La cuestión se plantea ante la creciente y reiterada práctica de los Consistorios de notificar a las comunidades de propietarios requerimientos de reparación, saneamiento o retirada de elementos, entre otros. Todos esos requerimientos, generalmente, van acompañados de imposiciones de multas coercitivas para el caso de desatención e incumplimiento, o incluso de embargo de cuentas corrientes de la cantidad previsible para el cumplimiento por parte de un tercero, bajo encargo del Ayuntamiento.

La LPH ha sido profundamente reformada (y los artículos anteriores han sido derogados o modificados sustancialmente) por el número cuatro de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

El contrato de arrendamiento de local de negocio se sujeta, en primer lugar, a los pactos que figuren en el contrato y con carácter subsidiario a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El 02/07/2018 entró en vigor la Ley 5/2018, tras su correspondiente tramitación y aprobación en el Senado. La norma, que modifica la LEC, fue publicada en el BOE de 12/06/2018, con la firma de Pedro Sánchez. Cuando la Comisión de Justicia del Congreso de los Diputados aprobó en abril de 2018 la proposición de ley, hecha por CiU (Democracia i Llibertat) con el apoyo de PDeCAT, PNV, PP y Ciudadanos, el PSOE la rechazó junto a Podemos y Compromís.

La transmisión de la propiedad se produce con la firma del contrato privado de compraventa y posterior entrega material de la vivienda, sin necesidad de título público ni de inscripción registral, pues así lo dice el art. 609 CC y su teoría del título y el modo:

• Título: contrato privado de compraventa
• Modo: tradición (entrega de llaves y ocupación)

¿Cómo se puede recuperar la posesión frente a un okupa que se ha instalado en nuestro inmueble y no quiere marcharse, dejando al margen la vía penal? Mediante los 3 procedimientos civiles previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Establece el art. 9 de la LPH que es obligación de cada propietario respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. Asimismo, a la Comunidad le corresponde el mantenimiento y conservación de los elementos comunes que no se hayan atribuido un uso exclusivo a los propietarios; por tanto, responde de su mantenimiento y reparación, a no ser que el daño o desperfecto se deba a un mal uso por parte de un propietario o inquilino.

Los gremios de la hostelería y el espectáculo ha ganado de nuevo una batalla a los propietarios de viviendas que, no pueden dormir, ven afectada su salud con insomnio, ansiedad y depresión (entre otros) y ven devaluado su patrimonio debido a los ruidos que soportan, todo ello con la bendición de este nuevo Decreto 78/2002.

A partir de ahora, los Colegios Profesionales podrán abrir un expediente de colegiación de oficio a quienes, al ajustarse a Derecho, ejerzan la profesión sin estar colegiados, para que, velando por la garantía y seguridad de los ciudadanos, la ejerza legalmente y no incurra en actos ilegales. Acordado el inicio del expediente se requerirá al interesado a fin de que facilite la documentación necesaria para su colegiación con la indicación del inicio del expediente y confiriéndole plazo concreto para de alegaciones. En caso de incumplimiento, los Colegios Profesionales podrán aplicar el correspondiente régimen disciplinario para los casos de ejercicio irregular.

El cemento aluminoso se utilizó para la construcción entre 1955 y 1970, año en el que se prohibió para su utilización en la construcción de viviendas.

El moroso genera un perjuicio directo a la Comunidad de Propietarios, derivado del impago de unas cuotas:

• ordinarias, para el pago de las obligaciones contraídas por la Comunidad de Propietarios, y previstas en el presupuesto ordinario del ejercicio.
• extraordinarias, para el pago de las obligaciones contraídas por la Comunidad de Propietarios, y no previstas en el presupuesto ordinario del ejercicio (obra, reparación, etc...).

Los cargos de Secretario y Administrador pueden ser ejercidos directamente por el Presidente, pues así lo permite la ley.

Como gran parte de las cuestiones que se regulan en la LPH, la materia de la convocatoria de las juntas de propietarios tiene una escasa regulación, dejando a la Doctrina y a la Jurisprudencia la resolución de las cuestiones y dudas que surgen en esta materia que tiene una gran importancia en el desarrollo y devenir de las juntas de propietarios. Y ello, porque es importante significar que la convocatoria disciplina la junta de propietarios.

¿Tienen las Comunidades de Propietarios un derecho de desistimiento ilimitado para cesar el Administrador de Fincas sin concurrir una justa causa que les habilite a realizar ese cese anticipado? Esto sucede con cierta frecuencia y da lugar a que se rompa el criterio de Derecho Civil de contratos, que deben ser observados, y que de no ser así, debe devenir la obligación indemnizatoria correspondiente a la que debe tener derecho el Administrador de Fincas cesado.

