de la LPRL.
  • Cerciorarse que se ha observado el deber de documentar el Plan de prevención de riesgos laborales (art. 16.1 de la LPRL desarrollado por el art. 2.2 del R.D. 39/1997), y elaborar, si procediese, el documento de evaluación de los riesgos (art. 16.2 de la LPRL desarrollado por el art. 3, 4, 5, 6 y 7 del R.D. 39/1997) y planificación de la actividad preventiva (art. 16.2 de la LPRL desarrollado por el art. 8 y 9 del R.D. 39/1997). Para ello, como elemento de prueba, puede solicitarse, a fin de justificar cumplimiento artículo 11 del R.D. 171/2004:
    • certificado por responsable, por parte de la modalidad preventiva asumida por la empresa, que acredite la condición y la vigencia del Plan de Prevención y, si procede, de la Evaluación de Riesgos y Planificación de Acción Preventiva para los trabajos que vayan a desarrollarse en la Comunidad de Propietarios.
    • O copia de la documentación (Plan de Prevención, Evaluación de Riesgos y Planificación de Acción Preventiva) elaborada por técnicos competentes del servicio de prevención ajeno, del servicio de prevención propio o por la persona designada.
  • Cerciorarse que se ha observado el deber de gestionar la prevención derivada de la planificación en cuanto al deber de información, formación, entrega de EPI´s, medidas de emergencia, Vigilancia médica del estado de salud, coordinación de actividades empresariales, trabajadores sensibles y ETT, entre otros (Art. 18, 19, 20, 22, 24, 25, 26, 27 y 28 LPRL). Para ello, como elemento de prueba, puede solicitarse, a fin de justificar cumplimiento artículo 11 del R.D. 171/2004:
    • certificado por responsable, por parte de la modalidad preventiva asumida por la empresa, que acredite el cumplimiento nominal, para con todos trabajadores de la empresa y, en particular, para los asignados a los trabajos, de los deberes establecidos en el articulado enunciado en este apartado.
    • O copia de la documentación (actas de información, formación, entrega de EPI´s, medidas de emergencia, Vigilancia médica del estado de salud, coordinación de actividades empresariales, trabajadores sensibles y ETT, entre otros) desarrollada y firmada por el servicio de prevención ajeno, servicio de prevención propio o por la persona designada.
  • Ser conocedor que, por parte de las empresas de servicios contratadas por la Comunidad (empresarios principales), si procede en los términos reglamentarios, ha de llevarse a cabo el deber de vigilancia establecido en el artículo 10 del RD 171/2004, a través, si procediese de la designación de presencia de recurso preventivo conforme a lo establecido en el artículo 32bis de la LPRL desarrollada por el artículo 22 bis del R.D. 39/1997.

Además, la Comunidad de Propietarios, como Empresa Usuaria, será responsable de las condiciones de ejecución del trabajo en todo lo relacionado con la protección de la seguridad y la salud de los trabajadores, así como del recargo de prestaciones económicas del sistema de Seguridad Social que puedan fijarse, en caso de accidente de trabajo o enfermedad profesional que tenga lugar en la finca durante el tiempo de vigencia del contrato de puesta a disposición con la ETT/EPS y tengan su causa en la falta de medidas de seguridad e higiene.

Obligaciones y Responsabilidades

Todas las obligaciones mencionadas, así como la propia gestión del Centro de Trabajo, corresponden a la Comunidad de Propietarios, nunca al Administrador de Fincas. La única obligación que tiene este último es informar a la Comunidad de Propietarios sobre las mismas.

3.- EMPRESA PROMOTORA:

Si en la Comunidad de Propietarios se efectúan obras de reparación, mantenimiento o mejora de sus elementos comunes, ésta se convierte en Empresa Promotora (anexo I del R.D. 1627/1997). En tal caso, la Comunidad de Propietarios tiene las siguientes obligaciones:

  • Obra Mayor (con Proyecto y Dirección Facultativa de la Obra):
    • Designar al proyectista.
    • Designar a la dirección facultativa.
    • Designar al Coordinadores de Seguridad y Salud, cuando fuera preceptivo.
    • Designar a un técnico competente para que elabore el Estudio de Seguridad y Salud (ESS) o el Estudio Básico de Seguridad y Salud (EBSS).
    • Cumplimentar y entregar el formulario de aviso previo ante la autoridad laboral competente.
  • Obra Menor (sin Proyecto ni Dirección Facultativa de la Obra):
    • Cumplimentar y entregar el formulario de aviso previo ante la autoridad laboral competente, indicando que se trata de una obra menor.

