Con la situación de crisis económica por la que hemos atravesado y que todavía no ha terminado, los ciudadanos buscan con esmero abrir sus negocios en los locales que existen en muchas Comunidades de Propietarios. Sin embargo, algunos ciudadanos consideran que el objeto social de un negocio puede ser controlado y hasta decidido por la Junta.

El párrafo noveno de la exposición de motivos de la LPH del año 2013, deja claro que la intención del legislador es favorecer los cauces para obligar a los propietarios a cumplir con sus obligaciones de pago, y establece que "una de las más importantes novedades que contiene la ley es la de vigorizar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, así por lo concierne al disfrute del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos".

No siempre se cuenta de igual forma el inicio del plazo para impugnar los acuerdos de la Comunidad de Propietarios, sino que contará de manera distinta si el propietario estuvo presente o no en la Junta de Propietarios.

Los gastos derivados de obras para la eliminación de barreras arquitectónicas en los edificios, ya consistan en la instalación ex novo de un ascensor o de plataforma salvaescaleras, o bien, como en el caso de la sentencia objeto de comentario, la bajada a cota cero del ascensor, son fuente en los últimos años de conflictividad en las comunidades de propietarios, en particular a la hora de interpretar cláusulas estatutarias que exoneran de participar en determinados gastos a los bajos.

¿Cuál es el plazo exigido de posesión no interrumpida de un elemento común para adquirirlo por usucapión?

La mera instalación de una academia, una peluquería, un supermercado, un restaurante, sin más, no será actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa, sino que habrá que valorar la conducta que siga en el caso concreto y comprobar si realmente lo es. Hay que captar los matices.

 

 

Existe un derecho al silencio, a la tranquilidad y a la pacífica convivencia, es decir, un derecho a ejercitar el propio derecho de propiedad y convivir dentro de un régimen de propiedad horizontal en unas condiciones medias de calidad de vida y respeto de los derechos de los demás vecinos.

Sin embargo, la mera instalación en un local comercial de una peluquería, un supermercado, un restaurante, o el mero alquiler a un estudiante de una habitación de una vivienda, no son "per se" actividades ilegales, molestas, insalubre, nociva y/o peligrosa, sino que habrá que valorar el caso concreto, y comprobar si realmente lo es. En nuestras sentencias es normal encontrar supuestos relativamente parecidos donde en un caso se entiende que es actividad molesta y en otro no. Hay que captar los matices: la actividad de una consulta médica puede no entenderse como molesta, pero la de otra consulta médica vecina sí, como ha ocurrido con algunos casos tratados por nuestros tribunales.

 

NORMATIVA

Ordenanzas Municipales:

Normalmente los propios Ayuntamientos, disponen de Ordenanza sobre protección contra ruidos y vibraciones en la que se hace referencia a la convivencia diaria y a los límites sonoros dependiendo del momento del día en que se produzcan.

LPH:

La LPH alude a la existencia de disposiciones generales sobre estas actividades, pese a que ha sufrido modificaciones y cambios en su interpretación motivados por la propia configuración del Estado y por numerosas nuevas normas relativas a cuestiones medioambientales.

El art. 7.2 regula en cinco párrafos la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad, y también las concernientes a la prohibición de actividades insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El primero se ocupa del supuesto sustantivo, mientras que los otros cuatro se refieren a cuestiones de procedimiento a seguir y de quién debe hacerlo:

“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”

La justificación de esta regulación reside claramente en mantener un buen clima en las relaciones de vecindad existentes en el inmueble, es decir, lograr que cada individuo ejercite su derecho de propiedad sin perjudicar los derechos de los demás (el ejercicio de la propiedad en estos regímenes no es exactamente el del art. 348 CC). Para ello, no sólo se prohíben estas actividades a los propietarios, sino también a cualquier otro ocupante, pues son las relaciones de vecindad las que deben salvaguardarse, y pueden ser perjudicadas por la acción de cualquier persona, sea o no propietario del inmueble. Y, obviamente, estas actividades citadas no pueden desarrollarse en el inmueble de la comunidad para que se aplique el art. 7.2 LPH, y no por el propietario de un inmueble pero en cualquier otro lugar, pues pretendemos salvaguardar el buen clima de convivencia en una comunidad concreta, y por ello juzgamos conductas que se realizan en un determinado piso o local, que es el de la comunidad de propietarios.

Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas:

Este Decreto define lo que debe entenderse por cada una de estas actividades. Según el art. 3:

• son actividades molestas las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.
• son actividades insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.
• son actividades nocivas son las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.
• son actividades peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explotaciones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.

Estas definiciones son muy importantes, pues en cada caso debe valorarse si la conducta que se pretende juzgar es insertable en alguna de dichas categorías, pero debemos descender a cada caso concreto y valorar si realmente la conducta en cuestión es molesta, insalubre, nociva o peligrosa. De entrada, dicha valoración corresponde al vecino o vecinos que se sienten perjudicados. Pero en último término corresponderá al órgano jurisdiccional determinar si lo es o no, y obrar en consecuencia. Por ello, y es algo que debemos tener muy claro, la definición debe llenarse de contenido en cada caso concreto: una actividad puede ser molesta en un caso y en otro muy parecido no serlo, dependiendo del grado de intensidad y de que supere o no los límites de la normal razonabilidad o tolerabilidad.

 

ALCANCE DEL EJERCICIO DE LA ACCIÓN DE CESACIÓN

Esta acción sanciona las actividades molestas que se desarrollen en los elementos, servicios o pertenencias comunes (ejemplo: en la piscina de la comunidad, por un aire acondicionado, etc…), y también las que se produzcan en el interior del piso o local como elemento privativo.

Aunque el art. 7 de la LPH establece que las actividades molestas o dañosas deben contravenir las disposiciones administrativas vigentes que haya dictadas al respecto por los Ayuntamientos o Comunidades Autónomas, también podría iniciarse la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad (aunque no vengan descritas las conductas en ese cuerpo normativo), cuando la actuación del comunero infrinja las relaciones de vecindad y buena convivencia por su pésima conducta.

Como señalan las sentencias del Tribunal Supremo de 14 octubre 2004 y 27 noviembre 2008, el art. 7.2 de la LPH establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local:

• Las prohibidas en los estatutos.
• Las que resulten dañosas para la finca.
• Las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita.

Ha de significarse al respecto, que el Tribunal Supremo señala que en todos los casos se ha de dar una cierta notoriedad constituida por "la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad", por lo que no basta uno o varios actos concretos, singulares o determinados más o menos incómodos o molestos, sino que es necesario, además de cierta intensidad, que tales actos pertenezcan a una misma serie y se realicen con cierta continuidad; y que el comportamiento molesto e incómodo basta que sea desagradable para cualquiera que habite en el inmueble o haya de permanecer en él, sin que sea necesario que sea insufrible o intolerable, pero que suponga una afectación de entidad a la pacífica convivencia. Así mismo, ha precisado que la actividad incómoda debe causar una alarma en el entorno de la vivienda o local, correspondiendo a quien la alega la prueba de tal alarma, sosteniéndose por la jurisprudencia que es notoriamente incómodo lo que perturba aquello que es corriente en las relaciones sociales.

En este otro artículo pueden encontrar información adicional sobre la acción de cesasión.

 

REPERTORIO JURISPRUDENCIAL

No existen actividades "per se" molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, sino que habrá que valorar cada caso concreto y concluir que lo sea realmente o no, atendiendo a todas las características que concurren en el caso concreto y a que gocen de cierta estabilidad en el tiempo: no parece de interés instar la cesación de una actividad que ya cesó, por ejemplo, si un vecino tocó el piano toda una madrugada y ello no ha tenido continuidad en el tiempo, sin perjuicio de las posibles reparaciones de daños que puedan corresponder, pues ése es otro tema.

Definidas las distintas categorías de actividades, es el momento de ofrecer los ejemplos jurisprudenciales. Siempre hemos de tener claro que, pese a que algunas sentencias hayan considerado como molesta, insalubre, nociva o peligrosa una actividad concreta, en todo caso hemos de valorarla en el caso concreto, para determinar si lo es o no, si supera los límites de tolerancia normales o no. Por ello, es muy rico el análisis (a veces, contradictorio) que nuestros Tribunales han hecho de estas categorías de actividades. Veamos las respuestas de nuestros tribunales, de manera sistematizada y breve.