El Proceso de Equidad (también denominado Juicio de Equidad) es utilizado para desbloquear los acuerdos que requieren mayoría simple y no la consiguen. También se usa para la designación del Presidente de la Comunidad. Será el Juez el que establezca el criterio final sobre la legalidad o no del acuerdo tomado.

En la Jornada Técnica sobre Accesibilidad Universal en la edificación y espacios públicos organizada por la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), se ha hecho hincapié en que hace falta una mayor sensibilización social para que el derecho a la Accesibilidad Universal sea un hecho, y al mismo tiempo, hay que simplificar el panorama legal y hacer leyes que se puedan cumplir. Los Administradores de Fincas colegiados proponen que las obras de Accesibilidad tengan deducciones en el IS, el IRPF, y el IVA, y que el importe de las licencias de obra sea mucho menor. También se podría establecer un fondo de liquidez acumulativo, que generaría rapidez en la tramitación de las ayudas y un bajo coste de gestión, porque considera que no sería un gasto, ni generaría un déficit en las administraciones públicas, porque los recursos serían acumulativos, volverían al Estado y servirían para financiar nuevos proyectos.

Las Comunidades de Propietarios no tienen personalidad jurídica. Esta es una afirmación indiscutida en nuestro ordenamiento jurídico (artículo 11 del Reglamento Hipotecario), más allá de que dispongan de determinadas facultades y posibilidades de actuación, como la posibilidad de ser titular de fondos y créditos, capacidad procesal limitada o la asunción de obligaciones fiscales y laborales, por citar algunas.

En las Comunidades, los propietarios no sólo tienen derechos, también tienen obligaciones.

Fuerte incremento del número de denuncias a locales, por el aumento de la temperatura que provoca la acción de sus actividades y sus instalaciones en recintos colindantes o próximos

Se denomina "plazo de prescripción" al plazo de que se dispone para reclamar un determinado derecho. Una vez transcurrido el plazo establecido sin haber reclamado, se pierde el derecho a hacerlo.

A veces, los Administradores de Fincas y/o los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria podemos sentirnos desesperados ante los correos electrónicos que recibimos de un determinado cliente, a veces durante meses, todos ellos en un tono, cuando menos, grosero, llegando incluso a plantearnos dejar de prestar nuestros servicios con tal de no tener que enfrentarnos más a esa persona.

La principal obligación que tiene un arrendatario es pagar (la renta y aquellas otras cantidades que se hayan pactado en el contrato). Si el inquilino incumple su obligación de pago, la Ley permite al arrendador recuperar la finca ejercitando un procedimiento judicial (denominado “juicio de desahucio”) para recuperar la vivienda o local arrendado por la falta de pago de dichas cantidades debidas.

Con la situación de crisis económica por la que hemos atravesado y que todavía no ha terminado, los ciudadanos buscan con esmero abrir sus negocios en los locales que existen en muchas Comunidades de Propietarios. Sin embargo, algunos ciudadanos consideran que el objeto social de un negocio puede ser controlado y hasta decidido por la Junta.

El párrafo noveno de la exposición de motivos de la LPH del año 2013, deja claro que la intención del legislador es favorecer los cauces para obligar a los propietarios a cumplir con sus obligaciones de pago, y establece que "una de las más importantes novedades que contiene la ley es la de vigorizar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, así por lo concierne al disfrute del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos".

No siempre se cuenta de igual forma el inicio del plazo para impugnar los acuerdos de la Comunidad de Propietarios, sino que contará de manera distinta si el propietario estuvo presente o no en la Junta de Propietarios.

Los gastos derivados de obras para la eliminación de barreras arquitectónicas en los edificios, ya consistan en la instalación ex novo de un ascensor o de plataforma salvaescaleras, o bien, como en el caso de la sentencia objeto de comentario, la bajada a cota cero del ascensor, son fuente en los últimos años de conflictividad en las comunidades de propietarios, en particular a la hora de interpretar cláusulas estatutarias que exoneran de participar en determinados gastos a los bajos.

¿Cuál es el plazo exigido de posesión no interrumpida de un elemento común para adquirirlo por usucapión?

La mera instalación de una academia, una peluquería, un supermercado, un restaurante, sin más, no será actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa, sino que habrá que valorar la conducta que siga en el caso concreto y comprobar si realmente lo es. Hay que captar los matices.

Es preciso determinar (con cierta claridad, uniformidad y seguridad jurídica) ciertas pautas de actuación esenciales para la redacción de las convocatorias/citaciones y actas de las Juntas Generales de Propietarios. Todo ello, sin olvidar que en materia de Propiedad Horizontal rige el principio de conservación de los acuerdos cuando los defectos son meramente formales y no impiden conocer la voluntad comunitaria. Si el defecto es esencial (particularmente en lo que respecta a la forma de la votación y al resultado de la votación), el anterior principio no es aplicable .