Si durante la obra se encuentran presentes en la finca diferentes empresas y/o trabajadores autónomos al mismo tiempo (por ej.: una empresa reparando la cubierta del inmueble, otra los ascensores y un autónomo pintando el portal), la Comunidad de Propietarios está obligada a gestionar la Coordinación de Actividades Profesionales, y ello conlleva las siguientes obligaciones:

  • La información la efectuará la Comunidad de Propietarios aportando el ESS o EBSS, en su calidad tanto de Empresario titular del centro de trabajo como de Empresa Promotora.
  • Las instrucciones se entenderán cumplidas por la Comunidad de Propietarios en su calidad de Empresa Promotora, si son impartidas por el Coordinador de seguridad y salud durante la ejecución de obra, si existiera tal figura; si no, por la Dirección Facultativa.

Es decir, la Comunidad de Propietarios puede encontrarse con tres posibles situaciones o escenarios:

  1. Que la obra sea de nueva ejecución: Entendida dentro de los trabajos o tareas establecidos en la relación no exhaustiva del anexo I del R.D. 1627/1997, de 24 de octubre, podemos encontrarnos en que:
    • la obra requiera proyecto, siendo preceptivo, por tanto y en esa fase, se elabore por parte del Técnico competente, Estudio o Estudio Básico de Seguridad y Salud (art. 4, 5 y 6 R.D. 1627/1997) y, derivado de ese documento, tendremos un Plan o Planes de Seguridad y Salud.
    • La obra no requiera proyecto, siendo por tanto, los documentos preventivos de las empresas ejecutoras de los trabajos los que rigen la actividad preventiva en la obra, derivados estos de la Evaluación de Riesgos y Planificación de Acción Preventiva de la/s empresa/s ejecutora/s, en base a:
      • Procedimientos operativos de ejecución de tareas (art. 16.1 LPRL desarrollado por art. 2.2 R.D. 39/1997)
      • Normas e instrucciones en materia de seguridad y salud (art. 15 LRPL desarrollándose a través art. 16.1 LPRL desarrollado por art. 2.2 R.D. 39/1997)
    • Independientemente a dicha situación, si en ejecución actúa más de una empresa o una empresa y trabador/es autónomo/s o varios trabajadores autónomos, es preceptivo el nombramiento, por parte de la Comunidad de Propietarios, de un Coordinador de Seguridad y Salud en la fase de ejecución, quien dispondrá, si procediese, de Libro de Incidencias (art. 13 R.D. 1627/1997) y gestionará, por delegación de la Comunidad, el deber de cooperación facilitando, para ello y si procediese, instrucciones en materia de seguridad y salud (art. 8 del R.D. 171/2004 y art. 9 del R.D. 1627/1997).
  2. Que la obra sea por reparación al estar aún en período de garantía: En este caso, la obra sigue viva mientras no se proceda a la recepción definitiva y, por tanto, dispone de proyecto, se elaboró el Estudio o Estudio Básico de Seguridad y Salud en base al cual tendremos un Plan o Planes de Seguridad y Salud y el nombramiento de un Coordinador de Seguridad y Salud en la fase de ejecución (si procedió), así como la existencia de un Libro de Incidencias. Esto no quiere decir que el/los Plan/es de Seguridad y Salud no tengan que ser actualizados o que haya que nombrar un nuevo Coordinador de Seguridad y Salud en la fase de ejecución, cosa que se puede producir si no hubiera hecho falta su nombramiento o bien si el Coordinador de Seguridad y Salud en fase de ejecución antes nombrado hubiera finalizado su relación profesional con el promotor.
  3. Que la obra ya se hubiera recepcionado definitivamente: En estos casos se entiende que la reparación se realiza fuera del período contractual del proyecto de la obra que se repara. En consecuencia entendemos que, además, debido a sus características, no necesitan de proyecto nuevo. Si no fuera así y se requiriera de nuevo proyecto de ejecución, estaríamos ante el caso general de aplicación del RD 1627/1997, que no es otro que el de obras con proyecto. Al tratarse de una obra de reparación sin proyecto no habrá Estudio o Estudio Básico de Seguridad y Salud, ni Plan de Seguridad y Salud ni Libro de Incidencias, resultando preceptivo el haber evaluado y planificada la acción preventiva de los trabajos a ejecutar.