Actividades molestas:

Suelen ser típicas las sentencias donde se califica como tales las desarrolladas por bares de copas, academias o consultas médicas, por ejemplo, siempre debiendo descender al caso concreto y determinar si realmente es lo suficientemente incómoda para considerarse molesta.

La música y ruidos hasta altas horas normalmente se ha considerado actividad molesta, aunque sobrepasar la normativa reglamentaria en lo tocante a decibelios no convierte en molesta la actividad, sino que es un indicio más a valorar. La instalación de un café bar fue considerada actividad molesta por la STS 14-2-1989 y la SAP Huesca 5-3-1993. El ruido era considerado como molesto en las SSTS 18-5-1994, AP Albacete 2-2-1996, AP Salamanca 16-10-1997 y AP La Coruña 9-7-1998. La SAT Palma de Mallorca 7-2-1983 interpretó que era molesta la actividad desarrollada por un local donde la actividad musical implicaba ruidos exagerados: 47 decibelios, frente a los 20 fijados en la ordenanza local aplicable, sin que el titular adoptase medidas pese a las quejas de la comunidad.

También existen instalaciones industriales que producen oxidaciones en el ascensor y partículas que queman la ropa, como en la SAP Burgos 12-6-1982, y cuya actividad es considerada como molesta e insalubre.

Más actividades molestas son las derivadas de la utilización de un aparato de calefacción y agua caliente que produce ruidos molestos, como se desprende de la SAT Valladolid 27-12-1984.

También se ha considerado actividad molesta la instalación de hornos de los que emanan vapores u olores. La STS 22-11-1960 consideró molesta e insalubre la elaboración y cocción de embutidos debido a la emanación de vapores y olores. Los vapores provocaron dicha consideración para una perfumería-droguería en la STS 16-7-1993. La STS 13-6-1972 (M. A. 3623) hace alusión a las "constantes quejas de los vecinos del inmueble por las emanaciones de gases y olores que producen dolores de cabeza e irritación en las vías respiratorias", considerando probada la incomodidad de dicha actividad. La STS 28-9-1993 (M. A. 6750), a su vez, se ocupan de un restaurante donde es apreciable la "emisión excesiva, perjudicial y molesta de humos producidos, durante la preparación, cocción y condimentación de las comidas que sirven, que se extienden y penetran por el conjunto del inmueble".

La instalación de aire acondicionado en un patio de luces provocando vibraciones, ruidos y expulsión de aire caliente en cantidades superiores a los límites tolerables debe considerarse actividad molesta (SAP Barcelona 10-1-1991).

También los tendederos. La SAP Valencia 27-7-1983 señala que "la colocación de tendederos, tiene que realizarse en el muro del patio interior ocupando el vuelo de las terrazas interiores, y la colocación para secar ropas mojadas, en tales tendederos con el consiguiente goteo sobre las terrazas, constituyen una actividad incómoda para los propietarios de las viviendas de la planta primera".

También la excesiva afluencia de personas a un inmueble, si es constante. No es unánime el argumento, fruto del análisis de cada caso concreto. Así, la STS 6-7-1978 no consideró incómoda (molesta) la instalación de una consulta médica, mientras que la STS 18-6-1990 sí consideró incómoda la instalación de una clínica de traumatología permanente, pues era constante la afluencia de accidentados, tanto durante el día como durante la noche. La SAP Cáceres 2-4-1984 entiende que es molesta la actividad de una compañía de seguros debido especialmente "al uso anormal del ascensor y rellano de la escalera de la planta cuarta".

También la instalación de un centro docente u oficina (en este sentido, las SSTS 11-10-1978, AP Madrid 29-11-1993 y AP Tarragona 9-3-1995)

También la tenencia de ciertos animales. Molesta fue considerada la estancia de un asno en un sótano (SAP Zaragoza 18-2-1992) o la tenencia de doce gatos en un elemento privativo (SAP Barcelona 3-12-1996), así como la instalación de una jaula con palomas en un elemento común (SAP Tarragona 30-9-1993).

También la perturbación de la convivencia a causa de insultos y amenazas por parte de algún ocupante del inmueble (SAP Valladolid 13-10-1995), aunque el TC modificase esta situación en algún caso (Vid. STC 28/1999, de 8 de marzo).