El Tribunal Supremo, en sentencia de 14 de septiembre de 2016, se pronuncia sobre el plazo de prescripción de la acción para que la Comunidad pueda exigir la demolición de obras realizadas por un copropietario en elemento común de la finca, sin haber obtenido la pertinente autorización de esa Comunidad.

Concretamente el 4 de diciembre de 2017.

Una de las cuestiones más interesantes en el ámbito de la Propiedad Horizontal es la relativa a los actos de comunicación. Los Administradores de Fincas asumen que comunicarse con los comuneros es una de las tareas más preocupantes en una comunidad. ¿Qué pasará si no hago bien las comunicaciones? ¿Y si no les llegan bien? ¿Es válido el buzoneo? ¿Qué pasa si dos comuneros se divorcian? ¿Debo mandar comunicaciones a ambos? ¿Hace falta la fehaciencia en el acto de comunicación?

Estas funciones son:

Uno de los temas que con mayor frecuencia plantea y suscita debates y polémica es el relativo a la realización de obras en las comunidades de vecinos, tanto por los titulares de inmuebles como por los de los locales. y ambos tienen su regulación en la LPH, tras la Ley 8/2013 en los arts. 7.1 y 10.3, b) LPH.

En materia de responsabilidad por defectos constructivos, el planteamiento general es que cada uno de los sujetos que interviene en la edificación debe responder de los daños causados por defectos que le fueren imputables a él mismo (o a aquellas personas por las que haya de responder en el marco de los supuestos de responsabilidad por hecho ajeno). Es decir, se parte de la responsabilidad individual, de un concreto agente de la edificación.

Un tema recurrente en las relaciones entre la comunidad y el administrador de fincas suele ser el alcance de las obligaciones de éste en el vínculo contractual que le une a la comunidad "desde la aprobación en junta" de su nombramiento por mayoría simple.

Como es sabido, la enumeración de los elementos comunes de un edificio contenida en el Código Civil no constituye numerus clausus, sino que tiene carácter simplemente dispositivo (STS 17.06.1988), pues se contempla lo que es normal que sean elementos comunes pero no hay prohibición de que estos elementos se configuren como privativos.

Una de las materias más importantes y relevantes en el contorno de la Propiedad Horizontal es la relativa a la adopción de acuerdos, que además es de las materias más complicadas de interpretar y aplicar en el día a día por los administradores de fincas y abogados.

Indica el autor que, aunque es cierto que el Código Civil impone al arrendador como obligación esencial mantener al arrendatario en la posesión pacífica de la cosa durante todo el tiempo del arrendamiento, existían hasta ahora diversidad de interpretaciones jurisprudenciales sobre la materia.

El Administrador solo podrá ejecutar materialmente las obras ordinarias previstas en el presupuesto aprobado

La situación actual en muchas comunidades es absolutamente precaria en un tema tan esencial para los servicios comunes como es la economía

STS (Sala 1ª, de lo Civil) 768/2012, de 12 de diciembre - Recurso 1139/2009 - SP/SENT/698827 - Ponente: José Antonio Sedas Quintana.

STS (Sala 1ª, de lo Civil) 691/2012, de 13 de noviembre de 2012 - Recurso 173/2010 - Sentencia SP/SENT/696597 - Ponente: Juan Antonio Xiol Ríos

Salvo autorización de la comunidad de forma expresa o tácita

SP/CONS/79860

SP/CONS/80363

TS, Sala Primera, de lo Civil, 787/2011, de 24 de octubre Recurso 1803/2008. Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RÍOS. SP/SENT/649426

TS, Sala Primera, de lo Civil, 818/2011, de 17 de noviembre. Recurso 1332/2009. Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RÍOS. SP/SENT/657304

Se considera acertada la fijación de un período determinado de privación del piso o local, dentro de los tres años que fija la LPH.

El 01/11/2011 entró en vigor la Ley 37/2011, de 10/10/10, de medidas de agilización procesal. Su finalidad, según la Exposición de Motivos, es incorporar determinadas medidas de agilización procesal en los órdenes civil, penal y contencioso-administrativo, que obedecen al propósito común de suministrar a nuestros tribunales instrumentos procesales óptimos para la gestión procesal.

Sentencia 391/2011, 22-7-2009 SP/SENT/472080 de la Sala Primera, de lo Civil del TS:

Una Comunidad de Propietarios, reclama a través del proceso monitorio, una cantidad de dinero superior a 3.000 €.

Problemas que existen en la celebración de las juntas de propietarios cuando los comuneros reclaman el debate de temas que no se han incluido en el orden del día.

La LAU abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de local de negocio para pasar a hablar de arrendamientos de vivienda y arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

El día 31-10-2011 entró en vigor la Ley 37/2011, de 10 de octubre, con el pretencioso título de «Medidas de Agilización Procesal».