4.- EMPRESA PROMOTORA-CONTRATISTA:

Si la comunidad de Propietarios contrata directamente a un trabajador autónomo para la realización de la obra, tendrá la consideración de Empresa Contratista respecto de eso trabajador autónomo contratado, pasando a adoptar la figura de Empresa Promotora-Contratista, con una única excepción: si el trabajador autónomo emplea en la obra a trabajadores por cuenta ajena, será este el que tenga la consideración de Empresa Contratista, y la comunidad asumiría sólo las obligaciones de Empresa Promotora.

Como Empresa Contratista, la Comunidad asume las siguientes obligaciones:

  • Obra Mayor (con Proyecto y Dirección Facultativa de la Obra):
    • Elaborar el Plan de Seguridad y Salud (PSS) en el Trabajo.
    • Cumplimentar y entregar el formulario de comunicación de apertura junto con el PSS, ante la autoridad laboral competente.
    • Informar y proporcionar las instrucciones adecuadas a los trabajadores autónomos sobre todas las medidas que hayan de adoptarse en lo que se refiere a su seguridad y salud en la obra.
    • Además, la Comunidad de Propietarios, como Empresa Contratista, será responsable de la ejecución correcta de las medidas preventivas fijadas en el PSS en lo relativo a las obligaciones que le corresponda al contratista directamente o a los trabajadores autónomos directamente contratados por él.
  • Obra Menor (sin Proyecto ni Dirección Facultativa de la Obra):
    • En estos supuestos, como no hay proyecto, no hay ESS o EBSS, y por tanto tampoco existirá PSS. No obstante, la comunidad de propietarios, en su condición de Empresa Contratista, deberá efectuar la evaluación de riesgos de la obra, la cual será presentada junto con el formulario de comunicación de apertura ante la autoridad laboral competente.

 


EMPRESA TITULAR DEL CENTRO DE TRABAJO

En cualquiera de los casos anteriores, la Comunidad es una Empresa Titular de un Centro de Trabajo, y si, por ejemplo, tiene trabajadores por cuenta ajena (ej.: portero o conserje), y además tiene trabajadores contratados a través de una ETT o una EPS, está obligada a cumplir una serie de obligaciones en materia de Coordinación de Actividades Empresariales, como Empresa Titular del Centro de Trabajo:

  • Información: Informar a los empresarios concurrentes en la finca sobre:
    • Los riesgos existentes en la finca.
    • Las medidas preventivas relativas a la prevención de dichos riesgos.
    • Las medidas de emergencia.
  • Instrucciones: Una vez recibida la información sobre los riesgos que le proporcionen las empresas concurrentes en la finca, impartirá instrucciones a dichos empresarios para:
    • La prevención de los riesgos existentes en la finca.
    • Las medidas a aplicar en el caso de una situación de emergencia.

 

Coordinacion de Actividades Empresariales 2

 

¿Qué responsabilidades se pueden derivar por cumplimiento de la normativa en prevención de riesgos laborales?

Las responsabilidades que se pueden derivar por el incumplimiento de las obligaciones en materia de prevención de riesgos laborales son:

  • ADMINISTRATIVA
  • CIVIL
  • PENAL
  • RECARGO DE LAS PRESTACIONES
  • ECONÓMICAS DE LA SEGURIDAD SOCIAL

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