Estas actividades, ya vemos, han sido consideradas molestas dependiendo del caso concreto: un vecino puede dedicarse a tocar el piano y no será por ello molesta su actividad, pero si lo hace a altas horas de la madrugada, entonces sí que puede llegar a serlo. O por tener un perrito no estamos ya ante una actividad molesta, pero si dicho perrito se caracteriza por ladrar de manera compulsiva y enfermiza, nos acercamos peligrosamente al concepto de actividad molesta. Por ello, debemos siempre estar a cada caso concreto.

Pero NO es actividad molesta "per se":

• el hospedaje. Así, la SAP Madrid 3-11-1993 entendió que el hospedaje en un piso de trece personas NO era una actividad molesta.
• la instalación de una casa regional (STS 3-12-1966).
• la instalación de una funeraria. La SAT Valladolid 12-2-1987 se expresa en estos términos: "el rechazo de los vecinos a la actividad del local comercial dedicado a funeraria es justificable según la prueba psicológica, pues muestra el aspecto luctuoso de la vida, pero no es menos cierto que esa misma prueba afirma que no debe tabuizarse la muerte y que el rechazo inicial disminuye con el tiempo de adaptación, teniendo el mismo problema si la funeraria estuvierainstalada en el edificio colindante y entonces no tendrían ninguna posibilidad de evitarlo, además de que se han efectuado las instalaciones teniendo en cuenta los elementos posibles para reducir al mínimo la percepción de la actividad,tanto visual como acústica, por lo que hay que determinar que dicha actividad no está incluida en el artículo 5 ni en el citado artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal".
• la instalación de una guardería infantil. La SAP La Coruña 31-10-1979 señalaba que "no es un hecho que no necesite demostración el de que una guardería infantil o jardín de infancia forzosamente tenga que suponer incomodidad paralos vecinos de un inmueble o que de ella se deriven daños para la finca". Sin embargo, sí resulta actividad molesta la utilización de una vivienda habitual también como guardería, pues no se garantizan ciertas normas sanitarias deobligado cumplimiento (SAP Barcelona 6-4-1981).

 

Actividades insalubres:

Respecto de las actividades insalubres, pueden citarse casos en los cuales una persona realiza tal dejación en su higiene que resulta repercutida la salud de los vecinos, como el caso de cierta sentencia referida a un drogadicto que había llegado a un grado tal que las condiciones antihigiénicas en que vivía determinaron la privación del uso de su piso (supuesto parecido se aprecia en la SAP Valencia 29-6-1995).

También puede dudarse en casos como la tenencia o cría de ciertos animales, o la tenencia de determinados aparatos que emitan radiaciones. Nuevamente, debemos acudir al caso por caso para valorar si la conducta es insalubre o no. La taxidermia no es actividad insalubre según la STS 8-4-1965, ni la instalación de una consulta radiológica en una vivienda, según la STS 17-11-1993.

Difícil resulta imaginar la realización de actividades nocivas en un piso o local, a la vista de la definición citada anteriormente. Normalmente será insalubre o peligrosa, pero el daño ambiental que se exige no suele tener buen encaje en un inmueble urbano.

 

Actividades peligrosas:

Las actividades peligrosas entrañan un riesgo superior al que normalmente se asume para satisfacer las necesidades de los propietarios u ocupantes de inmuebles. Obviamente, hay que estar al caso concreto, pues lo que hoy es peligroso, mañana puede no serlo: así, no se ha considerado peligrosa la mera tenencia de bombonas de butano, pese a que se hayan causado daños en bastantes ocasiones, así como tampoco la instalación de una industria de recauchutado, pese a que por caso fortuito se causase un incendio (STS 28-2-1961), y sin embargo sí lo ha sido una industria que produce oxidaciones en las partes metálicas del ascensor (SAP Burgos 12-6-1982) y partículas que queman las ropas (además de ser molesta por los ruidos que provocaba e insalubre por los olores), o una industria de fábrica y venta de pinturas (STS 20-4-1967). Pero cabe pensar en supuestos tales como instalación en el piso de pequeños laboratorios, que puedan representar algún tipo de peligro para los vecinos, aunque jurisprudencialmente no se han estudiado estos casos.