Definiciones y Análsisis jurisprudencial.

Análisis del Art.51 de la LAU.

La LAU busca un nuevo equilibrio en los conflictos de intereses de las partes contratantes. Tal equilibrio lo tuvo que articular el legislador alrededor de los elementos básicos de la relación contractual, esto es, la duración del contrato y la determinación de la renta.

La LAU (EDL 1994/18384) buscó un nuevo equilibrio en los conflictos de intereses de las partes contratantes. Tal equilibrio lo tuvo que articular el legislador alrededor de los elementos básicos de la relación contractual, esto es, la duración del contrato y la determinación de la renta.

La multa será de 250 €

Cualquier profesional (que ejerza una actividad para la que se requiera colegiación obligatoria) o entidad (tenga o no personalidad jurídica), o bien su representante, tiene ya la obligación de relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas para la realización de cualquier trámite de un procedimiento administrativo.

El BOE de 27 de junio publicó la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, que entró en vigor el día 28 de junio del 2013, y cuya disposición final primera modifica la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal.

Tras la aprobación de la Ley 8/2013 se han introducido diversas modificaciones en materia de instalación de ascensores, lo que nos obliga a actualizar la jurisprudencia aplicable, en cuanto a la respuesta que el TS le da a cada caso que se nos presenta en las comunidades de propietarios cuando se trata de instalar un ascensor.

Uno de los temas que con mayor frecuencia plantea y suscita debates y polémicas en las comunidades de propietarios es el relativo a la realización de obras por los comuneros (sean titulares de viviendas, oficinas o locales).

El fundamento jurídico de la exclusión de la participación de los locales comerciales en los gastos de ascensor deriva de su «no uso» del mismo.

Recientemente se ha conocido el Anteproyecto de Ley de Servicios Profesionales mediante una presentación difundida por el Ministerio de Economía y Competitividad, en la que se suprime la «reserva exclusiva de actividad» de los arquitectos, arquitectos técnicos y aparejadores regulada en la LOE, con respecto a las competencias para proyectar, dirigir las obras y dirigir la ejecución de las obras de edificios residenciales, culturales, docentes y/o religiosos.

La Sentencia, de 13/09/2012, de la Audiciencia Provincial de Zamora, estima la acción de responsabilidad extracontractual ejercitada por la Comunidad de Propietarios contra el Presidente de la misma, debido a que contrató una póliza de seguro de daños del edificio con una compañía de seguros sin haber extinguido la anterior, lo que motivó que la Comunidad tuviera que pagar las primas de los dos seguros ante la reclamación judicial del pago por parte de la primera aseguradora.

A continuación detallamos íntegramente una Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba en la que se indica:

El pasado viernes (18 de mayo de 2012) el Gobierno aprobó el anteproyecto para la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que busca la «dinamización y flexibilización del mercado del alquiler», según la ministra Ana Pastor, así como «priorizar la voluntad de las partes frente a las obligaciones legales».

Las nuevas tecnologías siguen ganando terreno a los sistemas tradicionales. El último paso lo han dado en la actividad de los administradores de fincas. Una nueva figura jurídica irrumpe en su día a día: Tercero de Confianza para ahorrar tiempo y dinero. A través de este sistema, los comunicados del administrador de fincas por correo electrónico o por vía ordinaria tendrán la misma validez que el tradicional burofax, mucho más farragoso y costoso.

Directivos y representantes de varios colegios profesionales de Andaluces se han reunido en la puerta de la sede de la Escuela de Aparejadores de Sevilla para denunciar que dicho edificio está presidido por un rótulo que indica «Ingeniería de la Edificación», pese a que el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía ha anulado el plan de estudios de los antiguos Aparejadores que usaba ese nombre, por inducir a confusión con otras carreras relacionadas con la ingeniería y la construcción. También el Tribunal Supremo anuló esta denominación, en una sentencia que fue avalada por el Tribunal Constitucional.

La propietaria onstruyó una cabaña de madera en el paraje Vallehermoso, en Utrera, que ahora tendrá que demoler porque estaba edificada sin licencia en suelo no urbanizable.

Raquel Castillejo Manzanares es Profesora Titular de Derecho Procesal de la Facultad de Derecho de la Universidad de Santiago de Compostela

La Ley 10/2022, de 14/06/2022, con entrada en vigor el 16/06/2022, retoca los artículos 9.1,17.2 y 21 de la LPH para introducir una serie de "medidas disuasorias antimorosos" como, por ejemplo, la aplicación de intereses o recargos por el impago de las cuotas o la privación del uso de elementos comunes. El artículo más afectado ha sido el art. 21 que ha sido modificado por completo.