 

TRÁMITE PROCEDIMENTAL QUE DEBE SEGUIR QUIEN ESTIMA QUE SE REALIZA ALGUNA ACTIVIDAD DE ESTE TIPO

ANTES DE TODO:

Es importante saber que el art. 16.2 LPH establece que "cualquier propietario podrá pedir que la Junta de Propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, que los deberá incluir en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre." Por lo tanto, todo perjudicado puede optar entre resolver el problema él solo o bien requerir la intervención de su Comunidad de Propietarios. La correcta elección dependerá de cuál es la actividad que desea denunciar.

Si, definitivamente, el afectado decide que quiere inmiscuir a la Comunidad de Propietarios debe cumplir los siguientes requisitos:

• Ser propietario de un inmueble de la comunidad: No es relevante que el solicitante sea moroso con la comunidad, si bien, la peculiaridad es que este asunto se debatirá pero no podrá votar el perjudicado instante al estar privado del derecho al voto.
• Dirigir un escrito al Presidente de la Comunidad de Propietarios (se excluye al inquilino en la suscripción de este escrito) de carácter fehaciente: acreditar la recepción del escrito mediante firma, burófax, mensaje certificado, buromail o carta certificada, que recogerá:
  • Los datos personales del propietario solicitante y de su propiedad.
  • La descripción de la actividad: agente causante, horario y daños/molestias causados.
  • Fecha del escrito, para poder probar que el asunto fue planteado a tiempo de ser incluido en el Orden del Día de la Junta más próxima. Se presentará al menos 6 días antes de la fecha fijada para la Junta Ordinaria. Si no se cumple este plazo, el debate del problema se pospondrá a otra Junta posterior.

No es necesario informar al Administrador de Fincas del asunto.

 

PRIMER PASO.- REQUERIMIENTO PREVIO A LA ACCIÓN DE CESACIÓN = APERCIBIR AL PROPIETARIO CAUSANTE:

Es bastante posible que en algunos casos el mero apercibimiento entre vecinos, mero contacto social, baste para que cese esa actividad perjudicial de la convivencia. Así, puede que para que el vecino de al lado deje de tocar el piano a altas horas de la madrugada, baste con las quejas informales que se le hagan llegar, sin tener que acudir a los mecanismos jurídicos reglados.

Pero en otros muchos casos, no bastará el simple aviso verbal, y habrá que acudir a otros medios. La Ley de Propiedad Horizontal exige con carácter previo al ejercicio de la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad, que el Presidente de la misma efectué un requerimiento por escrito y de manera fehaciente -burofax o requerimiento notarial- a la persona que realice la actividad molesta, ya sea el propietario del piso o local, ya sea el ocupante del inmueble.

En el caso de que el requirente sea la Comunidad, y por imperativo legal, deberá ser su Presidente, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, quien deberá requerir a quien realice las actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales correspondientes. Pero nunca debe ser el propio vecino molestado el que realice la comunicación.

Se permite que el Presidente delegue en el Administrador no solo la redacción sino también el resto de la gestión. La STS 18-6-1990 entendió que era posible, bastando que el presidente encargase materialmente la realización.

En el requerimiento hay que hacerle saber al infractor que debe cesar de forma inmediata en las actividades molestas advirtiéndole que en caso negativo se ejercitarán las acciones legales que amparen el derecho de la Comunidad. Igualmente considero recomendable, si el causante de las molestias es un ocupante -inquilino, usufructuario, etc.- que se le envíe otro requerimiento fehaciente al propietario del piso o local.

No hay modelos para la comunicación o requerimiento (SAT Valencia 10-7-1974), pero en cualquier caso deberá ser siempre fehaciente (bien mediante copia firmada por el vecino que ocasiona los problemas con cumplimentación de sus datos personales, bien mediante burofax con certificado de contenido y acuse de recibo, o bien mediante carta certificada con acuse de recibo).

Si un propietario no es atendido por el Presidente, deberá dirigirse a él por escrito, también fehaciente.

El Presidente debe dirigir al infractor una carta del tipo:

Como ya algunas veces se le ha venido indicando, esta Comunidad valora de forma objetiva que la actividad que Vd. desarrolla en la vivienda ____ está causando molestias al vecindario y perturbando la paz, descanso y sosiego al que todo buen vecino tiene derecho, aspecto que viene tipificado como prohibidas en la Ley y sancionada en el artículo 7.2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal.

Por lo tanto, por medio de la presente le hago constar que si en el plazo de siete días no cesa en dicha actividad, se llevarán a cabo las acciones judiciales oportunas para la privación de la ocupación de la vivienda, independiente del resarcimiento de los daños y perjuicios que pudiera derivar de la actividad dañosa que viene propiciando.

Es de esperar y desear que no sea necesario actuar judicialmente, en bien de todos, por lo que le ruega cese en dicha actividad que perjudica a la Comunidad y a los propietarios.

Muy atentamente le saluda,

EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD

SEGUNDO PASO.- LLAMAR A LA POLICÍA LOCAL:

Es vital llamar a la Policía Local (que tiene plenas facultades en materia de perturbaciones de este tipo, como órgano imparcial y velador del descanso, paz y sosiego de los ciudadanos) para que levante acta de dichas perturbaciones. En caso contrario, nos encontraríamos en una situación de “su palabra contra la mía” y el caso sería archivado.

Cuando llamemos a la Policía debemos identificarnos, pero siempre haciendo la indicación de que queremos mantenernos en el anonimato para evitar represalias de los vecinos denunciados. Posteriormente deberemos solicitar copia del acta levantada por los agentes en dicha intervención, y recogerla en la Jefatura de Policía. También deberemos pedir que nos indiquen los números de identificación de los agentes, la fecha y hora de actuación. Si en dicha acta se reconocen las perturbaciones causadas que vulneran la normativa, tendremos alta probabilidad de éxito en la acción y probablemente nos ahorraremos las costas judiciales.

Lo normal es que si los agentes de la policía detectan una infracción, ellos mismos inicien un expediente administrativo, que puede ser paralelo a la Demanda Judicial de la Comunidad o del particular.

 

TERCER PASO: LA OBTENCIÓN DE PRUEBAS:

La reciente  Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (Ver Noticia) nos da una idea que cómo conseguir que la acción prospere. En este caso, fue el propietario afectado (y no la comunidad) el que a título personal realizó los cuatro puntos siguientes:

1. Hay que llamar a la policía, como ya hemos indicado.
2. Hay que colocar cámaras de vídeo que prueben que el perro ladra a todas horas.
3. Hay que levantar una o varias actas notariales.
4. Hay que solicitar a peritos que redacten informes de mediciones acústicas.

Recuerda que tú no puedes solicitarle estas medidas a tu administrador, por lo que no debes dirigirte a él para estos temas, ni debes de usarlo de intermediario (ya que tú no eres su cliente, lo es la comunidad), sino dirígete al presidente, que es el representante legal de la Comunidad. Y el presidente sí es el que debe tratar el tema con el administrador, y convocar una junta general si lo considera conveniente.

 

CUARTO PASO.- ACUERDO EN JUNTA GENERAL:

Es vital que la autorización comunitaria venga reflejada en un punto del orden del día, de modo similar al siguiente:

Punto Xº.- ACTIVIDADES MOLESTAS/INCÓMODAS/INSALUBRES DEL PISO xx.- Aprobación, si procede, del inicio acciones judiciales en defensa de los intereses de la Comunidad y sus Propietarios, y otorgamiento de poder para pleitos a favor de letrados y procuradores.

De forma continuada se están dando quejas al Presidente sobre las actividades que se realizan en este piso, toda vez que lo ocupan un grupo de personas que desarrollan fiestas por las noches y reuniones hasta altas horas de la madrugada, con música alta y haciendo unos ruidos en verdad molestos, que impiden el descanso a los vecinos, sin que las llamadas al orden hechas de forma personal hayan servido para nada, ni tampoco con el requerimiento formal hecho por el Presidente, de ahí que se propone que la Junta tome las medidas legales oportunas, conforme a lo previsto en el artículo 7, apartado 2, de la LPH, así como, otorgar poder para pleitos a favor de letrado y procurador, lo que es aprobado por todos los asistentes (Votos a favor: ; Votos en contra: ; Abstenciones: ).

Realizada la votación, nos encontramos con dos posibilidades:

1. La Comunidad vota a favor de los afectados: En caso de aceptar apoyar al vecino afectado, en forma extrajudicial, el presidente requerirá por escrito al causante propietario del inmueble y arrendatario, si se da el caso, para que en un plazo determinado cese en el mismo o adopte las medidas correctoras necesarias que eviten el perjuicio. De este escrito debe quedar constancia de su recepción y contenido. Además, en el orden del día de la Junta se recogerá votar el nombramiento de abogado y procurador para instar un procedimiento ordinario contra el causante de la actividad, regulado en el artículo 7.2 de la LPH.
2. La Comunidad votar en contra de los afectados: El propietario perjudicado deberá requerir requiera de forma extrajudicial y fehaciente al causante de la actividad para que la cese en un plazo determinado. Si el causante del perjuicio es un elemento o instalación de la propia Comunidad de Propietarios, se requerirá a su Presidente para que solvente el problema causado antes de acudir a un procedimiento Judicial. El propietario afectado podrá demandar a título individual instando un procedimiento a su nombre frente al causante del perjuicio, solicitando la cesación y una indemnización por daños y perjuicios en la vía civil o el cierre o adaptación de la actividad en vía contencioso-administrativa.

QUINTO PASO: LA INTERPOSICIÓN DE LA DEMANDA/DENUNCIA/QUERELLA:

Si la Comunidad decide no emprender acciones judiciales, el propietario afectado no tendrá más remedio que presentar la demanda de forma particular, apoyada de los mismos documentos anteriormente referidos, e incluso podría, si fuera el caso, demandar también al Presidente por omisión en sus funciones.

Pero si la Comunidad decide demandar, una vez fracasada la vía extrajudicial, se insta la acción de cesación por parte del presidente, contando con la autorización de la Junta de Propietarios. Ya nos encuadramos en el plano judicial, y no cabe que sea el administrador el actor, pues es el presidente el que ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, conforme al artículo 13.3 LPH. El sujeto pasivo es el infractor, sea propietario o mero ocupante.

La acción de cesación de actividades molestas es una acción especial que tiene a su alcance la Comunidad de Propietarios y que va dirigida a conseguir que el Juzgado dicte una sentencia condenatoria contra el infractor que le obligue al cese definitivo de dicha actividad molesta.

Acordada en Junta de Propietarios la interposición de la demanda judicial, deberá presentarse acompañada (al menos) de los siguientes documentos:

• Copia de los Estatutos de la Comunidad (únicamente en el caso de que contemplen el tema de las actividades prohibidas)
• Comunicación fehaciente de apercibimiento efectuado por el Presidente al infractor.
• Actas policiales que amparan la demanda.
• Certificación del acuerdo comunitario en el que apruebe dichas acciones.

La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

El procedimiento judicial indicado cuando se ejercita una acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad es el juicio ordinario previsto en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El órgano jurisdiccional puede, de entrada, adoptar las medidas cautelares que estime oportunas.  Si presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local". Por ello, cautelarmente, mientras se sustancia el proceso, el ocupante dañante debe dejar de tocar el piano, de realizar la actividad industrial, hostelera o profesional puesta en cuestión, sin perjuicio de que finalmente se decida que realmente lo es o no.

Si la sentencia fuese estimatoria (favorable a la Comunidad), la LPH establece que se podrán establecer distintas medidas por el Juzgado:

1. La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino infractor o persona que venga usando el piso o local.
2. La indemnización de daños y perjuicios.
3. Privar al dueño u ocupante el uso de la propiedad hasta un plazo máximo de tres años.

Todos estos requisitos referidos a la acción especial de cesación de actividades molestas en la Comunidad son necesarios si lo que se pretende es una acción basada en la cesación de actividades peligrosas, nocivas, insalubres o ilícitas.

 

LA SENTENCIA - LA CESACIÓN DE ACTIVIDADES MOLESTAS PUEDE SER CASTIGADA CON LA PRIVACIÓN DEL USO DE LA PROPIEDAD HASTA TRES AÑOS

Y existirá finalmente sentencia judicial que ponga fin al pleito y califique la actividad desarrollada como molesta, insalubre, nociva o peligrosa, o no. "Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además, de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento". Por ello, puede que la actividad no se considere molesta, nociva, insalubre o peligrosa, y pueda seguir desarrollándose adecuadamente. Si se considera que entra dentro de alguna de dichas categorías, se puede disponer la cesación definitiva de la actividad, así como la reparación de los daños oportunos, in natura en la medida de lo posible, o mediante indemnización de daños y perjuicios, así como, en casos especialmente graves, se puede privar del derecho de uso del local o vivienda por tiempo no superior a tres años.  La SAP Valladolid 13-10-1995 entiende que se puede privar del uso al titular, pero es posible que el Juez acuerde que se pueda utilizar por el resto de familia.

Esa posible privación final del uso ha sido polémica, pues ha planteado problemas de constitucionalidad resueltos por el TC: así, la STC 301/1993, de 21 de octubre, señala que no se afecta al derecho de propiedad por esa privación temporal, pues el artículo 33 CE está orientado como garantía frente a los poderes públicos, y además estamos ante una mera sanción civil, no ante una pérdida de la propiedad. Por otra parte, la STC 28/1999, de 8 de marzo, considera que no se afecta al artículo 19 CE, sobre derecho de residencia, pues para elegir una residencia concreta debe estarse también habilitado para ello, y si se está los poderes públicos no intervienen, pero si no se está, no se puede ejercer ese derecho, como el caso que nos ocupa.

Ejemplo de sentencia de cesación de actividades molestas en la comunidad. AP Pontevedra -Sección 1ª-, sentencia 30.04.2015:

"El examen de los autos revela que efectivamente se ha probado la existencia de una actividad insalubre -malos olores procedentes del piso de la demandada, no solo por la existencia de animales -gatos, concretamente- sino también por la acumulación de basuras desperdicios- a través de la prueba documental y testifical imparcial, tanto de la fuerza policial como de terceros que se corrobora con el reconocimiento judicial y la negativa de la Sra. Lidia de permitir el acceso a su piso. Tan es así que además del mal olor se destaca por el mal olor en torno la puerta de su domicilio.

Luego, entiende el Tribunal que nos hallamos ante una medida, la expulsión durante dos años, proporcionada a las circunstancias del caso, que como vemos es reincidente, y no encontramos que la mera prohibición de tener gatos u otro tipo de animales sea suficiente. Así pues, esta Sala no puede sino compartir el razonamiento de la sentencia recurrida y estimar adecuado el tiempo de un año de privación del uso de la vivienda establecido en la misma pues la demandada viene realizando los actos molestos, verdadero abuso del derecho de propiedad, desde la ocupación de su vivienda en junio de 2012, incluso después de la interposición de la demanda y a pesar de las advertencias que les han sido hechas, lo que supone una manifiesta resistencia al cumplimiento de las reglas habituales que rigen las relaciones sociales y la convivencia de diferentes vecinos en un edificio, que exige la privación temporal del uso de la vivienda en que se realizan las actividades molestas con una cierta duración, con el fin de pueda reconducirse la situación a los límites normales".

Es preciso determinar (con cierta claridad, uniformidad y seguridad jurídica) ciertas pautas de actuación esenciales para la redacción de las convocatorias/citaciones y actas de las Juntas Generales de Propietarios. Todo ello, sin olvidar que en materia de Propiedad Horizontal rige el principio de conservación de los acuerdos cuando los defectos son meramente formales y no impiden conocer la voluntad comunitaria. Si el defecto es esencial (particularmente en lo que respecta a la forma de la votación y al resultado de la votación), el anterior principio no es aplicable .

El Tribunal Supremo, en sentencia de 14 de septiembre de 2016, se pronuncia sobre el plazo de prescripción de la acción para que la Comunidad pueda exigir la demolición de obras realizadas por un copropietario en elemento común de la finca, sin haber obtenido la pertinente autorización de esa Comunidad.

 

Concretamente el 4 de diciembre de 2017

Una de las cuestiones más interesantes en el ámbito de la Propiedad Horizontal es la relativa a los actos de comunicación. Los Administradores de Fincas asumen que comunicarse con los comuneros es una de las tareas más preocupantes en una comunidad. ¿Qué pasará si no hago bien las comunicaciones? ¿Y si no les llegan bien? ¿Es válido el buzoneo? ¿Qué pasa si dos comuneros se divorcian? ¿Debo mandar comunicaciones a ambos? ¿Hace falta la fehaciencia en el acto de comunicación?